一、投资拉动仍将是带动中国经济发展的主动力（城镇化历史阶段决定）
美国在近百年历史中，固定资产投资与GDP比重，投资率保持15-20%之间 。
1、中国经济转型：是更加粗放！1992-2018年投资率由27%扩张到82%。
1992南巡讲话至今27年，GDP总和810万亿，投资552万亿，投资率68%，房地产投资98万亿，占总投资17.8%。占GDP的12.1%。大投资=大建设=大消费
2、国家新型城镇化与新时代三大战略仍需要巨大投资
新亮点：京津冀、长江经济带、一带一路为三大战略。京津冀6年投资42万亿，一带一路约2万亿美元，长江经济带11省，205万平方公里，人口、GDP占40%，2017年投资超过36万亿，未来10年投资超400万亿。成立亚投行、丝路基金；中国版马歇尔计划：撬动投资1.6万亿美元；亚投行：亚洲基础设施投资需要8万亿美元。马歇尔重建欧洲需要130亿美元。
3、2012-2022年十年发展与固定资产投资研判
2012-2022年，固定资产投资增幅逐步递减收窄，年平均增幅在15%-9%，10年总投资在750万亿元
左右，是过去10年5倍多。2020年GDP翻一番不计算CPI达到80万亿元，计算CPI是2.5%达到
102.787万亿元；增幅8.4%，2022年，预计GDP114万亿元，固定资产投资108万亿元，M2=254万亿元。
HW时代180万亿，新时代不少于750万亿元
这是2013年6月在华东理工大学作报告时的预测，误差5%！经济金融发展模式已经一段时间难以改变！
4、上海市、北京市1999-2018年经济发展对比证明
2000年的GDP，北京2461亿元，上海4551亿元；2018年的GDP，北京30320亿元，上海32679.87亿元；
2000-2018年，北京名义增长率14.97%，上海11.57%，全国的12.97%，
下表的数据显示，北京高于全国平均增幅，上海低于全国平均增幅。主要因素是固定资产投资加大
2000年北京的固定资产投资是上海的一半，2018年北京超过上海
5、武汉市与沈阳市2000年以来经济主要数据比较
2000年，武汉沈阳三驾马车数据接近，2017年，只有武汉的一半，核心原因是固定资产投资严重下滑
二、城镇化工业化依赖土地财政的模式难以改变（制度自信）
1、上面靠税收，地方靠卖地！
上面管钱管人：国家的税收，中央拿走了50%，
地方干活干事：城镇基本建设、社会事业等公共的投资，由地方负责；
地方靠卖地生财是制度优势，这才是中国发展的特色！
2001-2002年，土地出让收入3679亿元，财政收入35290亿元，2003年，土地出让收入约5421亿元，财政收入21715亿元，
2004年，土地出让收入5894亿元，财政收入26396亿元； 2005年，土地出让收入5505亿元，财政收入31649亿元；
2006年，土地出让收入7677亿元，财政收入38760亿元； 2007年，土地出让收入12763.5亿元，财政收入51322亿元
2008年，土地出让收入9737亿元，财政收入61330亿元； 2009年，土地出让收入15910.2亿元，税收超过6.8万亿元，
2010年，土地出让收入2.7万亿元，税收8.0469万亿元， 2011年，土地出让收入3.15万亿元，税收9.5729万亿元；
2012年，土地收入2.69万亿元，财政收入10.8万亿元， 2013年，土地收入4.29万亿元；财政收入12.9亿元，
2014年，土地出让收入42940.3亿元，收入超14万亿元。 2015年，土地收入33657.73亿元，降21.%；财政收入15.22万亿元
2016年，土地收入37457亿元，财政收入159552亿元； 2017年土地收入52059亿元，增40.7%亿元，财政收入172567万亿；
2018年，土地收入65096亿，增25%，一般财政收入183353亿，其中税收156401亿；全年总收入25.8757万亿，其中土地房地产五种税17968亿，预征所得税等3406亿，土地与房地产的相关收入总计86470亿，占总收入的33.42%！
2019年，土地收入72517亿元，一般收入190382亿元，其中税收157992亿元。全年总收入274898亿元，其中基金84516亿元。与土地开发的五种税收计19251亿元，与消费者购买新房二手房产生的税收约20429亿元。占税收的25.12%，与土地和房地产相关的总收入是112197亿元，占总收入40.81%
全国同期2001-2019年总财政收入176.69万亿元（不含土地），约50%归中央财政，25%归省级财政，13%地级市，12%县级以及以下，财权与事权严重不匹配，要"跑部钱进"、要卖地才能生存发展。
2001-2019年卖地收入约49.86万亿元。土地收入中央得5%，省市级15%统筹，地级市一般统筹10-15%，县级市区得到剩余的65-70%，包含成本，县级统筹10-20%，乡镇、街道只得总数的45-55%。
2、松江实例举证地方发展靠卖地！
松江区2000年常住人口64万人，2017年实有人口210万人。
基础教育需求：在校生增加了8.38万名，2017年是2000年的2.5倍，新建了299所各类学校，平均每年新建18所学校！教职员工增加了7725名，平均每年新招聘教师员工515名；教育支出由2.57亿元上升到41.57亿元，增长了16.1倍！2017年仅仅教育的公共支出就占当年地方财政收入的33.77%！
医疗卫生健康需求：医疗卫生技术人员增加了2228名，平均每年要引进医生和技术人才148.5名，医疗机构门诊量增长了342%！
公共交通需求：不计算轨道交通客运量，仅就公路公共交通近10倍，财政对公路公交的补贴由1000多万元增长到2.8亿元，财政补贴增长了二十多倍！
2000-2015年的15年发展中，15年的公共财政总收入为2781亿元，其中地方财政总收入929.73亿元（地方财政收入占公共财政收入的33.43%，其余66.57%上缴），
地方财政支出1422.54亿元，地方财政赤字492.81亿元。年年有巨大的财政赤字，机构怎么能运行下去？日子靠什么过下去？单位的工作人员吃饭生存都成问题了，还怎么可能搞建设？怎么办呢？靠卖土地的收入！
近十五年内松江土地出让金总数1130亿元（只计算整数，包含工业土地出让金约260亿元）：
2001-2015年：土地出让金分别是：9亿元、13亿元、15亿元、20亿元、22亿元、30亿元、36亿元、50亿元、76亿元、161亿元、68亿元、70亿元，200亿元、200亿元、160亿元。上缴中央5%和市政府14.25%，总计218亿元（取整数），余912亿元，其中动拆迁安置、农民"养出老"等成本约400亿元。累计结余大约512亿元。基本能弥补493亿元财政赤字。十五年里，松江区房地产业开发投资总数约1863.34亿元，房地产出让金约870亿元，土地出让金占房地产总投资的46.69%。这是过去十五年里的平均数，近两年，一线城市土地价格占房地产总造价的60%左右。
三、中国商品住房严重不足，房地产仍是经济支柱(中国住房有多少？真正的商品住房占几何？)
国家1978-2018年的四十年改革开放期间，13亿多人口的温饱问题解决，而解决住房问题特别是城市
居民的住房问题成为关系国计民生的大事。解决住房问题成为各级政府的重要工作之一。
改革开放之初1978年，城镇人均居住建筑面积6.7平方米，1.43亿人，
全国城镇住宅面积总量为9.58亿平方米。
"六五""七五"（1981-1990年）期间房屋竣工约16亿平方米，住宅12.48亿平方米；
"八五"期间（1991-1995）房地产竣工14.2亿平方米，商品住宅11.076亿平方米；
"九五"期间（1996-2000）房地产竣工21.4亿平方米，商品住宅16.7亿平方米；
"十五"期间（2001-2005）房地产竣工22.925亿平方米，商品住宅17.88亿平方米；
"十一五"期间（2006-2010）房地产竣工35.3656亿平方米；商品住宅27.61亿平方米；
"十二五"期间（2011-2015）房地产竣工49.76亿平方米，商品住宅38.6748亿平方米
"十三五期间（2016-2018）房地产竣工30.1164亿平方米，商品住宅21.5016亿平方米。
1981年-2018年底，全国房地产开发竣工总数是189.767亿平米，其中商品住宅面积竣工
总量达到145.9224亿平方米，加上改革前9.58亿以及79、80年0.74亿住宅总量约10.32
亿平方米（假设全部房改），全国城镇住宅商品房保有量不超过156亿平方米，人均11平
方米。加上2019年竣工的商品住宅68011万平米，全国商品住宅不超过163亿平米。
1、住宅总量：
全国的全社会住宅记录总量，至2018年，在494-510亿平方米之间，
考虑近几年大量的城镇农民城中村和私房动拆迁，实际总量约490亿平方米。
其中城镇住宅（特指城市和县城）246亿平方米左右，人均29.6平米，占总量的50.2%%；
村庄农民住宅244亿平方米，农民人均43.26平方米，占全国住宅总量的49.8%；
2、商品住宅总量：
2018年全国的商品住宅约156亿平方米，人均11平米，占总量的31.2%；
2019年全国竣工的商品住宅6.8亿平米，总数约163亿平米。
商品住宅约1.92亿套（85平米/套），14亿人口、5.6亿个家庭，城镇有8.48亿3.35亿家庭
（在施工中的商品住宅约62.77亿平米，全部在建的、建成的总计约226亿，2019年城镇人口84843万
人均仅有26平方米商品住房，包括在建和在销售的）
真实数据的结论是：商品住房缺口巨大，远远没有达到中等国家水准.
2017年房地产销售169408万平米，销售额133701亿元人民币；均价7892.25元/平方米；
2018年销售171654万平米，增1.3%，销售额149973亿元，增12.2%，均价8737元/米，增10.7%；
2019年销售171558万平米，降0.1%，销售额159725亿元，增6.5%，均价9310.26元/米，增6.6%
2018中国的全部房地产的市值是165.8万亿元！全国建国后的房地产总数是189.767亿平方米，征地和造房子等成本是752814+21298=774112亿元，加上35%的财务税务管理等各项成本，房地产销售前总成本是104.5万亿元，与市值有理论上的毛利约37%。
4、中国房地产市值：
2019年中国房地产全部竣工的市值约185.56万亿元！
全国现有竣工商品房199.309亿平米，在建设施工中的还有89.3821亿。
农村住房与宅基地不能买卖，是当下中国社会稳定的唯一法宝！
改革的前提是农民社会和医疗综合保障，住房保障、就业保障等一系列保障体系的完善。
四、中国房地产业与国民经济社会发展十大关系
1、房地产业与城镇化：是城镇化的支柱、是龙头产业，能带动619个行业发展；
2、房地产业与工业化：是工业化的支撑，是地方推进工业化基础的资金保障；
3、房地产业与外贸进出口：是当下进口的核动力，出口的资金支撑，出口退税每年超过1万
亿元，2011年9205亿元，2012年10500亿元，2013年12000亿元。2017年退税13870亿元，2018
年退税15913亿元
4、房地产业与国内消费：是最大的国内消费，个人家庭最大的消费；
5、房地产业与地方政府和财政：是财政支柱，穹天大柱！
6、房地产业与城镇基础设施建设：是最主要资金来源，是根本；收取配套费；
7、房地产业与城镇社会事业建设：是主要的资金来源，是支撑；收取配套费；
8、房地产业与生态环境园林绿化：是最主要资金来源，是根本；收取配套费；
9、房地产业与乡村建设农业现代化：是最大的掠夺者，也是最大的支持者；
10、房地产业与信息化建设：是最直接的投资者、建设者，是根本载体。
五、经济发展与现代化建设，立足于国土，土地是财富之母，劳动是财富之父
1、建设现代化，首先是以经济发展为中心， 经济发展靠什么？
是生产力和生产关系的相互作用；生产力三要素：土地、劳动力、资本。
经济"三驾马车"：投资、消费、贸易。
2、马克思《资本论》，引用威廉配第语"土地是财富之母、劳动是财富之父；
3、无农不稳，无工不富，无商不活；（温饱阶段、小康阶段）
无房产不富足，无科技不强大，无国防等于零。（富裕强盛阶段）
六、新型城镇化工业化的特征，就是大开发、大投资、大建设的过程
十八大十九大以来，特别是2013年城镇化工作会议以来，明确城镇化工业化是现代化的两大引擎
从确立城镇化、工业化大战略起（这是必由之路）
城镇化就是造城市：造房子，造房子，造房子！
工业化就是自动化、现代化、智能化；重要事说三遍。
城市化是社会财富的巨大积累的过程，是一个国家中产阶级形成的过程。
城市化发展是工业化的载体，是市场化的平台，是国际化的舞台。