以租代征是陷阱，财地两空悔莫及
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导读 什么是“以租代征”？
随着城市用地的紧张，很多企业纷纷把目光投向农村，租赁农村的土地来进行生产。但是农村的土地属于集体土地，集体土地一般情况下只能拿来进行农业生产，而不能拿来作为工业用途。
集体土地如果要转变成工业用地，那就必须先将集体土地进行征收或征用，将其转变成国有土地，或者将其使用权收归国有，只有这样才能再一次投入市场，租赁给企业，让企业进行工业生产。
但是，这样一来，企业的成本便增加了，因此，许多企业纷纷私自跑到农村租赁土地，将农用地转换成工业用地，而这，就产生了一个“以租代征”的问题。
以租代征是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的行为。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。
哪些土地租用形式属于“以租代征”？
1、基层政府：①作为租用人：直接租用集体土地；②作为出租人：转租集体土地；③作为土地租赁中介人：促成租赁。
2、村委会：①企业、开发商等用地单位或个人与村委会签订土地租赁协议；②村委会租用农户承包地用于非农建设。
3、村民：村民自行出租自己的承包地。
为什么说“以租代征”是违法的？
我国的土地政策将土地分为三种：农用地、建设用地、未利用地。农用地只能拿来发展农业，而不能拿来建设。
1、建设用地的申请条件：《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
2、建设用地的申请程序：《土地管理法》第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因此，企业或个人要用地进行工业生产，必须通过审批手续才行，否则程序方面就已经不合法了。
3、集体土地使用权的限制：《土地管理法》第63条规定： 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里已经明确规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一条的规定主要是为了保护耕地，发展农业。
所以说，将农用地出租给其他单位或个人进行非农业建设是不合法的行为。
“以租代征”对农民土地的危害
1、耕地受损，地力难以修复
“以租代征”的农地，一般都是用来进行非农建设，自然就会对现有耕地地力造成影响，农民需要经过长时间的休耕才能稍微恢复耕地土壤肥力。得不偿失，最终受损的还是农民自己的利益。
2、一经发现，农民承担责任
本身土地“以租代征”就是违法行为，一旦受到国家严格的检查治理，一些建设项目被直接喊停，要求恢复耕地，其中的损失都要由出租土地的农民自己承担，到时候恐怕只有“哑巴吃黄连，有苦说不出”的份儿了。
3、收益不高，甚至拖欠租金
相比于将土地租出去，农民自己耕作经营土地反而获得的收益更高，再加上国家还有种地补贴给到农民；而将土地租出去，一方面收益取决于租赁方，收益不稳定，有的甚至恶意拖欠租金。
4、不予确权，土地权益不保
因为承包地“以租代征”属于违法行为，又被直接用于非农业建设，完全违反了土地确权的相关规定，因此，自然就不能进行确权，而没有完成确权的土地，则意味着失去了保障。
面临“以租代征”怎么办？
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”
国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》(国土资发[2005]166号)“对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条追究法律责任。”
出现 “以租代征” 土地违法问题，农民朋友们可以：
1.向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处，举报电话：12336；
2.向当地人民法院起诉，解除土地租赁合同，退还租用土地。
律师建议
为了眼前的小利而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，并不明智，土地作为最为宝贵的财富，任何形式的使用都应当严格遵照法律的规定，任何与法律相违背的土地使用行为都是对合法征收政策的背离，理应被禁止。
在此给大家提个醒，遇到土地征收、土地出租等“好事”，不要急着签字。第一要认清流转性质，多上网查阅相关政策法规；第二要经得起诱惑，提高防忽悠意识，增强学法能力；