律雨人律所
首先小產權房並不是一個法律上的概念，它是相對於大產權而言的。所謂大產權就是在合法的土地上所建造的房屋，並且繳納土地出讓金，由國家房管部門頒發房產證書的房屋。而小產權房屋一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，沒有繳納土地出讓金，所以不會得到國家正式頒佈的大產權證。那麼顯然這樣的房屋在流轉上會出現一些問題。
一般來說，如果是在農村集體土地上所建造的房屋，該房屋只能由本村集體經濟組織的成員之間才能進行轉讓和購買，這種房屋是不能轉讓給城鎮居民戶口或者不是本村的集體經濟組織成員的。
而由於這類房屋在出售上會比正規的商品房價格要低，而且很多房屋有可能會面臨拆遷，所以很多城鎮居民戶口的人樂於去購買。一是因為便宜，二是有可能指望將來拆遷而獲得大筆的拆遷款。
但是很多購買人卻忽略了一點就是，如果這樣的房屋將來真的漲價了，或者真的遇到了拆遷可以獲得大額的拆遷款，面對鉅額資金的誘惑，原來的房屋出售人有可能會反悔，而想辦法收回房屋。
而最有利的收回房屋的理由，就是認為該房屋買賣合同無效。而通常根據法律規定，這樣的房屋本身就不得對外進行流轉，所以被判決無效的案例是佔絕大多數的。
最近全國各地陸續出臺相關政策，每個地區將有每個地區的試點，至於這樣的房屋買賣合同是否會判決無效，將根據每個地區的不同試點政策來進行裁判。
總之，這樣的房屋依然是存在很大的買賣風險，建議不符合購買條件的人一定要慎重購買，而不要圖一時便宜。
北京任麗麗律師
關於小產權房的所簽訂的買賣合同違反了法律的強制性規定，應屬無效合同！
小產權房一般指該房屋建設未辦理相應的規劃、施工許可，並未在相關國土資源管理部門辦理相關土地徵收、徵用手續！房屋局或不動產登記部門不予辦理房屋所有權證書。
買賣的小產權房，一般該房屋涉及的土地屬於農民集體土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，農村集體土地不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設！
農村集體土地只有經過國家法定的徵收、徵用手續變更為國有土地，然後經政府土地管理部門出讓該土地使用權。
小產權房屋的建設和銷售均未取得相關規劃和預售手續，同時小產權房的買賣必然涉及房屋佔用的土地使用權的轉讓。《房屋買賣合同》違反了農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的強制性規定，根據《合同法》第52條的規定，本案房屋買賣合同應當認定為無效。
小產權房屋被法院認定無效後，應按照《合同法》58條處理。雙方因該買賣合同所取得的財產，應當予以返還或折價補償。相應的購房款及損失應根據雙方的過錯程度各自承擔。如果雙方對合同無效都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
首先，賣方應返還購房款及賠償利息損失（結合本案實際酌定以購房款付款日中國人民銀行同期同類貸款基準利率的2倍計算其利息損失），買方應騰退涉案房屋並支付佔有房屋期間的使用費。
其次，關於案涉房屋增值部分及裝修費用。可以委託評估機構進行評估，根據國家對農村集體用地建造小產權房屋的政策和市場現行商品房出讓用地涉及三證房產處置的作價原則進行賠償。
最後，關於移動傢俱及房租損失的認定問題。涉案房屋因無法居住而在外租住，必然產生租金損失，買方可以主張相應的經濟補償！
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信陽劉偉
小產權房買賣無效，原因是它是村改居而使用集體土地，未繳納土地出讓金等稅費；它未經相關部門批准，沒有產權證；國家明確小產權房不得上市交易。合同無效後，根據當事人的過錯責，承擔相應的賠償責任。
