2019年东莞开启城市更新爆发元年；2020年东莞旧改持续如火如荼。
首先回顾2020年第一季度已经公布的城市更新名单。
2020年第一季度，东莞已确认33宗城市更新前期服务商，总更新面积超783万㎡，涉及东莞15个镇街，包括黄江、万江、常平、南城、大朗、茶山、石排、凤岗、石碣、莞城、大岭山、虎门、东坑、樟木头和望牛墩。
1、东部产业园片区
延续2019年的旧改势头，2020年东部产业园片区再确认14宗城市更新前期服务商，占了全市旧改的半壁江山。
2019年黄江默不作声，2020年黄江在旧改市场上开挂，总让人感觉“黄江已是旧改之王”。
整个一季度，黄江就确认了
据悉，2019年黄江主推15宗城市更新改造项目，除了上述披露的旧改外，还有田心村旧围居住类改造、田心村广龙路北项目、田心村广龙路南项目、人工智能小镇更新单元等等。
目前，黄江只有和昌众筑中央园著、金地湖山大境、中泰峰境和融创公园首府在售，其中，中泰峰境就是黄江镇首个旧改项目，在售均价19000元/㎡，远低于市场上的其余3个项目。
◆常平：旧改持续发力
尽管黄江的旧改霸主地位稳如磐石，常平同样野心勃勃。
2019年确认3宗旧改，合计690.86万㎡旧改面积；2020年一季度常平再推4宗旧改，先后被龙光和华夏幸福拿下，目前，常平已启动三大城市更新项目，总面积超过1万亩。
旧改方面，常平早在2018年加强城市更新的统筹，加快优化整合土地资源，全面打造宜业宜居宜商的东部中心。截至2020年4月1日，常平目前已完成7宗前期服务商招标城市更新项目，累计招标面积775.4万㎡。
与黄江和常平相比，东坑只敲定了一宗城市更新项目前期服务商，气势似乎有点弱，旧改面积才2.72万㎡，是2020年第一季度东莞更新面积最小的一宗旧改，由和鼎智能科技进行改造。
项目地块位置示意图
2、城区片区
面临“地荒”的中心城区，旧改开始逐步浮出水面，2019年万江、南城合计确认6宗旧改，延续旧改势头，2020年万江和南城持续发力，外加低调的莞城也公布了粮仓片区更新单元项目，合计城区片区已敲定8宗旧改，据悉东城也有不少项目在推进，相信2020年的城区片区旧改一路开挂。
作为东莞中心城区一员的万江，近年不仅是产业方面香饽饽，楼市稳扎稳打，旧改也浩浩荡荡提上日程。（旧改发力！2020年万江楼市货量充足，你的钱包够买吗？）
据房报君统计，2019年万江总共挂出了11宗旧改，累计占地约193.4万㎡。截至2020年4月1日，万江9宗旧改已名花有主。9宗旧改累计占地约176.84万㎡，分别被万科、中天、智慧氢谷、深圳恒荣、光诚新溢、华邦集团、生益科技、汇景和鼎峰等品牌企业瓜分。
万江旧改一触即发，日前的招拍挂市场也热烘烘，58房企抢拍，最终被运气加持的世茂以总价163123万元，楼面价18481元/㎡夺得！
◆南城：11大旧改项目已签约
2019年，南城推出10大城市更新项目，包括：新基社区“三旧”改造项目、蛤地社区牛牯岭背、亨美社区“三旧”改造项目、水涧头村综合服务项目、西平社区坡头旧村改造项目、石鼓社区盛嘉汽车城改造项目、蛤地社区大新路工业区改造项目、周溪社区诺基亚厂房新型产业类更新单元、胜和社区元岭村城市更新项目（未确认）和南城体育公园综合更新单元（未确认），更新面积超150万㎡。
截至出稿时间，南城目前已有11大旧改项目签约，更新面积约168.16万㎡。
全东莞最受热议的莫过于东莞CBD内唯一的城中村——南城水涧头村的拆迁。上周，东莞CBD控规又有重大调整，可以回顾：5公里入深!凤岗这个区新增7万㎡居住建面，追加33班中小学！
在华润与鹏瑞的进驻，南城的房价可谓是一路开挂。区域内二手房市场动荡不安，不少业主涨价的心在蠢蠢欲动，西平有二手房一夜飙升超百万元，总价最终涨到480万元。
新房方面，该片区供应告急，洋房产品不多，但置业热度持续不减，不少刚需产品售价都在2万元-4万元/㎡。据东莞市统计局披露数据显示，2020年2月城区片区成交均价26243元/㎡，环比1月上涨6.76%。
让人惊喜的是，严重缺地的莞城终于迎来一宗旧改——粮仓片区更新单元，由东莞市翠华文创投资发展有限公司与深圳市勘察研究院有限公司联合体中标成为其前期服务商。而东莞市翠华文创投资发展有限公司和深圳市勘察研究院有限公司同属深圳翠林投资集团下属子公司，是恒大系旗下公司之一。
曾经的莞城粮所（图片来源：东莞日报）
另外，石碣的四甲村片区改造项目也迎来了春天。在石碣镇区楼盘林立，我们看到的不少项目都是旧改，比如说：阳光城愉景湾、嘉宏锦时、利丰中央华府、腾龙名悦公馆等等。
石碣在城市更新方面不遗余力，还有石碣光明路商圈升级项目、石碣村旧村改造项目、水南银河路连片改造区、挂影洲产城融合综合体项目、水南唐洪文旅示范片区项目，占地共计4861亩。
3、松山湖片区
松山湖片区，向来都是购房者关注的热门区域之一。
近年，区域内楼市发展迅速的不外乎大岭山、大朗和寮步，地处环松山湖的一级辐射区，园区内洋房供应告急，华为、易事特、生益科技、正业科技、中集集团、蓝思科技的入驻，一大批购房需求外溢至大岭山、大朗和寮步三个镇
早期，大朗镇政府官网公示2020年第一批城市更新项目标图建库动态，10宗地块新增纳入“三旧”改造标图建库，总占地超34万㎡，主要是旧厂房。
截至出稿时间，大岭山在售项目稀缺，房价一直居高不下，未来供应也十分紧缺。目前，大岭山只有松湖碧桂园天钻单盘在售，主打95㎡-143㎡洋房，售价在2.5万元-3万元/㎡左右；大朗只有2个在售项目。安华香蜜松湖捂盘惜售，项目楼体、园林等已基本完工，但项目只推了1栋，剩余的楼栋处于待售状态；另外一个为天麟天瑞花园，主推97㎡-138㎡3-4房，均价2.3万元/㎡。
◆茶山：潜在供应多
与大岭山和大朗截然不同，茶山在东莞火车站、地铁R2线和桑茶快线的加持下，不少品牌房企抢入，无论是招拍挂还是旧改都比较吃香，截至2020年3月31日，茶山挂出的4宗旧改，分别被汇景、招商和碧桂园3家品牌房企瓜分，累计占地约65.77万㎡（986.52亩）。
茶山旧改分布图
茶山楼市异常热闹，有时代荟、富盈松湖公馆、广源纳帕溪谷和德盛尚峰等楼盘在售。
另外，市场有5个潜在项目，包括：鲁能公馆、万润金轨广场、茶山碧桂园二期、嘉誉湾花园、金融街金悦府，相信大多数都会在2020年入市。
◆石排：库存量超20万㎡
至于石排，市场上6个项目在售，涵盖洋房和别墅，售价在13800元-25000元/㎡。截至2019年12月，石排商品住宅库存量超20万㎡，在镇街（园区）商品住宅库存榜中，前十排名占据第七。基于石排房价过高，市场明显供过于求，库存消化周期持续拉长。
此次确认前期服务商的旧改项目，是2019年至今石排镇第二宗村集体旧改项目，更新面积涉及34.47万㎡（517亩），分为综合更新单元和产业更新单元，计划以拆除重建及综合整治形式对该地块进行改造升级。
项目地块位置示意图
除此之外，石排还有2宗旧改比较引人关注，一是2019年10月18日海德集团拿下的横山村旧村旧厂更新单元。
海德石排横山村改造效果图
二是福晟的钱隆华府项目，据悉早期世茂集团与福晟集团谈判，拟接手石排钱隆华府项目并由世茂操盘，预计将在今年上半年开盘。
石排钱隆华府项目效果图
4、临深片区
◆樟木头：敲定超300万㎡旧改
早年，樟木头楼市红极一时，有着“小香港”的别称，不少香港开发商前来布局，但是由于空间资源制约樟木头的发展，近年，樟木头开始致力于城市更新工作，成立城市更新局，研究如何重塑镇中心区，实现转型。
据不完全统计，樟木头披露已确认的前期服务商旧改项目有3个，更新面积合计307.39万㎡。
此次确认的裕丰股份经济联合社丰门小组城市更新项目，将由深圳旭生实业集团有限公司作为项目前期服务商。
说到樟木头旧改，不得不提樟洋社区连片旧改，是东莞重点连片旧改项目之一。深圳绿景计划投资500亿元，分启动项目、一期、二期和三期分期改造，合计十年。
樟洋社区绿景RTD新城效果图
项目将改造284.3万㎡更新面积，将打造成以“动力科技谷（强调新型产业发展）、活力休闲地（强调提升生活服务水平）、魅力宜居城（强调城市功能环境建设）”为主题，产业驱动、产城融合的新型城镇化示范区。
◆凤岗：旧改专业户
事实上，凤岗也早就尝到了旧改的甜头。
最为典型的旧改模范生就是官井头南片区，以前都是老旧厂房和民居，靠“三旧”改造，重塑城市商住服务中心。
目前，区域内楼盘遍地开花，如：大运城邦、名流印象花园、中海云麓花园片，居住氛围颇为浓厚。据安居客二手房挂牌信息显示，
根据工作计划，凤岗3年内将加快推动旧村、旧厂房的连片改造，通过进行镇中心区、官井头、天堂围、雁田、塘沥等多个旧改项目，预计打造多个新城镇居住组团，截至目前，凤岗镇成功推进11宗旧改项目，更新面积超300万㎡，同时已有万科，海伦堡，碧桂园、鸿荣源抢入凤岗旧改市场。
凤岗镇中标旧改一览表
在售项目比较热的有四季花城、凤岗碧桂园等等，售价一般在2.5万元-3万元/㎡左右。
再来扒一扒剩下的滨海片区和水乡片区。
2019年，滨海片区和水乡片区表现不俗，滨海片区有11宗旧改，区域内各个镇街均有旧改。
图片来源：城市更新政策库
而水乡片区则有12宗，其中，中堂一口气挂出8宗旧改，均名花有主，而拿下3宗旧改的华夏幸福俨然是中堂的最大赢家。
根据《东莞市中堂镇近期建设规划（2017-2020年）》，中堂将打造成岭南生态水乡、国家生态名镇，重点规划建设城镇中心综合服务片区、TOD 综合服务片区及中堂风情岛中部滨河地区三大片区，到2020年规划居住用地达到565.53万㎡，商业服务业设施用地209.88万㎡，打造宜商宜居新城。
虽然，2020年一季度滨海片区和水乡片区各自只有1宗确认前期开发商的旧改披露，但是在商住地供应上各自发力，成绩还是不错。
附：
楼面价12614元/㎡！佳兆业24亿元豪夺厚街近7万㎡商住地！
又是佳兆业！7亿元豪夺麻涌地块，楼面价10953元/㎡再创新高！
滨海片区计划供应面积43.08万㎡，计划推出7宗宅地，涉及43.08万㎡，占比18.76%。其中，占地面积超过5万㎡的有5宗。
2020年，水乡片区计划供应9宗宅地，供应面积合计23.23万㎡，全市商住用地占比达10.12%，面积同比2019年上涨34.97%。
这两个片区招拍挂如此火热，相信未来也会有不少房企进驻东莞。
现在，招拍挂和城市更新正处于风口区；
未来，东莞可期。
附件：
来源:中国房地产报东莞