步入弱冠之年的佳兆业，在行业内仍举足轻重。
3月31日，佳兆业集团举行线上业绩发布会，佳兆业主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦帆、首席财务官刘富强等管理层出席。
“下一阶段佳兆业的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下。”郭英成会上难掩喜色。此外，素有“旧改之王”的佳兆业手握2.5万亿货值，2020年欲冲击千亿有了加持。
对于佳兆业来说，2019年迎来弱冠之年。从一家名不经传的小公司成为了集团性的港股上市公司。持续优化负债的同时，是佳兆业冲击千亿的野心，如何保障负债与规模的平衡，也是佳兆业千亿突围路上需要攻克的堡垒。
舵稳不怕风浪急
2020年决战千亿
近日，已有多家上市房企发布盈喜。
恒大、花样年、大悦城控股等房企更是选择在31日当天召开年度业绩会。相较之下，上市十周年的佳兆业的业绩还是让人眼前一亮。
财报显示，2019年实现合约销售金额约881亿元，同比增长约26%；合约销售面积约464万平方米，同比增长约21%。具体来看，该集团项下旧改项目的销售额约占销售总额的38%；该集团在大湾区实现的销售额约占销售总额的61%。
佳兆业2019年营业收入同比增长24%，达480亿元，三年复合增长率近40%。净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元；集团的毛利率为28.8%。
智讯财经查阅历史资料获悉，2014年风波短短两三年，让佳兆业错过了行业高速发展的黄金期，也与千亿房企这一“头衔”失之交臂。
风波过后，佳兆业丝毫不掩饰对千亿目标追逐的野心，在2017年的业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成表示，“对佳兆业的未来充满信心，今年合约销售目标400亿，3年内有望上千亿关口”。
自2017年佳兆业确立了三年冲刺千亿的目标后，其销售指标逐年递增。年报显示，佳兆业2017年全年实现合约销售金额447.1亿元，2019年这一数据则提升到881亿元。
”2020年佳兆业集团的可售货值达到1800亿元，其中55%来自大湾区。由于可售货值较为充足，该集团为2020年定下了冲击千亿的销售目标。“对于下一阶段的销售目标，佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆表示，尽管年初遭遇新冠疫情，但集团会努力推进项目建设及销售节奏，不会轻易改变销售目标。
“弱冠之年”的佳兆业正在朝着千亿的目标前进。
净负债率四连降
从复牌以来，债务问题始终是佳兆业为市场议论的焦点之一。
年报数据显示，2019年佳兆业的净负债率为144%，较2018年度下降了92个百分点。郭英成在去年初的业绩发布会上曾表示，希望在2019年将净负债率降到200%以下，目前来看这一目标超额完成。
近些年来佳兆业一直致力于化解高负债“危机”。智讯财经梳理年报发现，2016-2018 年，佳兆业的净负债率分别为 308%、300% 和 236%，呈逐年下降趋势。
智讯财经了解，2019年佳兆业现金流入约665亿元，其中物业销售回款约630亿元，这对冲了大部分现金流出；手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元。佳兆业管理层强调，公司现金流方面是“比较充裕的”。
在宏观经济增速换挡与行业格局急剧演变的双重压力下，佳兆业财务状况日渐好转，但降负债仍是绕不开的话题。
对于下一阶段降负债工作，郭英成在会上指出，“下一阶段佳兆业的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下，严格控制负债一直是佳兆业努力的方向。”
此外，据佳兆业官方消息透露，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，2019全年获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。在海外融资方面，佳兆业于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。
147个旧改项目
押注大湾区
存量市场的到来，城市更新成为房企发力的新增长点。
以深圳为大本营的佳兆业，是拥有粤港澳大湾区土地储备最多的房企，并拥有独特的“旧改护城河”。据管理层介绍，佳兆业目前有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%。
2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元。
从项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市。
麦帆称，佳兆业将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
郭英成所提的旧改项目，实际也是近年来佳兆业结转的重要组成部分。“旧改毛利率可以做到40-50％”，这也是佳兆业极其重要的组成部分。
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”。在旧改领域深耕二十年的佳兆业，面对如今的时代，更加从容。这时候，庞大的旧改储备，就是最好的回应。