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Q&A | 壹
还建房越留越亏
提问：徐sir你好，讲一下我的目前状态:
1，徐东还建房 135平*1+52平*2 （妈妈住一套52平） 其余租金5千左右（还未办证，现可卖1万/平）
2，自住房一套140平三房带车库一个 （18年，房型好，生活成本低，位置好，但房子老）
3，徐东商铺52平 贷款还8+。
4，常青恒大御景125平 贷款6+ 。
5，妹妹在上大学（已自立） 名下换还建房138*2+52*2，出租7千，2小自住（奶+爸），2大可卖，（但父母无收入来源）
想问问怎么整合才能相对合理？
回答：光你和妹妹名下就7套还建房，幸福的人总让人羡慕嫉妒恨，有些人在武汉拼命打工，10年估计也买不起一套大房子。
如果再加你的自住房，恒大御景，商铺，总房产基数在10套左右。如何整合，是一个非常复杂的配置过程，因为牵扯到你的家庭总房票，总投资金额，房产分配情况等。
我在前面的问答中曾经说过还建房的劣势。如果不是租售比超高的还建房，自己十拿九稳的可以办证，以我的观点，肯定是要全部卖出，一套不剩，还建房不能抵押贷款，全款买房，占用资金，不如卖出后用低首付买几套核心盘，硬核盘，中心盘和暴击盘。
测算了一下，你自己的2套还建房，135+52=187平，租5K。你妹妹2套138平，租7K。就算1万一平，这四套房总面积463平，一共占用资金463万，月租收入为1.2万，租金年回报率也才3个点，相当之低，建议重新整合。其余3套，你父母，你奶奶三个人，每人住一间，这个部分也可以整合，稍后说。
先考虑463万子弹怎么配置的问题。
你名下已有恒大御景一套，这套房是不错的，很有眼光，你还有一个二套房票，妹妹名下还可挂2套商品房，那么问题就是：共463万，如何用足这三张房票，买到居住＋升值最快的盘。
买房原则：
1，追倒挂盘优先，
2，买入核心地段的硬核价低双学区房，
3，赌有规划的潜力板块，
4，入手多套刚需区域盘长持，
5，住宅＋公寓或加商铺结合打法。
1，买倒挂盘绝对不会亏，像你的常青恒大御景买到就赚50个，即使现在不涨，再过2年依然会涨。还有几个倒挂神盘关注一下：中粮祥云1.6万左右，长投绿城兰园1.1万左右，城投四新之光1.35万左右，中核时代广场1.3万左右，琨瑜府2.3万左右，这几个买到2-3年后，保守估计赚个30%问题不大。这就是政府限价的“新笋”好盘。
2，如果没有能力和关系买到倒挂盘，就靠眼光和实力去买未来5年的硬核盘，相信自己的判断，买对了，一样暴击，增值可以反超倒挂盘。比如汉阳内环的远洋东方境世界观（2.5万左右），汉口三环边的地铁时代云上城（1.4万左右），二七滨江武汉天地（5万左右），中北路复地东湖国际（3.8万左右），武昌核心百瑞景（3万左右）
3，赌有规划潜力的区域，未来5年后，也是有可能暴击的，虽然现在性价比高的低洼区域基本上全都被填平，但我依然看好光谷中心城，2万以内，可以岔进，盯准龙湖，瑞安，中粮，碧桂园，中建等。白沙洲，四新已经不再是最佳投资区，目前已无倒挂和空间，能自住＋长线投资，这两个区域都得过一个坎，就是2万均价是3年内的顶。
4，如果你对光谷中心城看不好，又觉得价位偏高，空间有限，可以考虑几个纯刚需区域，只要记得，入手价在武汉均价之下，规划，地段，学区，配套，品牌都不错的盘，3年不涨，5年一定会补涨，而且涨幅会大于等于整个武汉楼市大盘。光谷南，白沙洲，四新，东西湖，盘龙城，硚口，长江新城等。
5，如果3张房票全部打完，均已买到倒挂神盘或硬核学区盘后，资金依然充足，建议把剩余的子弹做点商铺和公寓配置，买入标的价格，地段要控制好，因为商业一旦买错，基本上5-8年的横盘站岗，只能靠收租方式回本，太慢。除非你有自己的事业或公司可以运营，这种回本会相对快一些，毕竟你不用承担高额的租金成本，你的房子你做主。
按照这个顺序去操作，武汉房产的下一波，你一定是跑的最快的，别人坐绿皮火车，我不敢说你坐的是飞机，但起码也是坐高铁，可以预估，涨幅会比你目前7套还建房增值快2倍。赶紧整合吧，别守着一些不能流通的房子，还以为下一波段会涨的比别人快，其实不对，综合素质高的新房，次新房才是你的最佳选择。
Q&A | 贰
优质商办要看综合实力
提问：徐sir，您好，一直在关注您的问答，现在我有个问题想请教您！
因为明年我们公司准备搬迁到汉阳，再加上我现在住招商公园1872，所以计划在汉阳购买写字楼，预计面积大概在1000㎡左右，用作公司总部基地，最好还能具备较强的投资属性，请问徐sir有什么推荐的么？
回答：你的想法很超前，在楼市比较微妙的时刻，投资写字楼是一个不错的资产配置策略。
写字楼对于企业来说，不仅仅是一处办公场所，更是属于企业的一种固定资产。在可以预见的将来，住宅的投资回报比例会逐渐降低，而优质商办，特别是优质写字楼的投资回报率，会逐渐提升；但在汉阳怎么选择优质写字楼呢？
我推荐你去看看纽宾凯汉city·总部壹号，它有以下几个优势：
1、区域不错：纽宾凯汉city·总部壹号位于汉阳大道与永丰路交汇处，不仅有王家湾现代商务区规划，还紧靠武汉市六大市级商业中心之一——王家湾商圈。
2、交通方便利：这个项目1小时通勤圈内，涵盖了天河机场，及武汉各大火车站等重要交通枢纽；入驻企业碰到有商务宴请、行业会议、出差公干，几乎也是几脚油门的事。
此外，汉city·总部壹号地下和王家湾地铁站直接连通，经由地铁3号线（已通车）、4号线（已通车）、12号线（规划在建），30分钟可通达中心城区的汉口CBD、钟家村、中南、江汉路、汉街、光谷、经开万达、体育中心等核心商圈。
3、商业氛围浓厚：作为城市综合体，汉city·总部壹号不仅自带30万平米商业，附近还有众多大型商业，体量至少在100万方以上。
4、汉阳地标：汉city·总部壹号建筑总高185米，是汉阳目前最高的写字楼之一；也是汉阳区最高端的纯粹写字楼，同时是唯一配备五星级科技潮流酒店的写字楼，成为区域内当之无愧的地标级。
5、运营能力强：汉city·总部壹号聘请五大行之一的仲量联行作为物业顾问。而仲量联行还是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司。
物业公司则是纽宾凯物业，具有国家一级资质，还是国际“金钥匙”物业联盟成员企业，能提供五星级酒店的物管服务。
6、发展前景光明：目前汉city·总部壹号正处于风口之上，一是王家湾现商务区规划还未正式成型；二是纽宾凯汉city的商业还未开业，三是地铁12号线在建中，前者是区域红利，后两个则是项目价值增长点。
近期，汉city·总部壹号将推出建面约70-1400㎡现代商务办公空间。
这样的办公面积，也符合你的要求，有空可以去看看。
Q&A | 叁
现在买房仍是首选
提问：我现在有点想考虑买房，我说下自己的情况吧，我在去年买了华润翡翠城但是还没交房，现在租房子住，所以如果现在买二套的话首付就要50%了。
目前手上有80个左右，每个月收入平均在1.5左右。父母农村人(收入每年可补贴我几万块钱，也可以忽略)，目前单身(父母这几年如果生病，或者这几年找到女朋友结婚，因为二套首付提高怕再买房手上就没有现金流了，到时候就有压力了)
问题1:我这种情况还要不要继续买房，(因为现金贬值，p2p收益也不行，留现金在身上感觉不太划算)
问题2:像我这种家庭情况，应该拿多少钱用来首付，留大概多少钱作为现金流
问题3:如果买的话，有哪些盘可推荐(本人工作自由，武汉三镇都没关系)
问题4:去年买的华润翡翠城明年交房，等过几年要不要出手换套更好的(因为周围配套感觉不是很好，交通也不方便)，还是说不卖就留着自住？
回答：按照二套首付5成，80万能拿下160万总价标的，贷款80个，拉长30年，月供5000左右，根据1.5万月收入来说，这个贷款对你没有压力。当然，还有一个问题你没有告诉我，买华润时，贷款多少，月供多少？
根据你的买入时间，我帮你测算一下，100平，13000单价，首付3成40万，贷90万，首套月供也在5000左右。如果你首套全款，那这个条件可以基本忽略。
你问的这个问题，应该是首套是贷款的，能否再买二套，这样问的才有价值。
通过测算，第一套贷款月供5000，第二套再买，月供再加5000，一起将达到1万＋。扫描这些基础数据后，你的问题来了。
1，还要不要继续买房？我的答案当然是：继续。你现在还没有找女朋友，单身汉能花多少钱？以后有了，可有你受的，说不定你就成了她的“信用卡”。说个笑话，与其给女朋友花了，不如多买一套房，还能再增值，即使谈朋友的时候，她说你怎么这么抠？你也可以说，我不是为咱们结婚，未来生活攒了2套房吗？说这话，多有底气，懂事的女孩子肯定会理解你，支持你，与你共患难，先苦后甜。如果你运气好，找到一个家庭条件不错的，那就更应该买了，一来你有经济条件和人家女生谈，二来一起供月供过日子才是最幸福的事。
2，应该拿多少首付和月供？答案：如果是年轻人，首付全部打完，月供：单身80%，结婚60%，因为还有很多正规渠道可以作为供血备用，在自己能力范围内，找亲朋好友凑一凑，或者找正规机构借一些，只要会运作和操作，年轻人不用太担心首付和月供。
3，买哪里？160万总价也就只能在三环内捡捡漏，面积最好不要超过120平，压在100平左右小三房为最佳。武昌白沙洲：东原启程，中建铂公馆，万科云城等，大汉口区：地铁时代云上城，星河2049，幸福时代，龙湖春江郦城，美好香域花镜等。光谷区：光谷中心城中粮祥云，龙湖光谷城，新城璞悦门第，花山联投瑞园，纽宾凯麓院等。汉阳区无非就是城投四新之光，中核时代广场等。
4，至于华润交房后，过几年要不要出手？说实话，这几年，硚口的涨幅空间差强人意，没有多个品牌大盘集中扎堆拉涨，都是东一锤子西一棒子，形成不了合力，但未来5年，融创，万科几个大牌开发商会强势拉升一下，守几年后，出不出手，具体看价格，看后期规划吧，如果出现一些政府大政策刺激，可留到利好出尽再出手，如果一直不温不火，建议还是卖出后，选择发展更好，更有潜力的区域。
Q&A | 肆
三、四线城市房子能出就出
提问：徐 sir你好，我住在荆门，现在退休了想搬到武汉，离在汉工作的子女近一些，所以打算买房。
我在荆门碧桂园有一套闲置的独栋别墅，可以卖出350万，我现在是纠结的问题如下：
别墅放在手上，然后去武汉，就在子女附近租一套小户型；还是卖掉现在的别墅，去武汉买一套房子呢？
现在去武汉买房，虽然我们有房票，但是武汉那么大，房子那么多，还都要认筹，也不知道买哪里合适？
前段时间听了武汉一位朋友的建议，如果我们买房就跟着地铁买，绝对没有错。
所以，现在想请教一下徐sir，跟着地铁买房，有没有什么好项目，我们老两口五十多了，贷款也贷不了几年，计划预算在200万内，剩余的钱用作养老应急，还请不吝赐教！
回答：三、四线城市大部分都是人口净流出的城市，所以建议想都不用想，直接把荆门的房子卖了。
毕竟未来这些城市的房价，特别是二手房，很可能会出现下跌的情况，趁现在还能出手就赶紧卖出。
卖出之后手头大概有350万，而你的购房预算在200万以内，同时跟着地铁去买房，这里我正好推荐地铁时代·云上城。
地铁时代·云上城，是地铁8号线金潭路站上盖的百万方大盘，地铁8号线沿途与1、2、3、4号线无缝连接，配合金银潭大道、宏图大道等城市道路系统，打造立体城市交通网，通达武汉三镇。
项目外部，有府河国家公园这样优质的生态资源；而在项目内部，有近1.5万方的商业配套、12年全龄段优质教育，及各类小区体育、休闲和功能性设施。比如：建面约2000㎡文化活动中心、建面约3000㎡体育活动中心、建面约200㎡卫生服务中心、建面约1000㎡养老服务中心、建面约600㎡社区服务中心及建面约1500㎡生鲜市场，全方位满足生活所需。
近期，地铁时代·云上城，加推1期9#、11#高层，户型涵盖面积段约为112—150㎡，毛坯交付，预计售价约为14000元/㎡。
这样的价格，能够满足你的预算，抽空可以去看一下。
Q&A | 伍
房子可流通才有价值
提问：我们住黄石，有一套住宅，面积127，如果卖掉可以得100万现金，有一套底商出租中，一年租金2万多点，手头有50万现金，一年收入不到20万，孩子刚上幼儿园，想在武汉买一套学区房，最好是小学初中都是重点，我们年纪已经45+了，有个固定投资，目前没有回报，请帮我看看可以考虑买哪个地方的房子？看了恒大常青花园，金拓银湖时代，城投瀚城璞岸，城投四新之光，江城雅居，都已经不知道看哪里的房子了？社保年底到期两年，谢谢！
回答：如果孩子想来武汉上学，卖黄石是有必要的，毕竟三四线城市现阶段只剩下纯居住需求，投资真不好说。因为，经过这轮暴涨，全国城市房价都不算太低了，到底还有没有下一轮？我相信，很多人都持有怀疑态度。看多的人应该会继续建仓，但是横盘期，不是什么人都扛得住3-5年的房贷利息，更有一些看空派，幸灾乐祸也说不定。当然，我的观点是：也许再不会出现全国普涨现象，但有一些被低估的城市应该会继续补涨。而房产有接盘侠才有实际投资价值，只有能变现，可流通的房产就是好的投资标的。要不然，只能留着做恒产长持，要么把它的金融属性最大化。
现在的问题是，你手头就50万，最低首付也只能够到总价150万的房子，这个总价，在武汉三环边不超过100平的还有希望，如果到100平以上，基本上都要180万起步，要么只有选择四环房，都是新区，郊区，谈不上什么特别好的学区，所以，卖黄石后，你凑足150万子弹，首付三成，极限可够到500万总价的标的，这个标段，可以选择不少好房子，甚至武汉内环。但我们得从实际情况出发，1，你商铺回报一个月才2千多。2，两夫妻一年收入不到20万，这两项数据，我预计你们能承受房贷月供也就在1万左右，强行上500万总价的标的不是特别合适，因为你们两人没有强力回血能力，而这套房也仅为了孩子上学之用，不是纯投资，如果房价不涨，每月扛房贷压力会让你们相当焦虑。那么，怎么买才能符合你们的最佳需求？
按月供要求反推，你的首付150万子弹全打完，月供8千或者首付130万，留20万，月供1万，这两个方式，你最好选择房总价300万左右。多了，你扛不住，少了，你手上现金有多，不买房也是贬值，不如做一个房子+现金的最佳平衡点。这个条件下，按照面积100-140平之间，你可以摸到的单价在3万以内。
汉口区域：恒大常青花园，万科汉口传奇，泛海国际，中城悦城，时代新世界等；武昌区域：百瑞景，金沙泊岸，城投瀚城，保利大都会，万科金域学府，大华铂金华府，水域天际，东方莱茵，七星雪香花园等；光谷区域：中建大公馆，保利时代，光谷新世界，正荣紫阙台，江城雅居，万科城市花园，万科红郡等；汉阳区域：远洋东方境世界观，福星汉阳城，招商1872，保利庭瑞阅江台等。算上去，全武汉有不下30个盘给你选择，到底买哪里？
在武汉上学，江岸区的学区实力肯定是排名第一，育才一，二小，长春街三足鼎立。江汉区也不赖，红领巾，北湖，万松园小区等。再就是武昌区的武汉小学，实验，华师等。汉阳主要是钟家村，西大街小学等。但说到底，第一原则还是离自己家里近一些为好，看你本人是黄石的，回家方便，肯定优先选择光谷区域，再选择武昌区，汉口区，汉阳区，硚口区等。
如果仅根据你自己看中的几个盘，我帮你排个序：恒大常青花园＞江城雅居＞城投瀚城＞城投四新之光＞金拓银湖时代。
热门区域选房 还要看品牌
提问：徐sir您好，免贵姓陈，68年出生的咸宁人，目前在武汉做工程，儿子虽然在光谷上班，但老伴还在咸宁生活，因此我想在武汉买套房子，把老伴接过来。
因为我的业务基本上在江夏、白沙洲和沌口一带，所以考虑在白沙洲买套房子，跑业务的时候方便一点，手头预算不超过200万，再加上自住需求，不考虑投资，所以倾向于全款购买120㎡左右的户型，请徐sir帮忙推荐推荐！
回答：手头预算不超过200万，想在白沙洲版块购买120㎡左右的户型自住，推荐你去看看中建铂公馆。
中建铂公馆位于白沙洲大道与八坦路交汇处，东、南临城市主干道白沙洲大道，北临杨泗港快速通道。项目位于白沙洲三环内的中心位置，交通便捷，周边配套丰富。白沙洲一直以来最被人诟病的可能就是区域环境较差，配套有所匮乏。但自2019年以来，军运会促进白沙洲各种配套加速兑现，区域面貌完全大变样。
地铁：区域内规划的有三条地铁，分别是地铁5、11、12号线。其中12号线的罗家村站距离项目约1公里，步行15分钟可达。
自驾：中建铂公馆紧邻白沙洲大道，南北可以走白沙洲大道、白沙洲高架，去往武昌核心和光谷；东西走向，紧邻杨泗港长江大桥，可通过鹦鹉洲大桥上老二环线和白沙洲大桥上三环线，快速抵达武汉三镇；而且杨泗港大桥过江会和白沙洲大道交汇形成八坦路立交。
商业：项目自带约7.4万方文化娱乐综合配套，可以满业主生活和文化精神需求。另外在项目南面约1公里处有已经建成的居然之家白沙洲店，预计2020年元旦开业。
整个区域商业配套也特别给力，白沙三路的龙湖天街目前已开工；项目对面万科规划约16万方商务配套；8万方体量的大型购物中心——万隆广场只有8分钟车程。
学校：项目自带2所幼儿园，附近还有湖北省实验幼儿园、张家湾小学、张家湾中学、青菱中学。稍远还有在建或已建成的武珞路小学分校、广埠屯小学分校、华师一附中分校等知名学校。
医疗：项目2公里范围内有2所规划的三甲医院，湖北省妇幼保健院洪山院区和武汉大学人民医院洪山院区；其中武汉大学人民医院洪山院区已经正式开工建设，湖北省妇幼保健院洪山院区已中标公示，计划开工日期是2020年1月1日。
生态环境：白沙洲江滩武昌段（鹦鹉洲大桥至杨泗港大桥段）近日已开工建设，洪山段（杨泗港大桥至白沙洲大桥段）预计2020年开工，白沙洲江滩力争2021年对市民开放。白沙洲三环内江滩位于项目西北面约1.2公里处，完全步行可达。
规划建设的白沙洲三环内江滩总投资约38亿元，新建滩地景观面积约60.08万㎡，包含森林阳台区、白沙乐园区、运动天地区、生境迷宫区四大功能区。
为什么选择中建铂公馆？
首先，中建铂公馆的开发商是中建三局房地产，中建三局可是建筑行业的翘楚，其开发的项目品质在武汉都是有口皆碑；中建铂公馆更被评为中建三局精益建造示范项目，精工品质无可比拟，树立了白沙洲楼盘的品质标杆。
其次，项目自带约7.4万方文化娱乐综合配套，给整个区域填补了商业空白，给业主提供了一站式吃喝玩乐购物的商业服务。
整个商业配套包括约4.1万方图书展览配套和约3.3万方娱乐休闲配套，位于项目两个地块的中间；对于业主来说是下楼即享，满足日常生活所需。
第三，2017年，武汉长江主轴“世界级城市中轴文明景观带”规划确立，官宣了“两江四岸”是武汉最具价值的核心地段。
在这个最具价值的核心地段，三环内均价在2万以内、属于价格洼地的只有白沙洲。白沙洲也因此成为武汉市的热门区域，受到众多购房用户的关注。
第四，在白沙洲三环内，在售新盘数量较少，而且很多都是精装修，有的楼盘装修还需要全款，中建铂公馆是为数不多卖毛坯的项目。并且中建铂公馆的毛坯房均价，在整个区域内都是非常具有性价比的。
近期，中建铂公馆预计本月下旬加推K2地块1号楼，建面约106、128平毛坯房源，正好符合你的需求，有空可以去看看。
Q&A | 柒
合理构建家庭资产配置方案
提问：
我跟我爱人住在青鱼嘴天源城小区，150平，房型很好，痛点是小区太老，停车困难，我们如果换房肯定要买带直达地下车库的房子。天源城是公公名字。我公公婆婆也住水果湖，宏城金都，房本面积160平，实际上不止，有很多赠送面积。
现在的情况是，我的宝宝不到1岁，为了将来上二宝和水二小，在水果湖读书，我跟我爱人名下一套房都没有。我爸妈和我公婆的房子都在水果湖学区房的范围内，都可过户。爸妈现在马上要拿到拆迁款，需要换套新房子住，需求是：继续想住在中北路，最远不超过华侨城，我个人感觉换个二手新房的性价比是不是比较高？
那么问题来了，如果我公婆过户给我们，就占了一套名额。我爸妈买新房如果写我们名字，就又占了个名额。我们俩是不是就再没机会再换房了……
就想问徐老师，我现在应该怎么个操作比较好，也搞不清过户、继承和赠与三者有啥子区别，不知道哪个比较划算，能不能帮我整一个符合我们家庭7口人的最佳方案？
回答：先统计一下你们的所有房子情况：
1，父母房，复兴路拆迁250个子弹；
2，父母自住老房子80平，准备拆迁；
3，葛店顶楼步梯房；
4，公公名字房，自住天源城150平；
5，公婆自住房，宏城金都160平。
4位老人名下共5套房，夫妻名下一套没有，你们家庭目前拥有2张房票以上。
要解决你的4个问题：1，孩子上学问题，2，父母自住房问题，3，夫妻自住房问题。4，你未来换房问题
如果按照你自己的描述及买房想法来看，买房逻辑和顺序相当之乱，我重新跟你梳理先，再看如何整合。
1，孩子上学问题
既然父母和公婆都有学区房，不考虑一步到位买学区房直接自住，直接用是最简单的方式，学区房必须父母名下才能子女用，不能跨代使用。
过户，赠予，还是继承？这三个方式都可以达成你的第一需求，但是继承先PASS，这个是父母走后，才能继承，父母健在，使用后两者更合适。那么是赠予好，还是过户好，这个要看后期交易税费哪个更划算。
新的房产赠予政策是直系亲属不受任何费用，但再次交易时，要收取一定比例的所得税，有些城市少，有些城市多，多的达到20%，相比直接过户，税费高了4倍。
因此要了解一下赠予房再次交易后的税费政策后，采取“对敲”的方式，可能更划算。这个要测算一下才能给明确答案。所以第一个问题，应该不是问题，无论如何都能解决。
2，父母自住房
手持250万，在中北路买房，应该问题不大，无非看买多大面积的，如果再用父母名下买，只能按二套房，首付比例50-70%，最高够到500万总价的房产，按中北路单价3-4万计算，面积段应该在125-144平之间，除了复地东湖国际，其它新盘几乎没有办法买上。
因为万达和融创都是160平以上大户型，那么，只能考虑二手。如果用夫妻的首套资格，你们可以最高够到800万总价标的，这个标段，可以直接上复地，万达，融创160-200平之间的，如果是父母自住房，我的建议肯定是上大平层，让老人家尽早享受。
这三个盘都集中在中北路，汉街附近，应该是你的最佳选择。但万一你都看不上，那新盘只有华侨城，绿地海珀滨江，东湖城，保利城去看看。二手房无非中北路，沙湖那几个，如水岸星城，金沙泊岸，楚天都市雅园，恒大首府，安顺家园等。剩下一些二手盘，跟天源城差不多档次，就不建议你去买了。
3，夫妻自住房
天源城肯定是要卖掉的，社区太老，10年以上无品牌，无人车分流，无硬件和软件配置的房子早就该重新迭代，这种房就像绿皮火车，再怎么涨，也快不过动车和高铁，关键是面积太大，150平还不好出租；建议出手后，给夫妻换套附近的品牌大盘学区房。
如果不想出手，就抵押，套出现金流。新房只有复地符合你的要求了，二手房建议和父母自住房同选择。本来想让你们也直接上大平层，与父母一个小区，又能帮忙照顾孩子，留足一碗汤的距离是最佳选择，但二套大平层，贷款压力巨大。
如果没有足够的收入和现金流支撑，建议还是以保守为主，毕竟你买的都是CEO盘，涨幅偏慢，跑输大盘的概率高，但自住绝对一流。
4，未来是否换房
从你的目前需求来看，只要你买对了盘，10年内都不一定会再换房，就看你能否一步到位，毕竟孩子才1岁，读完初中你才可能选择一个更好的盘自住，如果是纯投资，并不一定需要看位置和地段，全武汉市，各个板块都是机会，无非怎么选盘，拿多少资金出来，房产投资是一个永恒不变的话题，我觉得不是现阶段你要考虑的，目前搞定你和你父母的自住房是第一要素，学区房其实已经准备好，也不是个大问题。
分析这么多后，到底怎么整合才是你们家庭7口人的最佳选择？
我的建议是：先卖天源城，卖葛店，拿到父母复兴路拆迁款，凑齐足够的子弹，再看如何打：
第一选择：直接在复地选择2套自住房，父母一套，夫妻一套。
第二选择：融创和万达父母房，夫妻从天源城置换到复地。
第三选择：父母选二手房，夫妻上复地，融创，万达大平层。
第四选择：父母上大平层，夫妻选二手房。
第五选择：父母，夫妻都选二手房，最好同一个小区。
再就是学区房的问题，直接过户还是赠予，看哪个交易税费低，就用哪个。
但是要记住：赠予不限购，哪怕夫妻名下二套了，也可以赠予；但过户必须有房票，所以要调整好自住房的买房顺序，不然被弄限购了，只能通过赠予或者夫妻LH方式接受公婆或父母学区房。
Q&A | 捌
资产组合配置很重要
提问：徐sir您好，我在蔡甸军山街附近有套97㎡三居毛坯，因家庭原因准备卖出，打算在黄家湖再买一套。
目前家庭年收入差不多二十五、六万，手里还大约准备了110万的首付，请问我该怎么买？
回答：如果卖蔡甸的房子，建议90多万出手，加之手头原有的110万，凑齐200万不成问题。
这200万怎么用，建议你一次性打2套市区，不管你住与不住。第一套3城首付，第二套5成首付。
3成首付可以面积打大一点，选择在120-140平之间；5成的可以面积小一些，90-110平之间，把200万子弹尽可能全部打完。
至于买哪里？考虑到您的置业首选在黄家湖。这里有建发金茂玺悦、万科和五矿这三个品牌项目可以考虑。我重点向你推荐建发金茂玺悦。
军运会之后，黄家湖板块焕然一新，区域居住品质全面升级，会给人一种很舒服的感觉。
首先，建发金茂玺悦门口，就是双向八车道的黄家湖大道，连接三环和四环，无论是去光谷、武昌、洪山、江夏还是汉阳的核心区域，自驾基本都在半小时左右，共享核心区域的配套，上班生活都还算方便。
其次，项目紧邻黄家湖，咫尺黄家湖湿地公园南岸，小区高层基本都可以观湖，闲暇之余可以到湖边湿地公园散步。
恰好，项目近期加推的是3#和5#两栋楼，建面约110-138平毛坯产品，独栋独单元，3梯4户。
以项目中的D户型为例，建面约138平 四房两厅两卫，位于小区中央景观轴之上，一览小区内部园林；三开间朝南，南北双阳台，通透性较好；主卧带独立卫生间和衣帽间，私密性和舒适性较好；四房功能性强，适合一步到位的三代同堂或二胎家庭。
而且以项目毛坯备案均价为12496/㎡来算，3成首付大概50万左右，剩下的钱，光谷建议要上一套，光谷肯定是要上一套的，不管是关山大道，还是光谷东，你自己考虑，楼盘名我提的够多了，你可以看看别人的答案，里面有推荐。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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