怡心湖板塊的上一次供貨來自於中海錦江城，而距離上次開盤過去數月之後，位於它旁邊的又一大盤——德商御府天驕在昨日取得了預售證。
據瞭解，德商御府天驕上一次開盤是在2017年7月，而此次推出的3棟電梯高層為其最後的高層房源。這個位於天府新區熱點板塊的改善型樓盤，對於剛需和改善客群來說，究竟是否值得下手？發哥帶來第一手的踩盤報告。
根據成都房協公佈消息，本次公證搖號開盤銷售的全部準售房源共442套，上述房源中：
45 套：棚改貨幣化安置住戶最先搖；
200套：剛需家庭優先搖號、優先選房；
197套：用於普通購房搖號。
本批次推出房源包含四種裝修方案，裝修申報價約4298元/平米，帶裝修價格為16800-17500元/平米。
項目已於今天開始為期3天的網上登記：
報名登記時間：4月26日-4月28日
資格核驗時間：4月28日-5月1日
搖號時間：暫定於5月23日（準確時間以搖號公告為準）
報名登記時間：4月26日-4月28日，而4月28日-5月1日，則為資格核驗時間，並暫定於5月23日開始搖號（準確時間以搖號公告為準）。
區域掃描
▲天府新區錦江生態帶
項目坐落於天府新區錦江路與牧華路交界處向錦江路南500米，屬於錦江生態帶怡心湖東側板塊。因為最初規劃為天府新區的主要居住區，雖然整個區域的多項配套仍在建設中，但從在建工程和規劃來看，整個板塊的宜居度非常高。
交通
說到交通，先來看看德商御府天驕的座標：項目東臨瑞祥路，西側是劍南大道，北側是牧華路，南側為瀋陽路，四面的路網交通已經基本呈現，且包含天府新區的重要交通線路，通達性較好。在項目旁是地鐵5號線經過，項目靠近地鐵南湖立交站及高峰站。
儘管未來呈現後區域內的交通會非常方便，但目前由於劍南大道旁多是新產品，多個項目仍在施工中，經過大車較多。而且地鐵5號線仍在建設中，開通仍需等待。
教育
▲天府四中今年9月將正式開校
從目前區域中已經落地的教育資源來看，目前有天府三小即龍江路小學，天府四中即石室中學等優質學校，而據置業顧問介紹，如今售樓部所在的地塊也將用於後期一所公立幼兒園的修建。
商業
▲紅星美凱龍天府一號店效果圖
談到商業，區域內目前能看到的商業並不多，但發哥踩盤當日發現，在德商御府天驕旁正在修建紅星美凱龍天府一號店，僅一街之隔，而這是紅星進入成都以來單次投入資金量最大的一個項目，而該店除了國內外一線家居品牌外，還規劃了辦公、文創、親子、休閒、娛樂等商業業態。
目前項目還在打圍施工中，預計今年呈現。但距離發展完善還需要一段時間。
生態資源
▲怡心湖規劃效果圖
區域的另一個亮點則是其生態資源。區域內有蜿蜒錦江緩緩淌過，而跨過劍南大道，則是總規劃用地面積達8.4畝的怡心湖。這裡在景觀規劃方面包括一個大型的水景體驗區即怡心湖公園，三個大型城市綠地公園以及多個較小的街頭綠地公園。
如今怡心湖已經開完，同時，當初規劃的產業用地也陸續拍出，區域內的產城也在逐步落地。
項目解讀
德商御府天驕佔地近160畝，容積率2.79，綠化率30%，總戶數1856戶，業態包含高層、別墅和商業街，本批次取得預售證的為7、8、9號樓的高層產品，共計房源442套，數量並不多。
本批次推出產品包含：
107平米C1戶型：130套
138平米D3戶型：120套
139平米D1戶型：130套
143平米D2戶型：62套
從房協公佈的價目表來看，套三的價格在180萬左右，而套四價格在240萬左右，這個價格比近期天府新區開盤項目都要高。
值得注意的是，從價格方面考慮，由於該批次200萬元以下的戶型有限，搖號數靠後的剛需購房者可能面臨更高價的戶型選擇。
▲德商·御府天驕樣板間
以中檔價位房源的240萬總價來算，剛需首付三成，貸款70年，需支付首付72萬元，按首套房貸款利率上浮15%計算，那麼，剛需購房者可能需要每月還款9681.64元！也就是說，家庭總收入沒有兩萬，就只能提高首付成數。
對於改善購房者而言，同樣以240萬的總價來計算，由於天府新區政策，若是二套房貸款，則需要準備七成首付，也就是首付需要168萬元，而若按照二套房貸款利率上浮25%計算，那麼月供則為4374.8元，還款壓力較小，但需要準備的首付資金要求卻更高。
戶型對比
從項目公佈的戶型圖看來，其戶型有幾大亮點：
1、每個戶型都帶有進深1.8米的大陽臺，其中最大的開間達到12.5米。大陽臺的設計一方面增加了生活的舒適度，另一方面，這部分多數為贈送空間，使得產品的得房率非常高。
2、戶型方正，是產品的又一亮點。儘管佈局中規中矩，但方方正正的戶型設計使得空間利用率高，減少了面積的浪費。
3、德商本批次產品的戶型面積段在107-143平米，三房到四房的設計，非常適合改善家庭居住，而其中139平米和143平米的戶型做到了雙套房設計，居住舒適度比較高。
1、整體觀之，從面積、價格到周邊的生活配套，都非常適合適合二次置業人群或想要一步到位的剛需購房者購買，但推出產品的套數有限，尤其是普通搖號套數僅197套，對比前期中海錦江城的搖號結果來看，競爭可能不小。
2、目前區域成熟不高，周邊在建工地就較多，不過由於該項目將在2020年交房，因此不少購房者更看中的是區域未來。總體來看，這一區域目前進駐了多個品牌房企，加上地鐵的加持和周邊多所學校的落地，未來區域的成熟度和配套值得期待
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