来源 | 5分钟精进房地产
继深圳、佛山等城市发布产业保护范围划定政策后，2月25日，广州市工业和信息化局和广州市规划和自然资源局联合发布《广州市工业和信息化局广州市规划和自然资源局关于公布广州市工业产业区块划定成果的通告》，出台了广州自己的产业保护范围划定政策。
一、政策正文
此次文件出台是落实《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）要求各地市划设工业用地控制线或区块线。《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）要求组织开展全市工业产业区块划定。落实省、市工作要求，提高工业用地节约集约利用水平，促进产业高质量发展，特开展全市工业产业区块划定。
文件规划范围为广州市市域，包括下辖的越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、番禺区、黄埔区、南沙区、花都区、增城区、从化区11个行政区和空港经济区，总面积7434平方公里。在全市共划定工业产业区块总规模621平方公里，其中一级控制线443平方公里，占全市工业产业区块面积的71%；二级控制线178平方公里，占全市工业产业区块面积的29%，各区具体规模如下：
工业产业区块是指为提高工业用地节约集约利用水平，促进产业集聚和高质量发展，需要控制和保护的以工业为主导功能的区域范围。区块内以工业用地为主，包括普通工业用地、新型产业用地（M0），以及用于支持工业发展的仓储用地、港口用地、发展备用地等。区块内主要发展先进制造业，以及支持先进制造业和战略性新兴产业发展的创新、研发等高端产业。
文件将工业产业区块范围按一级控制线和二级控制线两级划定。一级线是为保障产业长远发展而确定的工业用地管理线，二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来可根据城市发展适当调整使用性质的工业用地管理过渡线。
二、产保区对旧改投拓意味着什么？
根据广州工信办此前已披露的信息，区块内工业仓储等用地面积占比不少于55%。将着力推进全市先进制造业集聚集群集约发展，发展壮大战略性新兴产业，优化提升传统优势产业，推动制造业高端化、智能化、绿色化、服务化发展。
也就是说，只要土地划入区块范围，几乎就等同于不能将用地调为商、住用地进行房地产开发。这就有点类似于我们在做旧村项目时经常遇到的一级水源保护区和二级水源保护区；如果是一级水源保护区，那就几乎无法开发了，如果涉及二级水源保护区，那么还有一定规划调整的机会可以争取。
而目前广州已经没有剩几条优质的旧村项目可以拓展了，现存还名花未有主的旧村要么是区域太偏，要么就是现状建筑量太大且村集体对改造的条件高，说白了就是：地不够用、算不过账。那么在原本土地就不够用的情况下，若项目涉及产保区，这更加无法用地平衡，除非你遇到的是一条希望将复建集体物业放在产保区范围内的旧村，那就还能再权衡权衡。
不过，也并不是说进了产保区就“一去无回头”。根据根据广州工信办此前已披露的信息：工业产业区块将建立动态评估、调整机制，今后每隔一段时间，将根据国民经济和社会发展的情况，对全市工业产业区块实施情况进行综合评估，根据评估结果适时对工业产业区块进行调整优化。
但是，想要拿涉及调整三区四线、水源保护区或者产保区范围的项目，不仅考验公司的魄力，还是对贵司人脉资源、整体实力的一个重大考验。故在前期拓展时我们还是要尽量了解清楚该村是否存在产保区，并进行不低于水源保护区的风险评估。
三、广州的M0可以销售？
对于产保区，目前房企投拓时最关注的一点就是分割销售问题。根据2019年底发布的“广州市工业和信息化局关于征求《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》(征求意见稿)意见的公告”规定：新型产业用地（M0）的配套行政办公及生活服务设施不可分割转让，产业用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让。
如果要分割转让需按照《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）及以下要求执行：
1.分割转让的建筑面积不超过项目分割转让时已确权登记产业用房建筑面积的50%，最小分割面积不小于500平方米；
2.分割转让对象应为从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节的制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业，分割转让对象的产业类型应符合本指引规定的产业准入要求；
3.分割转让对象的受让面积土地产出率或税收强度应满足产业监管协议约定的土地产出率或地均达产税收折合产业用房单位建筑面积强度的要求。未达强度要求的企业可先租赁产业用房，待满足条件后再行分割转让；
4.各区政府、广州空港经济区管委会可在上述基础上，结合单个项目产业监管协议履约情况，制定其产权分割转让比例、面积等约束性条件。