说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。
动不动就六七折，如果200万的房子，能便宜40-60万，简直让人无法抵抗。可这是“真便宜”还是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
很多人会问，对于法拍房数量越来越多有什么看法。
其实我知道你们想说什么，但事实真不是那么回事儿。
到目前为止，并没有明显出现断供的现象。国内司法诉讼的周期较为漫长，法院拍卖房产光是从评估到拍卖，就需要半年多时间.
所以当下正在被法拍的房子，至少是2年以前涉案的。
目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
打六七折的法拍房能买到吗？
我不知道大家从哪里看到听到的消息，至少最近两年我没有亲眼看过这么低的成交价。
阿里司法拍卖平台早在2012年就已经上线，真正被关注是2014年。
那个时期，楼市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市，也要二拍才能成交。
随着楼市回暖，加上法拍房这块肉被很多人盯上，2016年之后住宅类法拍房，只要地势不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高过起拍价，尤其是改善类市区次新房，都是被哄抢，成交价能达到市价的80-90%。
在楼市最火爆的时候，还出现过优质房源成交价,高于二手房成交价的现象。
给大家做个科普，法拍房第一次拍卖按评估价拍卖，第二次拍卖按评估价的80%拍卖，第三次拍卖按评估价的64%拍卖。
为什么要买法拍房？
价格便宜，算是一个主要理由。
不受限购政策影响，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。
水究竟有多深？
赚大钱，都要悄悄的，一旦公开了，成了人人皆知的秘密，那基本就赚不到钱了。
法拍房就是这样，如今围绕它，已经有了一套完整的产业链，有多少双眼睛每天盯着屏幕，刀已磨好，就等着肉上板了。
举个2018年的真实案例，有位深圳男子通过法拍的方式,买一套市价550万的学区房。
原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。
这么高的税？原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，赔死了。
后悔了？不买了？那是有成本的，25万保证金可不退。
法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西太多。说真的，计税这种事儿都不算事儿，最难的是前期的调查和后期的收房，因为法拍房这个产物生下来就是伴随着风险。
法院一般会明确告知：
本院不负责过户和腾空入住；
税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询；
标的物以实物现状为准，本院不承担变卖标的瑕疵保证。
没错，法院就负责卖，其他一概不负责。
风险究竟有多大？
不怕砸人饭碗，法拍房相当一部分，会有一些瑕疵。
所谓瑕疵，在我看来，有三个点非常棘手，会让买家想死的心都有。
一是原房主不肯搬。
最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。（当然，有少数地方执行局比较彪悍，也能强制执行）
最麻烦的是，里面还住着老弱病残。这样的房子即便买下，也没办法实际占有，打110都没用，可以说是买法拍房最臭名昭著的风险。所以，最好不要碰非空置房。
二是存在多头债务。
做尽调的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
最麻烦的是，房子抵押给了高利贷，查也查不到，最后真有可能上演电视上，在你家门口泼油漆的事情。
三是带租拍卖。
这是常见的猫腻，说一次性付了10年租金的，都是老赖设计的骗局，
依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。
税是大坑
转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担，这个大家应该知道。
在税费方便，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。
就拿住宅来说，个人和个人身份交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。
这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。
什么才是不透明的呢？上面我们提到，房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。
如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。
四.土地无法过户
五.补缴差价，土地性质变更，物管水电燃气费
六落户问题
七 无法办理按揭贷款，征信问题，后续款项出现问题。
八.非理性成交导致过度溢价
是不是法拍房就真的不能碰？
至少外行别碰，千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。
找中介？是一个解决方案，但必须是绝对专业的。有些是还是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次，晚上去一次，周末也白天去一次，晚上去一次。
多问物业和邻居。遇到特别便宜的房子，最好别碰，毕竟盯上法拍的都不傻。
外地法院的案子要小心，网上都能查到案情，最好研究一下，公告和标的物介绍必须反复看。
直到产权证拿到手和住进房子，才算法拍完全成功！
最后
法拍房不是不能买，而是一定要防范各种陷阱，亲自调研清楚，避免买了个大坑。
二是要知道，法拍房早已是一个专业市场，高手太多，不大容易捡到明显的便宜货。把预期放低，能比二手市场便宜一点，就很好了。
对个人而言的话还是找助拍机构，提前规避好风险。图个省心，并且避免过大的损失。