金融街起家于商务地产，近年来通过不断完善“住宅+商务”的开发模式，实现业绩的稳步增长。从战略布局来看，金融街持续坚持以五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)为发展重点，截至2019年，公司已进入五大城市群的中心城市及其周边一小时交通圈区域，共计
根据亿翰智库华南研究院发布的《2019年1-12月广东省典型房企销售业绩TOP50》，金融街2019年实现业绩95亿，位列榜单第37名。值得注意的是，金融街2018年的销售业绩也才刚过300亿。
早在2005年，金融街首次提出“从北京走出去”，并将两千多公里外的惠州作为第一站，以2.6亿拿下巽寮湾旅游度假区商住地，成为首个进驻当地开发的企业。该项目规划用地29平方公里，定位滨海休闲度假区，规划开发周期为8-12年，总投资额达200亿。在拿地两年后，该项目才正式动工，并于2008年中推售凤池岛一期；但其后续进展并没有想象中的顺畅，除了每年三四百套的少量推盘之外，并无其他动作。
2005-2013年，正当各家房企陆续抢滩大湾区的时候，金融街却将时间、精力全都倾注在惠州项目上，由此错过了在大湾区快速成长的黄金时期。2014年初，金融街才真正将布局大湾区提上日程，但从目前战果来看，其布局力度较弱，所获项目主要集中在广佛，其余进驻城市难有量的突破。
表：金融街大湾区布局情况
1、广州：前期深耕，后续难拓展
金融街原本希望借助自身优势的商务地产实现首开，因而在广州四处探地的前期，一直试图寻找合适的商务地块，并对当时广州国际金融城的开发建设表现出极大的兴趣，希望能够借此再造一个“北京金融街”。但由于广州土地市场的严格限制，大型地块多被分拆拍卖，且限定金融机构或投融资机构竞买，因此金融街的这个美梦也只能落空。
一番波折之后，金融街凭借其国企资金优势，频频现身广州土拍，在一年半的时间内通过招拍挂连下5宗地块，分布于荔湾、番禺、萝岗、海珠等区的热门板块，但由于后续广州土拍愈发激烈，自2017年以来，金融街并没有再拓展其他项目：
1）2014年2月，金融街首入广州，以29.9亿+配建8.3万㎡拆迁安置房的成本代价拿下广钢新城地块，折合楼面价22031元/㎡，一举刷新荔湾新地王。但这番高调背后却是高风险，广钢新城于同年9月出让的第二批地块均价已下跌4000元/㎡，这为项目后续销售带来一定压力；
2）2014年7月，金融街底价8亿拿下番禺区市桥江景靓地，总建面9万㎡。但该地块出让条件苛刻，要求居住用地建成不少于6成的90㎡以下中小户型+配建1万㎡安置房，而服务设施用地和商业用地建成后，须无偿移交给当地政府；
3）2014年7月，拿下番禺地块后的第二天，金融街以底价5.7亿再落一子。该宗地位于萝岗区长岭居板块，楼面价6500元/㎡，然该地价偏高，本土开发商难以承受高昂价格，因此金融街轻松获得这次机会，用以打造融穗御府项目；
4）2014年9月，金融街联合金茂以接近底价的32.4亿拿下广钢新城二期面积最大的AF040125住宅地块，折合楼面价14264元/㎡。成功拿地后，双方共同出资成立项目开发公司，各占50%权益，由豪宅开发经验丰富的金茂主导，打造定位高端的珠江金茂府项目；
5）2015年9月，金融街溢价45%夺得海珠广纸片区一宗宅地，总成交价22.8亿+配建2.07万㎡拆迁安置房，实际楼面价达26217元/㎡，比该片区首批出让的商住地楼面地价高出10000元/㎡。虽然该片区前景不错，但该地价已十分接近当时周边二手房价。
表：金融街广州项目情况
2、佛山：高溢价强势落子，成本压力大
随着广州市场机会寥寥，金融街开始转移阵地，将目光投向拥有“广佛同城”利好的佛山。2017年8月，金融街打败保利、万科、中海、龙光等强劲对手，以11.8亿元+2.76万配建拿下佛山三水北站附近商住地，溢价24%，再次借地王项目布局大湾区第二城。
2019年3月，金融街二度落子三水，以13.3亿+1000㎡自持面积夺下三水新城商住地，扣除配建后楼面价为7542元/㎡。随后不久，金融街首进南海，溢价19%拿下丹灶仙湖度假区一宗地，再拓佛山版图。该地块紧邻三水，位于仙湖西北边，周边生态环境丰富，但距离主干道超2公里，且须限高建设，容积率仅1.5，将被打造为低密度产品。
表：金融街佛山项目情况
3、深、莞、惠：合作借力，但成效寥寥
或许是因为先前投入了过高的成本布局广佛，在首度落子佛山之后，金融街便暂缓了脚步，有超一年的时间没有在公开市场上拿地。除了更专注于广佛项目的打造之外，金融街也开始调整战略布局，尝试跳出广佛圈。不过，此次尝试也仅仅是蜻蜓点水，并未引起太大波澜。2018年开始外拓布局以来，金融街仅在东莞、深圳、惠州获取三宗项目：
1）2018年10月，金融街首进东莞，底价15.7亿收下茶山镇商住地，计容建面16.5万㎡（其中10%配建为安居房），实际楼面价10871元/㎡。该项目附近教育、医疗、商业配套完善，目前在建，周边均价23000元/㎡；
2）2018年10月，继巽寮湾之后，金融街再入惠州，并首次涉足惠城区。竞得地块所在片区颇受开发商青睐，此前已有多宗土地成功出让；
3）2018年11月，金融街进驻深圳，拿下大湾区另一核心城市，以最高限价28.1亿+4000㎡人才配建力压华润、中海、招商等，拿下光明凤凰城宅地。
鉴于前期经验，在惠州、深圳两个项目上，金融街选择联手华发共同开发，以减轻成本压力。
表：金融街深莞惠项目情况
总结
金融街早早就扎根广州，但后续深耕不足，2016年后再无新增土储；同时外围虽完成铺面，但纯招拍挂压力巨大，后续深耕仍是问题。基于金融街在湾区的发展情况，我们认为主要其有两大阻力：
1、受制于集团业务模式，难以大幅扩张：金融街一直以来以商务地产为主业，由于周转周期长、效益缓慢，加上住宅业务发展也不是很顺畅，致使其现金流常常处于紧张状态。根据2017年财报，金融街各项现金流指标呈现负值，其中经营活动所产生的现金流量净额为-72.5亿元，同比减142%。在此背景下，对区域发展的支持力度也大受影响，限制了金融街在大湾区的战略扩张；
2、拿地方式延续京派作风，湾区项目压力较大：金融街在湾区以招拍挂为主，但随着越来越多的过江龙进驻湾区，市场竞争压力非常大；同时其湾区市场份额聚焦在广佛、深莞惠，可选择的投资区域并不多，在僧多粥少的环境下，光靠招拍挂压力太大。实际上，金融街还有很多优势能力，比如区域整体开发、产业地产、商务地产开发等，若能加以应用，或许将成为破局的钥匙，另外湾区合作趋势明显，金融街也可以选择继续增强合作力度。
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