在经历十几年的发展，楼市早已今非昔比，城镇化进程接近60%，我国居民人均面积高达40平方米，也就是说各维度数据已经相当成熟，未来的市场并不会像以往如此膨胀式发展。但事实上有有些隐晦的数据更令人惊叹，大家得明白人口流动是分层的，买的三四线城市的房子并不代表会在当地工作，大多数人会选择把房子出租或闲置。表示上来看，这只是个例，如果再加上我国十几亿人口的体量，我国的空置率仍不容忽视，从数据上来看，城镇居民对房产拥有达到了1.1套，但真实现状却是房产资源分布不均，一套房闲置还能理解，如果是十几套，其行为恐怕等同于炒房。
那截止至今，我国到底有多少房子呢？目前官方并没有明确数据，但我们可以从相关数据推测大致范围。从98年房改以来，到2018年总计卖出住房面积约177亿平方米，假如每套房100平方米来算，也就说房子数量为1.7亿套，这还仅是商品房数量，并不包括小产权房、公租房等特殊房源，如果全部加起来估计有7亿套左右。与此同时我们再来看看空置率，2018年西南财经大学调研数据显示我国空置率均值为21.4%，这样一核算下来，也就是说约有1.5亿套房正在被“闲置”，其规模由一线到四线，依次递增。
最重要的一点就是开发商还在不断建房子，产能日益见涨，但消费者规模却在下滑。央行数据显示，我国居民杠杆率高达60.4%，其中有一半的债务危机来源于房贷，买不起并不是个人收入太低，反而这是大趋势。那在这样特殊背景下，房价能下跌多少呢？俗话说房价走向供需决定，市场上有那么多的房子被空置，房价应该不会继续上涨。看到这里，我只能说理论如此，但现实很残酷，因为持房没有成本，买1套房和买10套房承担风险是一样的，有能力的人肯定选择后者。
但事实上大家都忽略了一个关键数据，那就是人口。国家参事姚景源曾表示在过去二十多年里，我国年轻人数量减少了1个亿，劳动力每年减少800万，过去经济快速发展表面上是亮眼的数据，实则是大量劳动力的投入，一旦人口结构发生变化，房地产行业将首当其冲。其实如果说的更加真实一点，当前除了80后90后需要房子以外，谁还愿意承担高额房贷买房？70后房贷基本还清，00后恐怕都是直接继承上一辈的房子，未来房子没人要关键不在于买不起，而是没人缺房。
针对以上背景，不少开发商和专家都给出自己的观点，甚至不谋而合。经济学家姜超认为房价真正上涨的拐点在于2016年，4年内我国GDP每年增速保持在10%，也就是说房价上涨40合情合理，即使楼市再艰难，也不可能跌回原点，所以下跌40%已经是极限，20-30%倒是有一定可能性。而地产大佬潘石屹则表示我国大部分开发商负债率极高，房价下跌30%市场都不一定能承受，因为开发商会直接破产，即使清算名下财产，都换不起债务。
看到这里，其实大家得明白一个道理，房价下跌是有成本的，因为意味着表面财富直接蒸发，个人财富缩水。至于这部分损失由谁来承担，抛开市场的淘汰，恐怕没人敢说大话。在这一次如此恶劣的外部环境下，超90%城市商品房零交易，部分开发商最大限度也才75折，我们先不说到手优惠多少，至少表面上来看降幅接近警戒线。总的来说，今年房价下跌是趋势，至于能跌多少，还得看政策的允许度，例如海南推行现房销售，其决心值得其他城市学习，对于购房者来说，预售制、公摊面积的取消其效果或许更加深入人心。