记者/毕影
2019年上半年，长春楼市依然延续着2018年的热度，这一度让很多人自我麻醉，仿佛这轮楼市狂欢没有尽头，调高房价、浪费客户、坐等抢房……
直到有人发现，开盘排不满号牌，售楼处开始靠大妈撑场面，玩手机的时间越来越长，特价房比往年来得更早更猛烈……楼市就这么一下子冷了。
还记得2019年初，房报君在预测报告中说过的话：“所有试图撩高的房价，都是步入2020年横盘前的自嗨。
从中原长春研究中心的2019年年报的数据中，我们看到，2019年长春房价走出了一个“倒V字”曲线，拐点非常清晰。
最后几个月的楼市就像进入“小冰河期”，用今年网红词来形容就是“我太难了！”
但不管怎样，2019年我们走过来了，回头看去，依然有看头。
今天开始，房报君将陆续回顾2019长春楼市大事件和走势，供购房者在2020年买房参考。
房价先涨后降，年末趋稳
下图为中原长春研究中心统计的2019年长春商品住宅市场1-12月的价格趋势。
上半年长春商品住宅市场价格一路看涨，并在年中突破1万元/㎡，持续数月，长春首次进入“房价万元城市俱乐部”，但下半年楼市逐渐冷却，7月左右，新上市楼盘就撕开了房价的口子，很多楼盘开盘价格低于市场预期很多。
随后金九银十、双十一，楼市全线打折，狂撒优惠券，“7字头”房源回归，开发商想尽办法增加房子附加值。
4季度房价维持下跌趋势，直到年终促销，全面爆发。
土地放量，地价也在涨
据统计，2019长春挂牌经营性用地1019.576万㎡，成交面积901.545万㎡。相比2018年经营性用地成交面积465万㎡，同比增长94%。
2019年成为长春经营性用地成交第二高的年份，成交最高的是2010年，成交951.04万㎡。
除了量大，2019年土地市场最大的变化是楼面地价上涨明显。北湖区土地起拍价动辄“4”字头；年底南部新城更是出现了“6066”的起拍价。
2019年最高土地净地成交价6606元/㎡，仅次于北湖神地。
市场冷淡，不缺热销神盘
2019年，热销盘，第一个想到的是融创洋浦壹號，还有恒大花溪谷、恒大文化旅游城，承包了长春9月到11月的购买力。
阳光美湖天地、融创御湖宸院、蘭溪学府、国信净月府等热销盘紧随其后，这些盘价格优势明显，部分楼盘还有品牌优势。
旧城改造加速，未来买房回归主城
旧城改造加速也是2019长春楼市的重要变化。
滨河东区拆迁实锤、康达地块内的工业大学林园校区搬迁...另外今年很多网红盘也都是棚改项目，如蘭溪学府、吴中尚玲珑、京誉府、南溪虹著等。
据不完全统计，2019年有动作的棚改用地，约1360万㎡，未来2-5年，将是长春棚改爆发年，一大部分集中在三环内。
长春公主岭同城化，文旅地产爆发
2019年，长春公主岭同城化进度加快，2019年4月开始，公主岭划归长春代管。
随着现代都市圈建设进程加快，我们不能忽视长春的18千米城际分界线。
在这条城际分界线上有关注度高的莲花山、奢岭、范家屯、大岭、合隆和有了新动作的卡伦湖和新立城、长德板块。
尤其是莲花山和大岭这两个流量板块，都是以文旅为主。还有长德板块的恒大75万㎡地块、新立城板块“长春影都”项目等。
2019年，也是长春文旅地产的爆发年。
地铁6号线开工，各类城建加速中
地铁6号线开工可以说是2019年的城建重磅事件，当然除了地铁6号线外，2019长春城建成绩单也不错。
如闪亮登场的长春站、吉林大路快速路通车、锦湖大路全线贯通、人民大街改造、北湖欧亚购物中心复工、中日联谊医院北湖分院开诊……
名校学区房遇冷，二手房市场降温
2019年长春二手房市场最大的变化是，二手学区房降温，自朝阳区发布学位预警后，名校学区房价值持续走低。
二手学区房预冷，二手房市场整体也不乐观，很多二手房中介朋友圈出现“降价”、“再降”字样，且二手房成交量下降，成交周期明显拉长。
LPR利率政策一出，小计算器摆好
LPR利率政策到底是啥？对大家买房有什么影响？当你大概还没消化完以上问题时，央行又公布了“存量房贷”利率政策。
经过2018年大涨，有人说2019年长春房地产市场进入调整期，房价进一步趋稳。不管怎样2019年已过去，2020已到来，2019年的遗憾，希望在2020年补齐，接下来，跟着房报君一起，来回顾2019年长春楼市数据成绩单！
以下数据及分析来源：长春中原研究中心
年终总结，房报君给2019年长春楼市定义为“自嗨逆转”。
从数据来看，2019年的长春房地产市场，无论从供应量还是成交量来看，都是同比下降的。
住宅市场：商品住宅成交均价10202元/㎡ 全年市场供小于求
2019年长春市商品房成交均价10310元/㎡，同比上涨7%；商品住宅10202元/㎡，同比上涨9.87%；价格上升主要受精装溢价和中高端、高端项目价格拉动。2019年全年商品住宅市场供应面积991万㎡，同比下降19.56%。
成交总量：全年成交商品住宅1022万㎡
2019年长春市商品住宅全年成交1022万㎡，二手住宅708万㎡，全年市场总容量1730万㎡。该数据未包含大岭及范家屯区域，若全口径统计，预计市场总容量约为1900万平，与2018年基本持平。
2019年月均成交85万㎡，与2018年月均89.8万㎡相比，略有下降。三月小阳春表现强劲，金九银十成色不足。
成交结构：刚需为主，改善需求增多
2019年成交结构以刚需客户为主，改善客户比例提升，市场呈现刚需+改善并存。
80-90㎡标准两房产品供求占据绝对主力；140㎡以上的改善需求有所增多。成交结果呈现出刚需为主、首改向改善发展的趋势。
现阶段城市级客户对80-90㎡住宅产品的需求仍较为充盈，占比24%，市场仍体现出较为明显的刚需性。另外90-120㎡需求较多，改善类客户容量逐渐增多。
总价方面，120万以下的总房款是客户接受度最高的区段，剔除低价置业影响，多数客户能接受80-90万的总价。
区域分析：资源型区域改善需求旺盛 外围区域量价具备上扬空间。
资源型区域，如净月、南关、经开及高新南，聚集了较多改善客户，整体成交均价基本高于城市层面，供求旺盛，供销比大于1。 城北的宽城、二道及高新北，汽开 、绿园的楼市表现为刚需为主，供小于求，价格略低于城市层面，但具备较大上扬空间。
在城市外拓的过程中，城市外围的双阳、莲花山受到房企和购房者关注，量价仍有很大的上升幅度。
开盘去化：去化率61% 同比回落5%
全年住宅项目开盘加推去化率61%，同比2018年回落5%。
全年住宅市场主流项目开盘加推平均去化率回落，主要由于新增项目（如融创洋浦壹号，万龙银河城）供应量较多，导致客户分流；性价比高的项目则依靠资源、品牌等实现较高的去化，如地铁万科西宸之光、阳光美湖等。
2019年商品住宅新增供求比为0.89:1；市场表现供小于求，承接2018年的发展态势，市场供需量缩减，价格持续上升 。
整体存量：累计库存809 预计可去化9.4个月；
2019全年供小于求导致存量缩减，存销比9.4，市场健康；
2019年长春商品住宅累计库存809万平，环比2018年末减少7%；按月均去化86万平计，存销比9.4；全年新增供应小于需求，导致库存降低，需求稳定去化周期缩短，整体市场处于健康状态。
80-90平产品存销比最小，风险小；150平以上产品去化压力最大。
分解存量极成，在售商品住宅存量最高为160平以上产品181万平，占总量22.38%，去化周期18.4个月；80-90平为市场主流需求，去化周期仅有5.3个月；150-160平存销比最高，为22.1。
各区存量：净月存量最大
现阶段城市开发热点区域，如净月、高新南和南关，存量较大，去化周期高于城市平均水平；二道区存量较低，由于月消化量有限，导致其去化周期较高；其他城区的存量和消化力在城市均值线下，健康运行。
对比东北地区大连、哈尔滨和沈阳三市，长春市供求仅次于沈阳，排名第二；长春市购房者旺盛的购房需求极大的激活了楼市供应，市场消化能力较强，运作环境较为健康。
房企：万科多盘联动领跑房企排行榜，各房企不断做大市场份额。
万科领跑全市，中海、华润名列前三；恒大转战城市外围区域，万龙、新星宇凭借多盘布局、刚需快销成为本土企业领跑者。预判2020年伴随外阜房企入长开发，市场份额将进一步被“分食”。
单盘：规模大盘凸显优势，融创洋浦壹号以27亿销售额领跑，位居榜首。
商品住宅单盘销售额TOP10项目的全年销售额均超过14亿元，大多项目为规模型大盘，且享有区域或板块发展红利、凭借性价比快销回现。
商办市场：商业整体下行；公寓市场供大于求，成交量稳价涨
商业供求：受经济环境及新增供应项目区位影响，商业整体处于下行趋势。
与2018年相比，商业（门市）新增供应萎缩，成交量下降12%，成交均价下降9%；究其原因，一方面是由于新增供应相对较少；另一方面主流供应项目主要在外围，商业氛围较弱，价格及成交相对偏低。
商业成交结构：需求市场对产品面积需求增加，总价受面积影响呈小幅上涨趋势。
商业（门市）各面积需求较为平均，成交主力80-100㎡及200平以上；总价以80-160万占比较高；2019年成交产品多为近两年新增项目，多为独立商业，面积偏大，总价受面积影响也呈现增大趋势。
商业面积主力需求为40-200平之间的产品。商业（门市）产品面积/总价交叉分析中得出，市场需求以小面积低总价投资类产品以及大面积高总价自用亦或大客户为成交主力，商业（门市）市场成交核心产品为60-100平，总价集中在80-160万。
商业库存：商业（门市）存量降低，但存销比上升。在新增供应缩减下，截止2019年，商业（门市）库存较比2018年呈现下降；但由于过去一年需求缩减，因此存销比上升，上升为26个月。
商业成交排行：年度商业成交最高额5.09亿元，品牌房企的多盘联动最高额接近12亿
2019年成交单盘TOP10集中于一是人口密集区域商业，二是依托集中商业，品牌房企住宅热销带动；房企排行中，依旧以万科、万龙、中海、华润、新星宇等全城布局，多盘联动，跻身商业房企销售金额TOP10。
公寓供求：2019年长春公寓市场呈现供大于求态势，较比2018年供应大幅缩减，成交量稳定，价格涨幅5%；年度公寓市场供求比1.12：1，供略大于求，年度公寓产品需求维持在40万平左右。
公寓成交结构：30-50㎡，总价50万以内为市场需求核心。60平以下产品占比84%，其中30-50平产品成交占比达到66%，总价在50万以下产品成交占比82%；公寓产品一方面受规划限制，另一方面受客户接受度影响，loft产品更具备市场接受度，在保证产品实用性的同时，进一步提升性价比。
主力产品总价50万以下/30-50㎡，单价天花板10000元/平 。30-50㎡产品为成交面积段主力，对标总价段集中在50万以下；客户对于公寓类产品能接受主力面积段 在50平以内，价格在50万以内，由此可看出产品单价天花板可接受在10000元/平。
公寓库存：库存量持续上涨，市场库存压力上涨，以泛南部板块为主。2019年公寓产品库存量进一步上涨，成交量保持稳定，市场仍处于供大于求的态势；随着多个项目捆 绑大量商业指标，公寓市场的供应呈现放量趋势，但由于价格相对较低，新增公寓入市节奏放缓。
公寓成交排行：公寓销售TOP10具备年消化1亿以上的能力，多为商业综合体。公寓单盘成交金额TOP10均在1亿以上，其中TOP5在2亿以上；其中单盘TOP10中各个项目多处于商圈周 边，通过商业价值及人流量增加项目投资价值及投资回报率。
办公供求：2019年办公市场供应26.5万㎡，成交35.8万㎡，在市场相对低迷期阶段，办公市场供应锐减，呈现供小于求的态势，供求比0.74：1，价格呈现走高态势。
办公成交结构：办公物业成交主力面积120-140平，其次是200平以上；成交总价相对分散，80-200万之间。置业群体以投资客为主。
成交面积总价分枂，120-140平成交占比较高，对应总价在80-200万，市场需求较高，其次是小面积产品——40-80平，总价40-80万，投资门槛较低，较受投资客欢迎。
办公库存分析：库存呈现下降，但需求有限，导致去化周期无明显变化 。截止2019年，长春办公物业库存215万㎡，去化周期54个月；伴随着办公物业供应的减少，整体市场存量下降，但需求有限导致去化周期变化丌大。
办公成交排行：区位条件较好，性价比较高的单盘，销售额表现突出。2019年办公物业成交金额TOP10中销售额在6千万以上，排行前五位项目具备1亿以上的销售额，房企 排行中，中海、大众、伟峰等多盘联动，其余房企不单盘排行较为对应。
以上，今年长春楼市数据盘点成绩单，你满意吗？
随后，房报君会陆续整理，政策、神盘（详细请看今日推送二屏），土地、城建、预测等，关注房报君，精彩不错过！