传统拿地模式
目前得到广泛认可的一种划分方法，将传统拿地模式分为一级市场和二级市场，通俗讲就是一手地和二手地，一手地获取方式：公开招拍挂，一二级联动，城市更新，勾地；二手地获取方式：资产转让，股权类合作，融资代建，代建（纯代建，不出资金，只收取代建费）。
公开招拍挂也叫直接招拍挂，政府通过公开程序将成熟地块推向市场，企业前期没有事先就地块与政府进行接触，公示后才获取地块信息；这种拿地模式以政府为主导，优缺点非常明显；主要拼的是产品溢价能力和成本控制能力，招拍挂模式市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高，竞争激烈，土地获取成本高。
一二级联动这个模式能够最大程度降低成本，开发商利益最大化，但是周期长，需要资金量大，最大风险在于二级摘地不成功；各城市土地市场发展不平均，政策尺度也不一致，一些城市允许开发企业介入一级开发，而有些地方不允许，这种模式我所清楚的是河北的一些城市政策上支持一二级联动。
前面讲到最大风险是二级市场摘地不成功，这里主要列举了保牌措施，常见的方式有：带方案挂牌，点状供地，批量供地，留难题，虚增一级开发成本等等。
获取一二级联动项目四个必备条件，第一良好的政商关系，第二丰富的勾地及经验及能力，第三雄厚的资金实力，第四强大的专业支撑。
城市更新有很多种表现形式，棚改，旧改，退城改造，模式大同小异，今天我们以三旧改造为切入点，三旧改造模式分为自行改造和公开出让两种，自行改造最大特点就是不需要纳入政府统一的项目储备库当中，获得批复就可以按照程序进行开发；公开出让必须进入政府的储备项目中去，待土地整理完后，公开出让。
三旧改造地块一般位于市区，开发价值高，升值空间较大，成本低，可以作为长期的土地储备；但是三旧改造受政策影响大，交地难，需要资金多；一句话概括就是耗时长，投入大，回拢慢，收益高。
勾地又叫意向性拿地，这是一个很大的概念，包括我们后面所讲到的所有的创新性拿地全是这个这个概念；特点一捆绑开发商，满足政府的一些民生业绩要求，特点二就是兜底，第三突出政府的主导地位。勾地讲究门槛，第一条要设定条件（非常讲究技巧，多数政府不会设置明显不公平的条件），第二条就是前置资格审查。总之，“勾地”是开发商低于市场价格锁定并获取土地的绝佳方案，难度大、命中率高、低溢价或零溢价、相对可控、利润高。
资产转让简化叫法就是买地，属于单纯的资产转让行为，不继承原公司的权利和义务，对原公司的债务、税务、开发风险进行了有效阻断和切割；但是一般需要满足投资额达到25%的需求，而且周期长，税负高，主要适用于名下项目多，债务关系复杂的项目。
股权类合作第一种方式股权转让，就是买公司，方式灵活多样，过户手续简便，税负低，但是债务关系，税务风险，开发风险要一并承担，考验公司风控能力；溢价无法进入成本，清算税负较高。适用于权属关系单一，债务债权关系简单的公司。
股权类合作第二种模式资产剥离，也可以叫公司分立或作价入股，可有效隔离原有公司的债务，税务等开发风险；多数情况下可以实现土增税的二次清算，但是适用范围窄，剥离流程较长。
代建，这里说的是纯代建不出资的模式，所有的成本投入，融资负债，及销售收入都由项目方承担或享有，这模式不出资，收取固定比例收益，风险低但是也有风险，质量做不好就不利于品牌价值，第二个就是代建费支付存在风险。纯代建机会较少，对项目素质要求较高，首先地块干净，其次项目公司资金足够，第三土地持有方没能力开发。
融资代建，获取项目基本前提就需要自己出部分资金或具备较强融资能力，这种模式优缺点与纯代建项目一样，不再多说。
创新拿地模式
所谓的创新就是大型勾地，前面讲传统拿地模式拿地难度越来越大；主流房企开启大型勾地的时代，核心思想捆绑资源实现产业、配套、特色IP等资源落地进而低价拿地。这种拿地模式近些年逐渐兴起，不是非常成熟，可以称之为模式的有几种：文旅小镇，大健康，科技产业，农业扶贫，商贸综合；那么这几种模式在房企的具化方式非常丰富，我们总结了一下，目前主流房企有18家布局养老地产，17家布局文旅地产，20家布局特色小镇，18家布局教育产业，6家布局物流地产，总的一个趋势就是多元化布局，从而实现多元发展进而低价拿地。
第一种模式文旅模式，通过整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。位置主要选择在一二线城郊及三四线城市；具体模式两种第一资源提升，放大核心资源，成功的案例包括丹寨万达旅游小镇，古北水镇，万科良褚文化村等，第二种模式IP资源嫁接模式，嫁接外部成熟IP,比如蓝光的水果侠，恒大的华宜影视小镇等等。后期运营对选址要求较高，需靠近能极高、消费力强的都市圈，且区域具有一定的资源禀赋，第二点IP资源必须能吸引人群。目前这种模式弊端在于第一过剩危机，过度开发，对后续经营是一个挑战。第二资金投入巨大，回收周期长，难以盈利。