在这肺炎突入之际，很多人都有“禀冬将至”的会晤，实体店和网店两种之中，实体店愈发显得美中不足，特别是人群集中之地，成为了人们不会贸然前往的地方，比如网红打卡胜地、知名景区等等，甚至景区开始暂停接待游客，要知道实体消费的关键点还是在于人气，高人流量就代表着更多消费的可能性。
不过阻碍总是短暂的，不能因为突如其来的困难而失去持续发展的信心，从事实体店生意的老板更应该“以静制动”，提前规划好未来发展计划，等到敏感时机渡过之时，再蓄势待发！
房地产快速发展已有30多年之久，乘风破浪一路走来，依旧是人们生活不可或缺的行业之一，从03年“非典”爆发到08年特大汶川地震，再到如今的新型冠状病毒出现，全国的商业可谓是遇到了“冷冻期”，主要原因有以下几点：
第一、新型冠状病毒的传播途径与速度让人们远离人群集中之地，春节前夕，许多房地产企业的工作计划因抗击肺炎不得已做出改变，从原本的初六正式上班延长至2月10日后，这对企业来说显然有些不利，毕竟直接带来经济损失，却足矣可见企业为抗击肺炎而众志成城的决心！
第二、城市中外地人口流入也因抗击肺炎出现滞缓。许多城市对外地人口流入设立关卡排除，比如笔者所在四线城市中就对外地汇入车辆进行15天的隔离观察，城市外来人口得不到增长，消费总量短期内难以提升，在实体店自身就存在较大竞争的行业来说，商业自然遇“冷”！
第三、经济流通放缓，经济增长速率降低，冲动消费的可能性愈发减少，更多的是满足日常所需，衣食住行的品质不再刻意追求。比如正常情况下，平时多多少少都会买些潮流衣物或者约上几个好友小聚一番，虽然当下依旧存在这样的需求，但是却被特殊时期的肺炎遏制。
其实商业遇“冷”并非一蹴而就，在2017年底就曾出现“征兆”！可以从租金成本、人口增速、消费模式多元化看出：
1.商铺租金成本逐年递增，增长率在3%—10%不等，商业氛围较好的楼盘大多在8%左右，与M2增速相毗邻。
2.全国总人口增速降低，城市人口两极化，一二线城市人口数量不断增加，地级市人口数量却在降低，这对人口流出的城市经济发展显然不利。
3.消费模式不再局限于实体发展，更多的是线上消费，从货币使用情况就可以看出，大部分商品都可以在网上购得，第三方支付平台交易额也远远大于现金，银行的现金存放量也愈发减少。
三者关系中，租金成本更让人心生共鸣，不管城市经济如何发展，租金的增长也会一如既往向前，与商铺投资者和开发商经营之路不谋而合，试想一下商铺如果缺乏增值效果，投资者购买商铺用意为何呢？开发商从拿地规划建设到出售同样也需要从中谋利。
但是租金成本对开实体店的商家来说，如今却成为较大的阻碍，一方面受到全国经济发展影响，租金成本与消费者消费体量直接关联；另一方面开实体店由装修档次、经营成本和持续的租金支出共同组成，当装修支出过高，在销售额不景气的情况下，容易入不敷出，每月的利润额抵不过房租，此时资金实力较强的商家还能勉强维持，对一般商家而言便增大了倒闭风险！
由此可见，商业地产的发展主要围绕“利益”展开，商家、投资者、开发商三者之间要持续发展，势必需要维持在合理的利润范围内才能实现共赢！此形势下的商业地产未来又该如何发展呢？
开发商：作为地产行业最大的供货源头，不仅在拿地规划方面需要做到合理符合市场，还要有企业“让利”风范。
投资者：与其说是投资者，倒不如说是房地产的经销商，投资者运用资本将房产转卖或出租，从目前来看，商铺的转卖获利并不明显，一方面受到政策影响，高达20%的个税； 另一方面商业遍地开花，社区商业、商业街、购物中心甚至旅游景区层出不穷，愈发增多的商业对售卖方显然有些不利，变现成为难题，甚至存在一种说法：有价无市！可见商铺投资大部分还是以出租为主。
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而商铺出租也开始出现价格与实际价值不相对应的情况。比如在去年出现的不少实体店转租和倒闭情况，究其根本是租金所致，投资者将投资回报率设立较高时，势必会给商家带来压力，当超过商家承受能力时，倒闭便会成为现实！
商家：经过层层转化，到商家这里时，地产的价值才得到实质性的使用，老板通过装修、经营来以此获利，将商铺物业作为销售产品的平。“羊毛出在猪身上”的转化更能解释这一现象，最终的大众消费者成为买单者，点点滴滴的利润为房地产输送“血液”！此时的租金成本对商家而言依然成为一笔不菲的开销，例如2019年就有一家餐饮店，因为面积比较大，每个月的租金高达5万元，从三年前楼盘开业到现在商业氛围一直处于不温不火的状态，由于装修投入较大，向开发商申请了延期交付房租，这一延期就是半年，直到年底也没能交付上，被迫用装修抵扣房租，最后赔了夫人又折兵！
商业地产不仅具有投资价值，更是一种不可或缺的服务产业，为生活带来便利，但如今的商业形势并不乐观。有人说买商铺的人都是有钱人，其实很多时候商铺的投资者是拆迁群体，其中有的缺乏投资意识，特别是商铺在选择地段、楼层、性质方面没有足够的了解，导致后续转手、出租均出现不小难度。
综上所述，商业地产未来主要以保值型投资为主、服务价值不变的方向展开，暴利商业将不复存在，体现价值与价格的时刻会逐步来临！