买房,现在是时候吗?

3月12日始央视财经新媒体推出财经云直播系列专题直播,聚焦全球市场,紧追热点行情。3月11号美国2万亿美元刺激计划投票受阻,叠加疫情扩散,美股三大期指一度跌超5%,触发熔断机制,全球市场再现“黑色星期一”。深夜又出现历史性时刻:美联储开启无限量QE。

无限量QE是要为实体经济输血:盛松成认为:美国现通过美联储来降低利息,降到几乎零然后放水。实际还有很多政策储备在后面。现在的购买国债、购买抵押证券、购买企业债券等,实际上是金融支持实体经济发展。


选不选LPR,要看贷款期限和总额:LPR是贷款市场报价利率。从目前形势看,最近几年下降,是可能的。但5年、10年以后利率就可能反弹上升了。因此房贷利率现在是基准或以下的,不建议换LPR,如果月供是上浮10%以上的,且在5年左右要卖的,建议可以改。如自住供楼在5年以上的,不建议换,以免利率上涨后反悔。因为我们要考虑到房贷的贷款期限,贷款是3年、5年的,选LPR没问题。贷款10年、30年,准备提前还款选LPR也没问题。因此时间长、又不准备提前还的,建议大家还是选择固定利率。

第2个要考虑的是贷款的量,如量比较小也不怕,哪怕LPR上去了,多一点也没关系。如量较大,15年以后利率很高,而贷款期限是三十年怎么办?简单来说,贷款期限短的、量小的、有明确收入增长的人,可以选LPR;不希望有风险的人,选固定利率相对较好,每个人都要根据自己的情况做选择。


中国出现低利率环境的概率很小:中国的利率在相当长时间内一定会比世界利率高,这是很正常的。一是,中国的储蓄率就是比他们高,毫无疑问;二是,在相当长时间内,至少还有十年到二十年,中国经济增速一定比世界其他国家高。在这样的情况下,利率高一点很正常,因为收益率、企业资本收益率也比他们高,不然GDP增速怎么会比他们高。

我们还是发展中国家,因此利率比会长期会比他们高。中国像日本、美国、欧洲国家这样利率非常低,甚至负利率的情况出现,概率非常小。


房地产投资今年会发挥重要作用:要全面建设小康社会,房地产投资今年一定要发挥更重要作用。投资主要有3种:固定资产投资、制造业投资和房地产投资。房地产投资基本上现在占整个投资的20%。盛松成认为:房地产投资要平稳,不能掉下去,相信今年也不大会掉。

大概半个月到一个月前,深圳、上海、北京出现了大量的大房地产企业购买土地,上海甚至出现了徐汇滨江单块土地超过310亿,是历史上单块土地最高价,真正的地王。说明什么?房地产企业是非常有敏感度的,他们知道疫情过后房地产一定会恢复到正常情况。

中央反复强调房住不炒,同时还说了:稳地价、稳房价、稳预期。所以房地产销售和投资的平稳发展和中央精神并不矛盾,甚至是一致。房地产市场在中国还是有很大发展余地、潜力的,因为城镇化率还很低,实际上不到60%,发达国家已经超过了80%,我们在未来20年内基本上也要达到80%。现各个地方都采取了措施,最近国务院还下发一文件,对土地规划使用权力下放到地方政府,这就是保增长的重要措施,地方政府可更好执行“一城一策”要求。


美联储没有做错 志在预防长期衰退:盛松成表示:关于美联储最近种种做法,没做错。2008年国际金融危机时,实际是金融冲击经济,美联储也拿出了量化宽松的金融政策大招。这一次问题是由于疫情加油价,最近一两年来贸易冲突等组合,再加上美股11年牛市,已是惊弓之鸟。

经济学上有一个词叫“时间滞后”,金融市场一遇到风吹草动,几分钟就可有所变化,但影响到实体经济是很长时间之后。政策效应传导一般是三到六个月,美国也是这样,首先是要把目前的局面稳定下来,同时更是为了长远目的。

美联储的问题是和市场沟通不够:盛松成认为:在这样严酷的情况下,金融市场动荡实际是很正常的。美联储如不动,很可能实体经济受到的影响会更大,但是美联储动了以后,很可能在一定程度上就动了金融市场的奶酪,舆论大多时候往往掌握在金融市场手上。这一届美联储有一个问题,就是和市场沟通不够。

今年经济增长目标可以实现:盛松成认为:今年是全面建成小康社会最后一年,有三指标,一是从2010年到2020年国家实际的GDP翻一番;二是城乡居民实际收入翻一番;三是脱贫攻坚战。

有自住需求的可以考虑出手买房了:按世界一般规律,中国房价算是高的。从租售比来看一线城市房子,如上海,如不涨价要出租70年才能收回成本。房价一定要想办法在控制一定范围内,达到基本稳定,很难出现以前20%一样的大涨了。


建议是:如要投资,尤其是投机炒房,这阶段基本上已经过去了。当然,这和合理的资产配置是不同的,如确实有居住需求的,以居住为主、投资为辅的可考虑,尤其是一线城市和二线核心城市,或离一线、二线核心城市比较近的三线。



5年前、10年前,最吃香好卖的房子是2房1厅与小户型,现考虑大家财富的增长、及投资渠道有限、投资成本台阶提高,及二胎三胎家庭的增多等因素,改善型住房需求在不停增加。