皇帝69499842

要回答這個問題，首先我們要找到中國經濟發展的邏輯。

從表面上看，中國這幾十年的發展主線條可以這樣勾勒：製造業出口--製造業出口+房地產--房地產+基建。

製造業出口隨著中國啟動改革開放，由小到大，到2008年世界經濟危機前達到頂峰；

隨著2008年後海外市場需求不足，外銷轉內銷，產能過剩，各種成本凸顯，製造業下行，4萬億進了鐵公基項目救場，房地產市場開始一路飆升；

爾後這幾年，房價高抬，進一步拉昇了製造業成本，中低端製造業開始大面積凋零，為解決就業和確保財政，基建投入加大，房地產繼續高歌猛進。

這裡面還有必要具體解釋一下：

製造業怎麼就不行啦？除了外部需求不足，製造業成本上升是個最主要的原因。

這些成本既包括人工、地租、融資等生產要素成本，也包括非完全市場經濟下的制度成本，比如某些行業管制、國企對上游資源的壟斷、行政審批和監管、多如牛毛的稅費等等。

應該說，在生意好做的時候，沒人關心這些成本，但生意不景氣了，這些成本就是駱駝上的最後一根稻草。

在這種局面下，做實體的老闆們對製造業普遍信心不足，於是把錢投到了來錢快的房地產。

實體的錢，再加上槓杆，天量進入房地產，房價的上漲怎麼攔都攔不住了。

很快，房地產和製造業就形成了零和博弈的關係，前者把後者的資源吸得差不多了，反過來，又直接拉高了後者的用工和房租、融資成本，讓後者更沒搞頭。

大部分的收入中等人士，為了在城裡尤其是在大城市買套房，掏光了一家三代人的積蓄，甚至每個月還要交房貸，也沒多少能力進行消費了，這又讓內需不足，相關生活和日用品的製造業進一步產能過剩。

對於官方來說，要讓製造業振興不是件容易的事，改革也好、減負也好，舊有的慣性太大，阻力重重。但財政要吃飯，搞房地產增收是最簡單最省心的辦法。

全國通行的土地財政就是這麼來的。

綜上，大概可以算作房價之大漲、實體之下行的背景了。

至於很多企業家包括馬雲等大佬說過未來房子不值錢，不值得投資，那是基於以下的判斷：

一，政府會加大經濟改革力度，包括財稅、市場機制等方面。

二，政府機構會轉變職能，打造良好的營商環境，讓製造業振興。

......

不能多說了，留給各位自己去想吧。

事實上要讓房價降，是個非常龐大的工程。人們之所以要買房子，地方之所以樂意搞房地產，是自有其滋生土壤的。

但什麼事情都是盛極而衰，逃不脫這個自然規律，政府也心知肚明。

即便如此，房價也不會踩急剎車，先會控制它保持自然的平穩漲勢，以後就靠市場供求定律來定價了。

說白了就是靠市場機制來配置資源，而不是行政手段調控。

考慮到我們的國情，這注定是個比較漫長的過程，未來是未來到什麼時候，現在也沒人能夠準確預測。

至於你最後一問，一個四線城市的房子會不會受什麼影響，其實是想多了，四線城市的房子沒有什麼投資功能和金融屬性，就是老老實實用來住的，放心好了。

以上就是我關於這個問題的答案！

行者劉二

人們投資的時候，都是希望能為自己帶來利潤，將來房價上漲的速度慢了，人們投資房產自然收益就會縮減。以遼寧丹東的房價為例，從2000千到2010年十年間，每年的平均增長速度為30%，這段時期內不言而喻，誰炒房誰掙錢，但從2016年至今，平均每年房價上漲率為0.05%.跑不過銀行利率。

當然，以上都是從數據表面來看，但深入剖析，這裡邊卻有很多門道，由於國家對炒房者的限制，二手房的價格增長速度放緩甚至各別地區負增長，但新樓盤的價格仍然一路飆升，仍然以遼寧丹東房價為例，2018年2月份市區內的房屋均價5800元，而新樓盤的價格卻保持在7000—12000區間。

由以上數據可以看出，丹東的二手房平均價格只在五千左右，房齡稍長些或樓層稍差些的二手房每平4000元錢就可以買到，但對於這個價錢，沒有學歷沒有背景的人想攢出20萬買出50平的住房仍然困難。人們不僅產生疑問，那麼新樓盤那麼高的房價到底誰會去買？可以明確告訴你，現在城區的空閒區域越來越少，開發的新樓盤數量也不斷降低，買新樓盤的人基本都是有錢人，雖然說20萬的住房有許多人買不起，但是年入百萬的大老闆也比比皆是。新樓盤房價即使漲得再高，仍然會有一些想改善住房環境的有錢人購買，這就是二手房賣不上價，新樓盤房價屹立不倒的原因。

二手房增長速度緩慢意味著個人投資住房真的沒有什麼價值，而開發商投資開發新樓盤的價格仍然飆升則意味著錢越來越集中到少數人手裡，不只是房產，縱觀整個市場，很多小的服裝實體店被大型服裝超市擠垮，許多小的水果攤、菜食店被大型水果蔬菜超市擠得難以生存，諸如此類事情比比皆是。

股票市場的散戶何嘗不是被機構牽著鼻子走，各城市出現了越來越多的品牌連鎖店，由些看出，人們對於品牌的信賴越來越強。社會變化了，一切事物都在變，人們的思想觀念也會跟隨社會不斷的變化。許多房產個人投資者當然也會隨著社會的變化改變投資方向，炒房者會越來越少。也許會有一些專職炒房者，四處尋找性價比高的房源，如尋找房主出國或家中出現意外急用錢的房主拋售自己的住房。炒房者低價拿到進行轉賣，但這種機率很小。

所以將來投資房產也會靠品牌，一些個人炒房或資質較低的地產商會陸續減少，開發樓盤也越來越小，但也來越精，都是精品。並且會朝著城邊郊區的地域發展，專為一些有錢人準備，由此可見，對於有戰略眼光的企業家來說，投資房子並不一定是錯誤，否則馬雲也不至於說完八年後房子如蔥後自己卻進軍房地產，只是房子可能再不會適合於個人投資了。

坤鵬論

首席投資官評論員董巖：

其實這些年來關於房子的話題從來都沒有停止過，但是我們真的有靜下心來認真的考慮過這個問題嗎？相信很多人都沒有。

快速的漲價只是有益於房地產開發商和少數的炒房者。所以最近幾年國家一直在提倡一個概念就是“房住不炒”，提出這個概念就是讓所有人都明白房子是用來住的不是用來炒的。過大的泡沫對個人和國家都不是好事情。上世紀八十年來末在日本和美國簽訂“廣場協議”後日元大幅度升值，造成後來日本房屋價格大幅度升值，國際熱錢都進入日本進行炒作，最後獲利離場後整個的抽空了日本的經濟使得日本陷入將近20多年的發展停滯不前。相信很多人都不願看到我們國家出現這種情況。

進入2018年在不同的場合房產稅被8次提到，相信很快相關的法律就會出來，裡邊肯定會針對房產行業過熱和炒房者。所以未來投資房產絕對不再是明智之舉。

首席投資官

悟空，說到這個問題，就要跟中央去年一再強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”聯繫起來一起看。

既然房子是用來住的，那麼肯定是給城市居民住的，因為農村人口根本不缺房子住，那麼是給什麼樣的城市居民住的呢，肯定是主要給新增人口住的，現在城市裡的大部分稍微有點年限的居民，基本都已經擁有了自己的住房，其區別無非是新一點舊一點，地段好一點差一點，這部分新增人口主要是年輕人群體，其中包括大學畢業生，以及各種途徑到城市闖蕩的年輕人。

說了這麼多，就是想說明未來的房子就是給這些年輕人居住的，那麼未來的年輕人是什麼狀態呢？今年1月國家統計局公佈了一組數字，2017年出生人口1723萬人，人口出生率為12.43‰。在“全面二孩”政策施行的第一年，即2016年出生人口1786萬人，人口出生率為12.95‰。

這是什麼意思呢？就是放開二胎第二年，人口不增反降，就是說未來有住房需求的年輕人是減少的。其實從2015年開始，我國的青壯年勞動力的人口也是第一次迎來拐點，進入逐步減少的趨勢。

這可不是個小事情，年輕人減少意味著未來的住房需求會減少，而老年人一般是不會有購房需求的，非但不會有購房需求，還有大量的出售需求，在各個年齡層的人群都越來越重視自己的生活質量的今天，老年人選擇改善自己的晚年生活也無可厚非。這就會對房地產市場造成雙向壓力，需求減少，供給增加，那麼房產市場就會出現供過於求的局面，其價值一定會不同程度的下降，這恐怕就是企業家說的最大錯誤吧。

富凱財經

這個問題我們可以從幾個方面來簡單談一談。

首先從房產價值的層面。

任何投資都是不是獨立存在的，都不是一元邏輯。

以前在城市化水平不太高的時候，人口有大量住房需求的階段，從供需關係來房子應該漲。

同期，之前我們的金融市場不太發達。投資品相對匱乏，住房作為投資品的一個大類來說，也具有相對稀缺性；

疊加效果之下，20年成就了房產的大牛市。

但任何資產都不可能永遠漲下去，房產的相對投資價值（未來升值潛力）在這20年裡其實也在逐步的縮水。

城市化進程已經步入緩速發展階段，三四線城市房產大量過剩，消費人口比例（15~64歲）逐步下滑都說明，房子的供需關係已經逆轉。（一二線城市的情況好一些）

現在的房產價值，已經越來越偏離其基本面，而逐步朝著金融投機性過度，更多的是一種貨幣現象。

那麼同樣作為投資品，未來很明顯的趨勢股市會崛起，基金規模會越來越大，互聯網金融產品越來越普及，海外投資會逐步開放，這些對於國內的樓市來說都是從金融投資品的一種替代！

因此，無論是供需還是投資品的角度，從比較價值來說，房產未來的前景顯然是不太強。

再從企業家的出發點層面。

提出房子是未來最大的投資失敗的企業家們往往是做實業的企業家。大家也知道，樓市興，則實業衰，這是房產對於實體經濟的一種擠佔效應。

企業家們當然希望自己所在的實體經濟好，希望國家能夠朝著更為健康的發展邏輯上走，而不是再把我們的資源都放在房子上，靠房產驅動經濟的發展。

暴財經

房價不是企業家說了算的，買不買，要看老百姓腰包鼓不鼓、硬不硬。還是那句話，上海外灘湯臣一品降到1萬一平，你買還是不買。

這些年來，房子到底是消費品還是投資品，還有人在爭論。不用爭論，有錢多買幾套就是投資，錢少剛需就是消費，價值的漲跌只是紙面富貴。

“未來投資房產是最大錯誤”的論調還是過於片面。房子問題，十分複雜，受政策、供給需求等因素影響較大。馬雲就曾經講過類似的觀點，說大家都不要投資買房了，以後的孩子會有很多套房，不知道馬雲是否考慮到一二線核心城市的購房剛需以及增量等因素。

買房和投資，還是有很大區別的。幾年前，曾經聽過王健林對北京樓市的描述。他說，放眼全國，只有一個城市的房價，過去幾十年來是一直穩健上漲的，就是北京。

差不多是十年前吧，在北京五環周邊，兩限房的價格就已經達到1萬元一平，什麼是成本，這就是成本，政策房的成本。那麼你也可以猜到商品房的成本大概有多少。算上通貨膨脹率，換手率，諸位想想現在北京房價應該是多少合適？上廣深也差不多吧。10年前，上海崇明島房價多少？現在呢？

房子是用來住的，這句話太有內涵了，2020全面實現小康，隨著城鎮化的逐步完善，全社會財富的積累，人們的生活只能是越來越好。

作為衡量人們生活質量的硬件之一，住房條件的改善升級，應該是每個中國人的夢想之一。你覺得你100多平的大house挺好，我看著200平的小洋樓不錯，他還覺得500平才能闔家歡樂。所以需求將會最終決定房價的走勢，未來估計仍是穩健上升為主。去槓桿、去庫存也是保持房價穩定的手段之一，隨著去庫存、可供應土地面積的減少，房價還會有波瀾。

關於題主問題的延伸，如果是想結婚，沒有現成的房子，條件允許，就買一套，沒啥猶豫的。無論一二三四線城市，哪都一樣。如果是想投資，那就考慮好，在哪裡買房，全款還是貸款，是否有較好的流動性。

真要說到投資，其實不用企業家擔心，有能力投資房產的，自有理財的道道。

要投資，應該都是首先考慮風險吧。存銀行風險最低，但有通脹縮水壓力。所以，有一定資產積累的聰明人，會組合投資，房價低迷的時候，會拿去做短期理財，房價回暖，就全款買賣。股市回升，就會做基金或者低位建倉。

資產多一些的，可以考慮股權投資，買些古玩字畫，或者購買海外一些低價優質資產。再土豪一點的，想投資，就參考王健林、李嘉誠就可以了。

說白了，企業家提醒大家別投資房產，還是說給普通老百姓的。有倆錢不容易，別瞎折騰，打了水漂。

至於說咱老百姓咋投資，這個比較考驗理財功力。前幾年，本人見過想通過房子高賣低買的，賣是賣了，卻發現房價一騎絕塵，最後不得不高位接了回來，小兩口因為這，差點離婚。

不管怎樣，買或者不買，個人自由，但千萬別投機，尤其是槓桿炒作地產，這才是最大的風險。

亞墨客

這個問題很有意思，我是做企業的，企業家為什麼這麼說？我也不好評判，只能說一點自己的看法。

未來投資房子是最大的錯誤。

一，哲學家也會這麼說

房子是消費品，它是給人們居住的，它有使用年限，隨著時限延長，風吹雨淋，它是要貶值的，報廢的。把房產當成投資品，等待增值，違背了自然規律。

二，歷史學家也會這麼說

歷史發展的動力是生產力的提高，不是樓房的拔高。為什麼現在房地產這麼瘋狂？歷史學家說，天欲其亡……

許多人不去創造歷史，而是去重複歷史，這就是悲劇。

三，經濟學家不會這麼說

他們需要數據，需要繁榮，需要用泡沫的光環去粉飾自己，需要房地產富豪們用錢養活自己，所以他們……，只是半夜醒來，找不到自己的良心。

四，普通百姓怎麼說？

管我什麼事？我二十年的房貸要還呢，安心睡覺，明天早起。

我說，我不會投資房產，我也炒不起。

好了，就回答到這裡。感謝閱讀！

我是實體經濟守望者，關注我，關注實體經濟！

實體經濟守望者

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先說結論：這是一句正確的廢話。

看描述題主是四線城市，放心，你的房價不會有大的波動。

未來是多久，3年，5年，10年？

投資哪裡的房子？北京，上海，各個省會城市？還是我們的縣城？

在不存在無限供應的情況下，有剛需的產品價格會一直上升。

從目前來看，城鎮化水平在不斷地提高，2004年城鎮化水平式41.76%，,2010年是47.5%2017年底我國的城鎮化水平為58.52%，2020 年將達到 60%。城市聚集的人口在不斷地增加。

5-10年內越來越多的人聚集到城市，你告訴我他們去了住哪裡？這難道不是推動房子上漲的動力。尤其是北上廣深以及各個省的省會，每年有700-800萬的大學畢業生，適應了城鎮生活的他們難道會回到農村？一線城市的房價至少還能繁榮十年。一線城市擁有最好的教育，醫療，交通等資源。

房價要等到每個人手裡有兩套房的時候跌下來。不過那都是遙遠的二十年以後了。

一眼為定

最近官方通過各個途徑釋放房地產政策的信號，值得關注的，一是本次大會報告關於房地產政策的表述，另一個是最近住建部有關領導在新聞發佈會上的表述。兩者都釋放了頗有含金量的信息，對判斷未來房地產政策及房價走勢具有非常重要的參考價值。 在談及房地產時，本次大會報告的具體表述是：" 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。" 關於這個表述的意義，我已經在最近的一些論壇會議上多次闡述。房地產政策在本次大會報告中的最重大的意義，不僅在於說了什麼，更在於在什麼地方說。

房地產政策迎來歷史性 " 糾偏 "

特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會提及房地產政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產政策時並沒有談及全部，而只是在社會保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，" 健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。" 第二次就是在這次舉世矚目的大會上。

而本次大會報告關於房地產的表述之所以在我看來意味著中國房地產政策的鉅變，關鍵在於，報告涉及的房地產政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。

提及房地產政策的部分不是出現在社會經濟領域，而是出現在 " 提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理 " 這一部分的 " 加強社會保障體系建設 " 這一小部分。什麼意思，意思很大，最大的意思是房地產已經由過去的經濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經佔據最重要的位置，這是中國房地產政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。

我在過去的文章中多次抨擊，中國房地產政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會屬性，而過於注重其對經濟增長的作用。長期把房地產作為支柱產業，以至於形成了對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其衝，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入佔財政收入的比重超過了 50%。

對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的 " 任務 "，使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什麼要蓋房子，蓋房子為什麼，為什麼要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過於 " 經濟化 " 和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。

在 2016 年，由於出臺筆者一直反對的 " 去庫存 " 政策，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發了對房地產政策的反思。

無論是 2016 年 " 權威人士 " 的講話，還是中央經濟工作會議，都明確 " 房子是用來住的 " 這一定位。開始對中國房地產政策的定位進行糾偏。這次報告，等於宣告了房地產政策長期作為經濟政策的歷史的終結，房地產政策重回民生領域，房子的居住屬性再次迴歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構築中國房地產市場的長效機制和制度建設產生重要影響。

住建部部長表態，透露重大信號

房地產政策動態中，第二個值得關注的是 10 月 19 日，住建部部長王蒙徽在回答有關 " 房地產長效機制有無時間表 " 的一系列表示。王蒙徽重申了報告對於 " 房子是用來住的 " 定位，以及未來房地產政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設中的共有產權房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房投資作為最好的投資的歷史已經結束。在房地產政策迴歸民生，房子迴歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈。這應該是明確無誤的。

以上兩大信號，對中國房地產市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。

就短期而言，房地產政策在今年年底到明年年中出現明顯鬆動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現了明顯的鬆動，二線熱點城市除少數外，整個市場也在悄然變化。國家統計局 9 月份 70 個大中城市房價數據也證明。9 月 70 個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為 44 個（8 月為 46 個），持平的 8 個，下跌的 18 個，市場已經明顯表現出了疲勢。各位可以研究一下 70 個大中城市房價數據，這個數據雖然我一再說是中國最假的統計數據，不要糾纏數據本身，但這個數據基本可以反應房地產市場的強弱對比，當環比上漲的城市數下降為 35 個以下時，市場基本確立了下行態勢。

根據過往，在下行的情況下，地方一般都會悄然放鬆調控，但今天市場的特殊在於，由於四五六線城市的發力，雖然房地產，特別是住宅銷售的數據在九月份出現負增長，但房地產投資的數據基本沒有受到太大的影響，8.1% 的增速仍然在合理區間內。這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現全面的下行態勢，但政策的轉向會滯後到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產週期最困難的時刻。

從中期和長期看，中國房地產和房價的態勢，一方面取決於宏觀經濟週期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決於中國城鎮化的方向和人口發展的態勢。

中國住房短缺的歷史已基本結束

大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產市場的變化。經歷 2016 年的去庫存，以及 2017 年四五六線的上漲之後，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結束，供需平衡的基本面差不多形成。

未來中國房地產市場的主要矛盾已經是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉換為住房供應的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由於住房短缺引發的房地產投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業類型中。

同時，從中國經濟大週期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調貨幣政策迴歸常態，超高速印鈔時代的終結等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發問題逐漸將不復存在，中國的 M2 已經連續三個月停留在個位數，這將成為未來貨幣政策的常態。

貨幣的不超發，宏觀經濟大週期的轉折，已經經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。

王者榮耀軍情六局

最近的一兩年內，商業大亨們紛紛看空國內的房地產市場，都說未來投資房子是最大的錯誤。尤其是對於那些居住在四線小城的人來說 會有影響嗎？

很多企業家都說：未來投資房子是最大的錯誤。那他們的依據是什麼呢？

我個人認為：

一，首先是國內整體環境的大趨勢，隨著人口計劃生育政策多年以來嚴厲的執行，新生人口連年下降，人口紅利即將耗盡，這對於房地產行業來說是極為致命的一個打擊。這也是很多企業家說未來投資房子是最大的錯誤的根本原因。

二，國內城鎮化水平的逐步提高，也對 為了到房產構成了嚴重的威脅。城鎮化水平是衡量一個國家和一個地區社會經濟發展水平的重要標誌，2017年中國城鎮化率為58.52%，相較於我國建國之初，城鎮化建設取得了極大的成果。從國際城鎮化的經驗來看，國內的城鎮化也即將走到盡頭，有增量轉到存量的階段。鄉村人口逐步的減少，因為未來房子投資留下的陰影。

三，當下國內超高的空置率，對未來房子投資來說，就是一個隨時會爆炸的炸彈，一擔國家嚴查空置房，那麼國內隨時會擠出成百萬上 千萬套的現房出來，這對現有的房地產行業來說並不是什麼好事。

四，目前一二線大城市房價在呈現下降趨勢，但對於普通來說 房價依然過高，許多地方的房價對普通人來說，已經是可望而不可及了。所以如果未來繼續投資房子，很有可能成為最後一個接盤俠。這也是為什麼很多企業家說未來投資房子是最大的錯誤的判斷一個依據。

我想以上也是 很多企業家說：未來投資房子是最大的錯誤的原因吧！

關鍵字: 房產 製造業 財經