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先看一則消息
5月21日，武漢臨空港經濟技術開發區招才局、東西湖區住房保障和房屋管理局、東西湖城市投資建設發展有限公司聯合發佈《臨空港青年城大學生安居房購房登記公告》，公告稱：
——將以“臨空港青年城”為大學生安居房試點，向符合條件的大學畢業生低於市場價20%出售，滿足大學畢業生居住需求。
臨空港青年城基本信息：
本次共有7棟33層住宅，共計出售安居房392套。
三種戶型，54㎡和57㎡的一室一廳、70㎡兩室一廳。
位於東西湖區革新大道勝河路與團結南路交會處，741路公交車終點站。
查了一下週邊新房的開盤記錄，均價8000左右，帶裝修。
當然，官方的說法是周邊市場均價為8740元/平方米左右，8折後為6990元/平方米，既然有官方說法，那我們就按照官方說法。
經區委區政府調研大學生購買意願後，房價8折後確定為6500元/平方米，加上裝修300元/平方米，最終定價為均價6800元/平方米。
臨空港青年城效果圖▼
這個項目是武漢市第一個入市低於市場價20%的青年安居房。
這也是自去年武漢提出“五年留下百萬大學生”政策之後，武漢在人才安居方面第一個實質性成果。至此敢為天下先，武漢再次領跑二線熱點城市搶人大戰！
在這裡，我們再次梳理一下，武漢在人才爭奪戰中都做了哪些事：
2017年1月，武漢提出實施 “百萬大學生留漢創業就業工程”；
2017年3月，宣佈大學生在讀期間，可以個人名義繳存公積金，解決留漢大學生住房難問題；
2017年4月，全面放開大學生落戶門檻，設立人才安居房建設基金。
2017年10月，武漢施行積分落戶政策、對繳納社保無年限要求。
2017年11月15日，在全國率先出臺《武漢市培育和發展住房租賃市場試點工作扶持政策》，主要包括住房保障政策2條、金融支持政策5條等。
2018年3月15日，武漢市住房保障和房屋管理局連續發佈兩大政策，公證搖號以及剛需優先選房政策。
2018年5月21日，武漢首個大學生安居房項目八折入市。
對於武漢在人口爭奪戰中的表現，我們寫過多篇文章表示讚賞過。
我們的觀點是對於二線城市長遠發展，比拼的就是人口和產業。
產業方面，“校友招商”模式，“四大資智回漢工程”等等這些都看得出武漢在產業招商方面的不拘一格。
人口方面，“武漢百萬大學生留漢創業就業工程”是全國最寬鬆大學生落戶新政，形式多樣、落地速度快。
正如，武漢的城市口號一樣——武漢，每天不一樣！
也正因為如此，我們在去年底曾下過結論，
在這樣的背景下，在武漢已經經過一整年搶房搶地的盛況之下，在2018年，武漢房地產仍然是穩定而繁榮的！事實證明，我們結論是正確的。
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虛情還是假意？
本來本文寫到這個地方就差不多了，但是我們來看一下現場的情況：
在5月21日正式接受登記首日，到現場諮詢的意向購房者有700餘名，但當天在現場僅有26名大學畢業生符合購房條件，遞交相關材料。
從當天發佈的官方消息看，並沒有規定安居房的交易細節。
當時的感覺是，細則很快就會出，如果能夠通過購房資格審查的朋友可儘快辦理，機會不容錯過，不要講距離很遠，周邊很荒等等，這就是政策紅包，而且是不可持久的政策紅包。
沒想到就在昨天5月23日，武漢市房管局公佈了《武漢市大學畢業生保障性住房供給與管理辦法（試行）》即日起開始實施。
我們來梳理一下安居實施辦法：
關於安居房申請條件：
凡畢業5年內(取得普通高校和教育部認可的境外高等院校的全日制大專及以上學歷)，擁有武漢市戶籍(不包括學校集體戶口)，在我市創業就業滿1年，家庭在武漢無自有住房，且3年內無住房交易記錄的大學畢業生，均可申請購買1套大學畢業生安居房。
關於安居房交易：
大學畢業生安居房被明令禁止上市交易，實行封閉運行、循環退出。
具體如下：但可以通過開發企業回購或出售給其他符合條件的大學畢業生。
擁有完全產權安居房，項目開發企業按照屆時市場價的80%予以優先回購，項目開發企業放棄優先回購的，購房人可按照屆時市場價的80%出售給其他符合條件的大學畢業生。
對擁有共有產權的安居房，由共有產權人按照屆時市場價，優先回購大學畢業生持有的產權份額。如果共有權人放棄優先回購，購房人可按照屆時市場價將其持有的產權份額出售給其他符合條件的大學畢業生。
以下劃重點：大學畢業生安居房回購及再次出售時的市場價格，由各區按照相關規定，經具有資質的房地產市場評估機構評估後確定。
要讀懂這句話背後的潛臺詞，可以類比目前二手房的評估價。
我們再來看武漢2018年大學生安居項目的推出計劃，除了臨空港青年城，還有三個青年城項目：
江岸區長江青年城，計劃打造近3000套酒店式管理房源，還將提供40萬平方米各項配套服務。除滿足大學生的住宿需求，還將提供創意辦公、創業孵化平臺、購物中心、教育資源等一系列配套，並提供智能化酒店式管理服務，實現8折優惠的租售措施。
黃陂區長江青年城，計劃提供25000套青年公寓，5000個眾創空間工位，可入住大學生約5萬人。建成後將以低於市場價20%向大學生出售或出租。
東湖高新區光谷長江青年城，年內將提供1425套大學畢業生租賃房，設有共享廚房、洗衣房、活動廳、娛樂鍛鍊室、書吧等公共空間。
從武漢2018年推出的青年城項目看，除了八折銷售，青年城項目更傾向八折租賃。
我們還注意到武漢市房管局最新的規定：中心城區在商品住房開發項目中，將按照住宅總建築面積扣除就地還建住宅建築面積後的6%-12%的比例配建大學畢業生租賃房。
另外，在這些青年城項目中，我們看到除滿足大學生的剛性的住宿需求（戶型面積60㎡為主），項目的配套設施以提供創意辦公、創業孵化平臺為主，而不是以提高家庭生活舒適度為主。
綜上，我們對以上兩點的看法是：
1、這些人才安居項目最大的作用是象徵意義，是政府有關部門引導輿論武器，主要是用於振奮人心。
它們對人才的安居作用和對人才的吸引幾乎起不到實質性作用。僅從5月21日正式接受登記首日700餘名諮詢者，僅有26名符合購房條件就能看出一二。
我們僅從其規定“今後，中心城區在商品住房開發項目中，僅配建6%-12%大學畢業生租賃房”，而不是“大學生安居房”就可以看出，這個城市底線和政策的真實意圖，所以那些試圖去武漢買安居房的大學生朋友，不要期望太高。
但我們說，這是對的。
我們不討論政治問題，不討論其背後是不是有特權，但其實大家都很清楚能夠買到安居房是佔了國家便宜的。
如果沒有準入和退出門檻兒，會是什麼後果呢？恐怕是比成都搖號買房更加的瘋狂。
無論是針對大學生的安居房還是針對中低收入人群的保障房，本質上都是解決收入不高群體剛需住房問題，讓此類人群在付出較小成本的前提下擁有住宅所有權，也能實現財富升值的目標，讓此類有居住需求的人更有動力追求更好的房子，勤勞、務實、奮鬥實現中國夢，這也是這類政策的初衷。
所以這類房產只能保障剛性需求，而不是高端需求。是有所居，不是豪居。
曾經中國的保障房政策走歪過，經濟適用房居然有200多平方米，裡面住的人居然是開奔馳寶馬的。經濟學家茅於軾曾經建議不給廉租房建廁所，被人指責冷血，但後來證明茅於軾是正確的。
我們看武漢政府在這方面似乎更精進一步，武漢非常明白搶到人才之後能不能留住人才，並非靠地方政府大把‘撒錢’就能實現的。
怎樣留住人才呢？武漢深知需不斷加強產業支撐。我們看這些人才安居項目多規劃在臨空港經濟技術開發區這樣偏遠的新區，將這些年輕人留在新區的同時招商產業進駐，配建眾創空間，提供創業和就業環境。
這一點實在是高，出發點是奔著多贏的，新城也開發了，產業也進駐了，人才也引進了，他們留在武漢，建設武漢，為臨空港這樣的新城建設貢獻了青春，貢獻了力量。
當然實際效果肯定沒有想象般美好，但至少武漢政府這樣規劃了。
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略勝一籌？
我們一貫的觀點是，武漢這座城市的開放度和包容度在所有二線城市中是比較高的，所以註定在人口爭奪戰中略勝一籌。
如果要預測一下武漢房地產未來趨勢，還是我們之前的判斷，至少2018年，武漢房地產仍然是穩定而繁榮的！
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