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【兴证地产】权威专家解读资管新规对开发商影响电话会议纪要20180501
1 专家谈论资管新规对房地产融资的影响
从四方面阐述：1，这两年来房地产企业的资金来源和变化情况；2，资管新规出台之前，针对房地产经营业务的金融监管态势和影响；3，资管新规出台之后，可能会产生的影响；4，个人对房地产融资在2018年的展望和思考。
房地产行业是一个资金密集型行业，对资金的需求比较大，经营周期比较长，决定了融资在房地产企业运转过程中扮演的角色很重要。
1，近两年房地产企业的资金来源和变化情况
房地产企业资金来源情况。根据统计局的数据，房地产企业的资金来源主要来自四方面：1.国内贷款。主要是银行贷款还有非银行机构的贷款，2017年占比16%左右。2.自筹资金。通过发债，股权融资还有信托，券商，资管等非标的融资，2017年占比33%左右。3.其他资金，个人按揭贷款，定金，预付款等，占比50%。4.外资。外商直接投资，包括海外发债，占比比较小。
由于政策监管的变化，近两年房企融资的资金构成变化比较明显。
（1）2015-16年，融资环境宽松，房企通过债券融资，在资金成本上有比较大的下降。
（2）2017年，直接融资难度加大。货币政策收紧，监管政策趋严；债市走熊，发债成本上升；再融资受限，房企的直接融资难度明显增加了。房企融资需求回流到贷款和非标融资，同时也加大了境外融资力度。从上市房企的资金结构来看，2017年末以银行贷款为主，对以信托等配套融资的依赖度明显上升。
（3）2018年以来，银行信贷受到监管，非标发力的难度也比去年大了很多，但房企的债券市场融资有所改善，根据wind数据进行的初步统计，今年前4月，房企发债规模接近1900亿元，增长了1倍。
2，资管新规出台之前，针对房地产经营业务的金融监管态势和影响
资管新规和政策意见稿出台之前，已经有针对于房地产业务的监管政策，主要是针对一些资产类的指导和影响。2017年至今，房地产行业调控的基调没有改变，监管政策对房地产业务的关注度非常高。去年末到今年初，已经落实了一些新的房地产政策要求。
（1）银行信贷：银行从去年到现在一直在检查违规的房地产融资，尤为强调的是一些理财的资金违规通过信托、券商、资管的通道为房企拿地做融资，处罚率比较高，后续可能是重点监管的领域。去年末出台的55号文件对一些信托通道进行了压制。从今年初到现在，信托行业下行压力非常大，合规要求和通道费用都在提升。来自于银行理财的资金流向房企的通道受到更强的限制，信贷也更为谨慎。
（2）集合资管：年初违贷新规出台，证监会比较严格得限制集合资管投资信托贷款，封堵了券商、资管、金融机构参与非标的能力，导致这部分融资渠道在房地产企业融资发力比较难。尤其是金融部门，目前主要以资本市场为主，对非标业务的布局明显减弱了。
（3）公募基金：去年基金协会已经禁止公募基金投向热点城市（还在执行），基金协会配合证监会不再对有借贷、债权性质和底层资产的资管产品进行备案，进一步限制了公募基金通过债权形式为房企融资。基金公司正在转股权，但是操作更难了。
（4）保险资管：保险资管监管比较严格，它在房企融资方面主要投资比较好的商业地产。去年开始，房企非标的融资占比上升非常快，后续监管可能会收紧。保险资管已经开始在房地产投资放缓。
（5）信托融资：2017年直接融资困难，房企对银行贷款和信托融资依赖度明显增高。截止到2017年末，存续的房地产信托的增速在60%左右，远高于整个行业资产平均增速（30%左右）。另外，2017年信托业务在房地产企业做的比较开放，很多项目资金都是配合房企拿地的。并购，名股实债，一般是以少量的资金作为增资或者股权投资，大量资金用于配合房企融资。由于发展过快，引起了监管的重视。今年以来，一些限制房地产信托业务的要求正在备案或给予窗口指导，并把平台，通道业务作为了重点监管领域。监管要求并购，债权融资的房地产信托业务都必须符合相关要求。房企拿地必须是纯股权模式，信托在债权方面有优势，在股权方面在资金端和客户认可度方面存在一些劣势。
3，资管新规出台之后，可能会产生的影响
整体上看，资管新规所规范的房地产企业的融资渠道与方式，负面影响更多体现在资金端，以信托，保险资管等非标融资为主。
第一点，资管新规严格限制了资金池模式。银行理财所用到的就是一个资金池的运作模式，而且部分资金投向房地产领域，未来银行理财的转型，资金池模式需要变化。未来的定位更多以短期理财为主，匹配长期资产的能力会下降，资金流向房地产领域的支持力度会明显减弱。由于银行理财，在资金的行业分布上，这两年没有数据公布，只公布到了2014年 ，大概7%的银行存蓄规模流到了房地产领域。在监管新规下，银行资金流入会降低，但仍然可以维持在3%至5%这一区间。所以虽然，监管新规给了更长的整改期限与过渡时间，但是原有存续项目到期会逐步收回，未来不再进行这样一个节奏来过渡，所以未来很难有更多银行理财的资金去对房地产进行配置。
第二点，资管新规另一个特点是限制非标。所谓非标，就是具有影子银行性质的或者一些受限的领域。资管新规也希望通过限制非标，引导向标准化资产投资，达到做大实业融资和做大资本市场的目的。资管新规也提到了，会对资管产品投资里面的非标产品的比例提出限制。现在各个资管里面配非标资产的，除了银行理财，就是信托。在信托的存续规模里面，房地产的投向占比为10.12%，除去资金纯投向房企的，另外还有一部分资金会投向建筑业，这样的占比在6%左右。所以信托布局房地产整个产业链条，房企和建筑业上下游关系 就有17%，还不包括其他的比如水泥或者其他领域。限制非标，未来对于房企的整个产业链条还是有不小的影响。所以今年从信托的业务发展角度来看，明显感受到：资产端很丰富，有很多融资需求在，但是资金端的募集非常困难，除了银行理财，金融机构如银行的钱，现在受到了监管的制约。现在更多的房地产的项目来源，是个人资金客户。
第三点影响就是打破刚兑。打破刚兑在各个房地产投资领域里面，非标里面更为明显，尤其以银行理财和信托比较明显。打破刚兑对机构投资者影响不大，因为从近年来看，机构投资者风险识别能力较强，很多机构投资者有自我承担投资风险的能力和认识。但是，很多个人客户对于信托的相对风险可控，收益率较高的产品有比较高的信赖性。但是也必须承认，很多个人客户风险识别能力和承受能力不强，更多的是看重信托公司的信誉背书。后续打破刚兑，可能导致个人客户难以承受房地产投资的高风险，对于配置需求，投资者可能不会买账。
资管新规里面的利好成分：资管新规里面没有包含资产证券化，这个对于房地产融资是未来可以关注的一个重要的渠道。整个国家的房地产的变化，从增量发展模式，到既要增量又要盘活存量进取的新阶段。盘活存量，加快资产周转，政府在推动，政策导向也符合这一个房地产企业提升内在盈利模式的诉求。现在的政策上，国家在推动长租领域，有一些利好的政策，未来这个领域的扩张有一个蓝海效应，不动产本身存量资产多，未来可以产生一个客观的规模，对于房企形成新的融资渠道的扩充。
4.个人对未来的变化的思考和判断
第一，今年房企的缺口比去年大，资金链条紧张。今年整体债务的到期量比较大。整个企业债市在14、15年是比较火热，所以今年到期的债相对较多，规模比较大。而且2015、16年，房地产融资加快，同时信托和一些非标融资也迅速增长，一般非标的融资期限在两年左右，所以在今年和明年就有一个加快到期的现象。所以今年和明年，房企融资需求刚性较大，要么就是再融资，去实现到期债务的偿还，要么就去收缩资产规模，去杠杆，收紧资产负债表。
第二，今年房地产调控的整体基调没有变。所以监管部门对于金融机构和房地产的还是审慎的角度，包括银行信贷，刚刚讨论了对房企的信贷，但是对个人购房的信贷 ，也有一些限制。所以消费端的变化也需要关注。房企所面临的资金融资渠道与整体上再开发，到期债务偿还规模相比，面临着一个捉襟见拙的局面。
第三，大的房企更容易抢占市场份额。 资金链条相对紧张，可以反映在房企的融资成本和融资方式。现在银行贷款还没有数据，但是从信托公司的角度来讲，一些大房企在今年的融资的条件，成本，增信上都越来越苛刻。去年好的成本控制在8%左右，现在可能已经达到了11%。今年虽然债市会有边际的好转，但是是否能满足房企融资缺口的程度是值得关注的。金融行业严监管宽货币的基调，进入一个间接融资和直接融资转化的阶段，现在整个融资规模的收紧，可能更有实力的企业才能拿到钱，所以大小企业融资的放松程度，成本的水平都会有变化，这些变化对行业的影响反映在行业集中度上，未来大的房企更容易抢占市场。
未来房地产政策走向：现在的背景更加复杂，中美贸易战可能比预想的更加复杂，外需影响可能比较大。时下国内的经济成长动能比较差，我个人觉得短期不太可能存在政策转向：一是因为去杠杆力度大，二是房地产泡沫政府也不希望进一步吹大。
2 投资者提问环节
Q：关于432的说法，银行给房企放贷需要资质，房企资质不满足就通过信托贷款，如果这块不让做了，这个规模缩的是否会很快，如果信托后续想做这些应该怎么做？
A：432原则：4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。
“432原则”是所有银监会监管条线下一直都有的，之前有一些拿地融资等具有债权性质的房地产融资信托也能做，但今年在把握这个监管尺度时候更加严格，不是只看贷款类，而是看是否为债权性质融资。以往做的本身只有很少一部分用来做股权投资或增资，大部分还是用来做借款，这本身也是一种债券融资的一种模式，然后配合房企去拿地。今年监管这种方式就不允许，这种备案监管就不能通过了，必须满足432备案的要求。
今年的监管要求比较严格，但是整体上房地产满足这种模式需求的还很多，未来也不会出现大幅下滑，只是很难配合房企去做拿地融资。信托在房地产融资领域深耕多年，希望能够通过股权方式提升自己的专业水平，通过专业模式实现浮动收益，提高附加值。信托这么多年还是以做债为主，思维包括管理模式方面还是需要个很大的转变过程，但是至少一些信托公司试着朝这个方向在转型在尝试。
信托做股权融资难在两个方面：一是，资金端，因为客户买信托资产偏好固定收益类的，对股权这种浮动收益的认可度比较低。二是，专业能力，现在很多公司很难把握整个房地产项目开发周期的，包括在审计内部流程上可能还是会有一定的限制。
Q：信托资金链的情况，听说越来越多的银行去做信托的代销？还有听说大型信托公司下属的理财公司或销售公司可能要进行合并，创造个更大的渠道公司？
关于理财公司的合并不是特别确定。第一，要看资管新规里面是否限制非金融机构代销产品的，信托公司的一些产品可能是通过三方去代销，因为银行代销的准入门槛比较高；第二，合并方面的操作还是受监管政策的影响。
中国财富管理的需求还是比较旺盛的，实现保值增值的需求还是比较旺盛的，现在的资管机构应提高自己的专业水平。国内缺乏比较高水平的资产管理的咨询机构，我们现在的三方还是以产品销售为主，能够真正做到专业客观的第三方机构比较少。这方面美国做的还是比较好的，有很多非常专业的投资顾问来扮演这样一个角色。我国未来也可能向这个方向变化，不过还要看未来监管的走向。
Q：哪类银行代销会先人一步？哪类信托公司去和银行谈银行更容易接受？
A:银行代销以股份制银行为主，四大行的代销门槛还是比较高的。银行在代销过程中一看信托公司，越大的机构品牌越好；二是看产品资质，在代销过程中对产品是有合规要求的,也会根据客户的要求进行选择。
Q：代销可以做SPV的资本金么？可操作性在现实中会受到限制么？
A:按理说应该是可以的。可操作性不强，以股权方式进入资金端的难度较大，因为股权的收益和不确定性比债权要高。
Q：信托投向地产的占比是12%,其绝对规模是多少？信托基金除了贷款还有什么方式？
A：到17年末，信托贷款绝对规模为2.3万亿，信托资金用方式包括贷款、权益投资等，都为非标类投资。
Q：非标包括信托基金参与PPP项目，PPP项目资本金一部分来自非标信托资金，这方面目前情况如何？业内哪些信托公司主要做这块儿业务？环保行业对项目的力度是怎么样的？
A:信托基金最近几年开始做，整体规模比较小，PPP项目周期比较长，需要长期资金，是信托公司比较难解决的，对成本的承受能力不高，信托公司找到合适成本比较困难。
信托基金参与PPP的方式：第一，第一期发行到期后，后期滚动发行。第二是给项目主体做贷款，到期还款。第三，参与第三方基金管理。
业内PPP做的较多的有平安信托等大型的对资金端整合能力较强的公司，另外包括中型的具有政府背景的信托公司。
统一提示：本信息材料为房地产行业专家论坛观点，由兴业证券房地产组整理，不涉及兴业证券房地产组研究观点及投资建议。
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