在動遷房的買賣合同中，常常會有類似“合同雙方應當全面履行合同，如有一方違約必須賠償守約方違約金，違約金按當時市場評估價的兩倍支付”、“甲方簽署本合同後，反悔不出售上述房屋給乙方的，甲方應返還乙方已支付的房款，並按反悔時該房屋市場評估價的20%支付乙方違約金”、“如任何一方違約，需支付給對方房屋總價的50%”......
很多合同守約方以為向對方主張了上述“兩倍”、“20%”、“50%”的違約金還可以繼續要求對方履行合同，這種理解是錯誤的。因為此類違約金屬於解除合同違約金，即以解除合同為前提，而非逾期違約金，逾期違約金即不論合同解除或繼續履行，都可以向對方主張一定期限的逾期違約金。在此種情況下，守約方可以選擇：1、主張逾期違約金，並要求繼續履行合同；2、主張逾期違約金，並解除合同（如果守約方有合同解除權的話）並主張解除合同的違約金
本文就逾期違約金和解除合同的違約金作出區別說明，以避免合同當事人對合同有誤解，以致採取不恰當的措施。
違約金在本質上是對損害賠償額的估量，即簽訂合同的時候，合同雙方當事人預先評估如果一方違約會給對方造成多大的損失，雙方對於估量的數額都認可，即以違約金的方式（包括具體數額或者計算方法等）明確約定在合同中。在一方發生違約時，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣非常有利於擔保合同的履行，非常高效地保護守約方的利益。我們通常所說的違約金是解除合同的違約金，逾期違約金常常被冠以“滯納金”、“逾期利息”等名字。
一、逾期違約金
【《合同法》第114條規定，當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。】這就是關於逾期違約金的規定，關於逾期違約金，需要說明以下幾點：
1、逾期違約金是對遲延履行的“懲罰”
合同一方遲延履行債務，一般會給對方造成損失。如果違約方遲延履行金錢債務，則給對方造成的損失一般表現為利息的損失，但是這種利息往往會高於銀行同期貸款利息，所以我們常常會在合同中看到對遲延履行約定一個逾期違約金（“滯納金”、“逾期利息”等），比較常見的是萬分之五、萬分之二等。此種逾期違約金的目的主要是用於彌補守約方的損失，並以此避免守約方舉證其實際損失的困難。
2、逾期違約金也可以依法調整
【《合同法》第114條規定，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。】
【《合同法解釋二》第29條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。】
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。逾期違約金作為違約金的一種，當然也可以依法進行調整。
3、逾期時間的“量變”可能會導致解除合同的“質變”
逾期違約金一般都是比較輕微和溫和的，金額一般都不會太大，很多合同當事人對此並不重視。但是，逾期時間的“量變”可能會導致解除合同的“質變”。比如，《上海市房地產買賣合同》中一般會約定買房人逾期付款超過15天的，賣房人有權解除合同；賣房人逾期配合辦理過戶或交房義務超過15天的，買房人有權解除合同。再比如，《合同法》第94條第三項規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行，對方可以解除合同。上述兩個例子分別是從約定解除和法定解除的角度對逾期時間的“量變”可能會導致解除合同的“質變”的體現。也就是說，逾期履行是一般違約，對方一般無權解除合同，但是時間太長或者經催告仍不履行，就會構成根本違約，對方有權解除合同。
4、逾期違約金並不剝奪守約方的合同解除權
很多合同中只對逾期違約金做了約定，如“如乙方逾期付款，則每日向甲方支付萬分之五的逾期違約金，合同繼續履行”。需要注意的是，此處的“合同繼續履行”和《合同法》第114條中的“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。”是一個意思，即違約方付了逾期違約金還有義務繼續履行合同，這是違約方的義務。
“合同繼續履行”的意思不是隻要違約方一直支付逾期違約金，守約方就一直無權解除合同，即違約方支付逾期違約金的行為並不能阻止守約方合同解除權的產生和行使。如果合同中只約定了逾期違約金，對於合同解除權和解除合同的違約金沒有約定，則守約方可以依據《合同法》第94條的規定行使解除權，通過舉證其實際損失（含預期利益）來向違約方主張違約損害賠償。
二、解除合同的違約金
解除合同的違約金是以解除合同為前提的，本文開頭所列舉的“兩倍”、“20%”、“50%”的違約金都是解除合同的違約金，守約方要想獲得此違約金就要解除合同，而不能既要求繼續履行合同，又要求違約方支付上述高額的違約金。此外，解除合同的違約金也要依據《合同法》第114條和《合同法解釋二》第29條等規定進行調整。
合同中違約金的適用特別廣泛，在簽訂合同時，當事人應當明確識別合同約定的違約金性質，以致最大限度地保障當事人的權益。
閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
