田園綜合體是去年中央一號文件提出的概念，其本質上是三產融合體和鄉村複合體，通過資源聚合、功能整合和要素融合，使得城與鄉、工與農元素在田園綜合體中相得益彰。但目前田園綜合體的建設基本上大同小異，模式千篇一律，遍地開花。
當前，一些地方的鄉、村舉債搞建設或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通病：
1、產品同質化嚴重。比如，自採摘火了以後，大部分休閒農場或田園綜合體就都推出採摘。獼猴桃行情好，果農就都種起了獼猴桃，結果可想而知。
2、缺乏產業化整合。 產業化經營就是實行農業企業化運作,採取種養加、產供銷、農工貿一體化方式,實現農業生產經營的規模化、集約化和效率化,最終達成農業增產和農民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產業的整合，會生產的不會賣，會賣的不會生產，某種程度上在生產-加工-銷售體系就脫節了。
3、後期運營能力不足。做田園綜合體，至少需要運營三大板塊：農業、旅遊、地產。田園綜合體的競爭歸結與人才的競爭，莊園缺乏專業運營人才就導致後期的運營無法跟上，造成極大的損失。
因此對於田園綜合體項目來說，決定其成敗的關鍵在於以下五個點：
一、選址條件
1.自然條件
開發地的自然生態條件要優良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環境要極致。有山、有水是要求好的環境氛圍，便於旅遊活動的展開;有田是提供農業生產及農業休閒活動的場所。
2.基礎設施
開發地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環衛、電力等基礎設施，滿足消費者的度假需求以及休閒農產的生產、研發、銷售。
3.產業基礎
農業基礎優越，具有特色，可拓展農業產業鏈，培育現代農業發展新動能;
經濟發展條件優越，可利用經濟優勢發展“旅遊+”，帶動農業發展。
4.社會條件
巨大的田園鄉村旅遊消費市場;開發地居民優良的素養、精神風貌及服務意識等等，都有利於農業生產、農業休閒、農業創意、田園休閒度假等項目業態的加載。
二、規劃原則
1.創新性
田園綜合體包含多元產業，規劃要創新性的滿足各個產業的功能要求，讓各個產業在規劃佈局中合理展開;從田園旅遊者的消費需求出發，創新合理的佈局各個功能片區，以滿足日益更新的市場需求。
2.主題性
文化是旅遊的靈魂，對於田園綜合體亦然，其規劃要考慮佈局的文化性、主題性;可以從生態、地域文化、風俗民情、地方特色節慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規劃佈局，更能迎合市場及時代的需求。
3.生態性
任何的旅遊開發都離不開生態的基底，生態為先的規劃理念也是田園綜合體規劃要著重考慮的要點之一。
4.特色性
田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區別於其他同類型項目業態的最大競爭力。
三、規劃佈局
1.農業產業片區
農業產業片區是大的田園景觀背景區，也是展開農業耕作、農業休閒的承載區。規劃佈局要做到三件事：
滿足現代農業生產型產業園功能要求;
預留休閒農業、創意農業的活動空間;
配備CSA(社區支持農業)的菜園(菜田)空間。
2.文旅產業片區
文旅產業片區要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，以多樣的業態規劃形成旅遊度假目的地;加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態型的旅遊產品以及度假產品的組合：
擁有田園遊樂片區;具有休閒度假功能;設置鄉村文創空間;
3.地產及村舍片區
尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似於還原一個“本來”的村子，同時需要佈局管理和服務區塊，構建完整的村舍服務功能：
設置居住組團，構建城鎮化的核心基礎;
建設社區配套設施，形成了產城一體化的公共配套網絡;
四、新業態的IP智造
田園綜合體的活力發展，需要農業文化旅遊的整體推進，利用“旅遊+”模式發展新業態，可推進產業融合，實現田園綜合體的可持續發展。傳統休閒農業產品經過IP智造可塑造成具有龐大市場佔有率及永續市場競爭力的強大“品牌” 。
五、土地綜合開發利用
農村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設，鄉村土地也將有更大的改革空間。
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