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你眼中的滨海、瓯江口，是什么样的？是远在东部的偏远地区？以生产为主的工业区？还是两座正在崛起的新城？
这两年，滨海、瓯江口的房地产可谓如火如荼，在普通百姓眼中，风头早就盖过了这两个地方的产业，还成了一些市民眼中的投资品，甚至一度要靠抢才能买到。
虽然并非每个楼盘都那么火爆，但以瓯江口起步区、金海湖为代表的两个区域楼盘，几乎都上演了楼市奇迹。当然，空港、滨海老区等地的部分楼盘，仍处于温吞水状态。
既然说到瓯江口和滨海，那我们先看看它们有什么共同的特征？
1、距离核心城区远，以世纪广场为中心，抵达瓯江口起步区、金海湖的直线距离均约22公里，但从车程上来讲，前往金海湖耗时更长；
2、多数房源在12000元/㎡左右，比起开发初期时金海湖的约7000元/㎡（2014年底）、瓯江口的约10000元/㎡（2017年底），均有上浮，但仍是温州市区房价最低的区域之一；
3、高速公路、城市快速路、轨道交通等大型城市交通要道齐聚，呈现出温州少有的大交通格局；
4、产业告别温州传统的低小散，逐步向高精尖发展，并出现几个代表性的明星企业
可以说，它们不像传统的温州，而是创造了一种温州少有的新型城市化。但是它们也有一个硬伤，距离核心城区的距离，确实远。
也正因如此，在前阵子的火爆投资潮之后，如今也出现一些反思声音——温州能否承受得起这种远距离通勤？
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远距离通勤，在一二线城市比比皆是。比如上海，很多人会住在临港、奉贤、松江和金山这样的地方；在北京，不仅仅是昌平、通州这样的郊区，很多人还出了北京地界去了燕郊；在杭州，下沙、临平等地也已成为不少人远距离通勤的选择。
它们，都基于城市等级较高，中心城区首位度较高，最终换来的是中心城区过于高昂、普通人难以承受的房价，最终依托轨道交通形成外溢。
对于许多外来人口，面对中心城区高不可攀的房价，不得不选择城市外围，每天乘坐轨道交通上下班。像通往松江的上海地铁9号线，楼Sir十年前乘坐时还像温州S1线那么空荡荡，如今早晚高峰已很难挤得上去。
而温州，楼Sir近期逐渐听到一些声音：温州无法承受这样的远距离通勤。
至于理由，很简单，温州只是一座强三线城市，近几年人口流入状况不佳。看起来好像有些道理。
在楼Sir看来，在温州，像这样的远距离通勤，不是不可能，也不是没条件。一味地以城市等级、人口流入状况去分析，依旧过于片面。楼Sir认为，温州，还是不一样的强三线城市。
城市半径排名。来源：滴滴出行（“城市半径”定义：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点
根据滴滴出行显示的城市半径，温州为26.6公里，排名大陆第14名，超越了青岛、重庆、武汉、南京等大城市。
可见，温州人的实际出行范围，比我们所认识的“温州”，要大很多。以26.6公里作为城市半径，那么滨海、瓯江口均在内。
所以，楼Sir认为，对于滨海、瓯江口，完全没必要如此悲观。
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那么，为什么温州的城市半径，可以达到超出我们认识的范围呢？
温州是一座组团城市。不少人严重狭义上的“温州”，连整个市区都没包括在内，局限在核心城区及周边。
事实上，温州庞大的人口基数，很多都分散在像永强、柳市、塘下这些城镇中。
它们经济活跃、人口密集、产业兴旺，但也一定程度上削弱了中心城区的首位度，且存在着房价高、脏乱差等现象。
而它们恰恰与滨海、瓯江口相邻，两个产业集聚区的全新、整齐、规范，又与这些传统城镇对比鲜明。
龙湾中心区域的房价也不低，新房是滨海、瓯江口约两倍，已有不少人购房外溢。塘下、柳市两座强镇新房房价同样在20000元/㎡左右，比滨海、瓯江口单价贵了近万元。如今，很多塘下人房子买在相邻的滨海。
至于瓯江口，乐清南部人也买了不少，但一江之隔仍存在现实阻碍，不过北口大桥与S2线都在建了，将来两岸的联系紧密后，或许会迎来新一波乐清南部的购房潮。
不仅仅是龙湾、塘下、柳市，整个温州的房价，是妥妥的二线城市水平。
核心城区新房30000元/㎡起，不少都要40000元/㎡，瓯海中心区、黄屿等地部分房子也在30000元/㎡左右，七都、南湖等地也要25000元/㎡左右，高铁新城、瑶溪的房子也在18000元/㎡左右。在温州，普通人挣工资的话，买得起吗？
另外，温州12000-16000元/㎡的房子，似乎出现了空缺，无论是新房市场还是二手房市场都很少，即便是核心城区的老破小都不止这个价格。相比较之下，12000元/㎡岂不是白菜价？
高架上开半小时的车、坐几站市域铁路，房价便宜了一半都不止，依旧很划算。就温州的上班族、外来人口来讲，以他们多数人的工资水平，似乎也就这边相对好承受一些。
而在温州的外来人口，大部分都在追逐低房价，“1字头”新房的外来人口比例，总是远远高于“2字头”的。
位于瓯江口的温州外国语学校。来源：新浪
而上述分析，仅仅是从城市通勤的可能性去看，尚未把两座产业集聚区本身的公务员、企业中高层及技术人员、普通学校与高校的教职工、医护人员等就地购房需求纳入在内。而以他们的收入与公积金水平，在这里买一套小房子，并不难。
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鉴于此，楼Sir始终认为，对于东部的两座产业集聚区，不必如此悲观。而以温州的地形结构来看，仅有东部沿海地区，拥有大面积平原，可安置温州大规模的制造业，支撑起温州的实体经济，完全大有作为。
而当前，不少住在核心城区的人，就是这么远距离通勤去滨海、瓯江口上班的，早晚高峰越来越堵的瓯海大道、滨海大道，这样的人流动向就是证明。
当然，楼Sir仅仅认为不必悲观，至于有多乐观，仍存在许多变数。一方面，取决于接下来温州城市综合实力，另一方面，取决于温州的城市建设，尤其是交通建设。
例如，当前轨道交通S1线仍未真正深入核心城区，连惠民路站周边都还空荡荡的，还有老金温铁路阻隔。
接下来，S1线车站沿线的TOD开发、地铁M线的建设进展、老金温铁路的拆除、滨海与瓯江口围绕轨道交通的社区巴士设置，等等，仍需进一步加强。
同样地，S2线也未能深入柳市镇区、乐清城区、塘下镇区、瑞安城区，基本走外围过，沿线开发或需更长时间。
因此，轨道交通网络的铺开与沿线的城市开发，都还考验着S1、S2线能否支撑起温州大规模的远距离通勤。
轨道交通与城市快速路并行的瓯江南口大桥。来源：新浪
至于围垦到底什么时候解禁，不仅需等待政策松动，还需考验地方政府的智慧。在今年批复的《浙江温州海洋经济示范区建设总体方案》中，就以瓯江口为核心，从区域规划图来看，还是包括半岛二期围垦，而三期大部分面积成了“海中湖”。
另外，市自然资源和规划局有关负责人接听政府服务热线时称，将积极争取浅滩二期用海取得实质性突破。当然，向北联动乐清南部，同样具有广阔的空间。
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从古至今，随着科技水平的发展与城市化水平的推进，城市半径总是在不断扩大之中。根据北京市城市规划设计研究院的研究，50公里是当今全球城市一个新的极限半径。
在国际上，东京、纽约、洛杉矶等城市均已实现50公里城市半径。在国内，一线城市正在向着这个50公里城市半径前进。
因此，“城市战争”微信公众号作者曾把一二线城市可以粗略地划出三个资产圈，即半径10公里“豪宅圈”、半径30公里“刚需圈”、半径50公里“投资圈”。
温州，当然不去幻想这个50公里半径，但根据温州的人口基数、人口密度、地形条件、组团城市特征来看，半径30公里仍是可以想想的。
不要觉得不可能，单大罗山+三垟湿地，就占了多少水分。而滴滴出行显示的城市半径，温州就达到了26.6公里。
温州确实是一座三线城市，但也是一座带有二线城市特征的强三线城市，虽然高房价、高物价、高密度对温州不见得是好事，但依旧证明了温州具备一定的经济活跃度与市场空间，仍有城市拓展的内在动力，应以二线城市的标准去要求自己。
另外，滨海、瓯江口虽然年轻，但它们的规划、建设理念，招商引资水平，有关部门的办事风格、营商环境，在温州都是领先的。
对于如此努力的区域，我们应该多加点赞，让它们成为温州转型的榜样，而不是刚起步就唱衰，这对温州的发展极其不负责。
至于未来，一切皆有可能。此前被认为天马行空的“机场中心论”，如今从上海虹桥等地来看，似乎慢慢走向了现实。
如果将来温州东部能实现温州东站+龙湾国际机场的大型综合枢纽，长期的城市格局或将进一步被重构。当然，这一切还需要时间。
处于城市转型关键转折点的温州，不应被所谓人口外流而打击、自暴自弃，更应该创造令人安居乐业的条件，为今后的人口引入而提前做好准备，万一有戏呢？
微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou），戳文末扩展链接跳转原文哦！
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