這是 寶雞今樓市 的第 244 篇文章
說到法拍房，估計很多人立刻聯想到“撿漏”。
昨天,有位粉絲在後臺留言問關於“法拍房”、覺得這種折上折、又比市場價便宜的房子簡直是福音！
動不動就六七折，如果100萬的房子，能便宜40-60萬，簡直讓人無法抵抗。可這是“真便宜”還是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
那麼問題來了！這種房子值得買不？
不限資格+便宜是最大賣點
近幾年包括淘寶網、京東網、公拍網在內的多家網站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺。
自2018年的5.15限購升級政策後，大部分城市讓很多人一夜之間失去了“房票”。而不需要購房資格的法拍房就成了香餑餑。更讓購房者心動的是，起拍的標價一般比市場價低起碼八五折！
並且按規定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經過幾次折扣，價格已經十分優惠（誘惑）了。而如果三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。
簡單的解釋就是：市場價格為100萬元的房子，拍賣價就是80萬元（100萬*80%），如果流拍，第二次拍賣價64萬元（80萬*80%）等。
法拍房不限購，起拍價又低於市場價（起拍價最低為評估價或市價的70%），無中介佣金，這些特點的被各平臺大肆宣傳後，吸引了大批吃瓜群眾強勢圍觀。
給大家做個科普，法拍房第一次拍賣按評估價拍賣，第二次拍賣按評估價的80%拍賣，第三次拍賣按評估價的64%拍賣。
到目前為止，並沒有明顯出現斷供的現象。國內司法訴訟的週期較為漫長，法院拍賣房產光是從評估到拍賣，就需要半年多時間.
所以當下正在被法拍的房子，至少是2年以前涉案的。
另據樓市君瞭解目前上線的法拍房主要有四個來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。
寶雞的法拍房啥價格？
以上是隨手在阿里的司法拍賣裡截取的部分房源(還有陳倉啊、金臺啊、渭濱啊包括各縣區都可以選擇）
除此之外，以寶雞最熱門的區域高新區為例，上右側圖位於高新大道3號院1幢1單元0501號住宅用房目前的評估價高達82萬多，拍賣價竟減少了近20萬，這樣一對比，法拍房還是比較划算的。
風險究竟有多大？
樓市君頂著砸人飯碗的風險告訴大家，法拍房相當一部分，會有一些瑕疵。所謂瑕疵，在樓市君看來，有三個點非常棘手，會讓買家想死的心都有。
一是原房主不肯搬。
最高法專門出臺過，唯一住房是否可執行的司法解釋，如果被執行人確實只有這一套房可住，就不能強制執行。（當然，有少數地方執行局比較彪悍，也能強制執行）
最麻煩的是，裡面還住著老弱病殘。這樣的房子即便買下，也沒辦法實際佔有，打110都沒用，可以說是買法拍房最臭名昭著的風險。所以，最好不要碰非空置房。
二是存在多頭債務。
做盡調的時候，要注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。
最麻煩的是，房子抵押給了高利貸，查也查不到，最後真有可能上演電視上，在你家門口潑油漆的事情。
三是帶租拍賣。
這是常見的貓膩，說一次性付了10年租金的，都是老賴設計的騙局，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。所以根本沒辦法趕租客走，除非支付鉅額違約金。
四是稅是大坑
轉讓和受讓兩家的稅費，都是由競買人一人承擔，這個大家應該知道。在稅費方面，各地的情況是不一樣的，每個案例的情況也不一樣。就拿住宅來說，個人和個人身份交易相對簡單，競買人非首套要承擔3%的契稅，被執行人如果不滿五或者不唯一，還要承擔3%的個人所得稅，以及增值稅。
這些相對透明，總體來說，法拍房的稅費跟新房差不多。
什麼才是不透明的呢？上面我們提到，房子如果原先由公司持有，被個人拍下，那就要交土地增值稅。如果房屋上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由競買人承擔。
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由競買人負責承擔。
是不是法拍房就真的不能碰？
至少外行別碰，千萬不要一味抱著撿漏的心態去買法拍房。找中介？是一個解決方案，但必須是絕對專業的。有些是還是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次，晚上去一次，週末也白天去一次，晚上去一次。
多問物業和鄰居。遇到特別便宜的房子，最好別碰，畢竟盯上法拍的都不傻。
外地法院的案子要小心，網上都能查到案情，最好研究一下，公告和標的物介紹必須反覆看。
直到產權證拿到手和住進房子，才算法拍完全成功！
最後，樓市君想說
法拍房不是不能買，而是一定要防範各種陷阱，親自調研清楚，避免買了個大坑。
二是要知道，法拍房早已是一個專業市場，高手太多，不大容易撿到明顯的便宜貨。把預期放低，能比二手市場便宜一點，就很好了。
三、對待“法拍房”，千萬要謹慎！
總而言之，對於法拍房，千萬要謹慎，不要“因貪便宜而衝昏頭腦”，如果你確定要買，一定要做好時間和精力的雙重準備！
樓市君建議：
未清場的法拍房，堅決不去碰；
對於不是太俏的法拍房，儘量在“三拍”時再出手；
如果想投資“法拍房”、需要你有慧眼識珠能力，能完整地查處該房產的抵押、債務和擔保情況，對該房屋做到“知根知底”。建議還是提前找個律師。
總之，以某種程度上講，法拍房不是一個便宜的買房渠道，而是一個“讓你覺得會便宜”的賣房渠道。
建議剛需一族、尤其是小白剛需，切忌跟風入法拍房！