南京樓市已陷入迷霧行情,當下最完整的“熱-一般-冷”分化在江北上演,但鐮刀加快速度收割:
1、局部熱點,外圍呈冰封行情,“紙老虎”慘變“死老虎”!
2、談房價色變,不在漲聲中爆發,就在賣不掉中退場。
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韭力十足,準備割你
年底了,各路催你買房的海報又紛紛出山,真是“韭力”十足。就不扒其它樓盤了,反正年底了,要衝刺回家過年了。
這比10年前“賈君鵬,你媽媽喊你回家吃飯”要遜多了;前者含蓄穿透力強。
是個人都要被問候一遍。不過,現在菜場合格率最低的蔬菜就是韭菜,因為在種韭菜的時候,就直接在坑裡埋了農藥。
圖文無關
哪怕是韭菜散戶,我們也要做最倔強的韭菜,我們主動找刀子把自己送過去,而不是被割。
這裡先說結論吧,在南京,江北核心區是整個江北熱度的支撐,一旦江北核心區冷下來,那其餘區域將會更冰封。
而保持熱度的方式,要麼就是少供地(怎麼闊以)、房價不要漲(似乎可行)、引入大批韭菜進場(政策放水內心顫抖),你猜會是哪個?
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非核心區域的“自我救贖”
如各位所見,非核心區域正在迅速冰凍!
就現在,整個江北,2成樓盤熱銷,6成樓盤正在通過各種方式尋找客戶,另外2成已經放棄,掙扎都不掙扎了,戳都戳不痛了,這才悲劇。
大多數開發商正在努力掙扎;不想變死老虎的,都在行動!
我們挑了三家最具代表性的樓盤,紫京疊院、悅見山、風華府,開發商都是執行力強、會炒作宣傳推廣的,但無一例外,都拿價格/付款做起了學問。這也充分證明,沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。
1、金隅紫京疊院:首付1成起,最晚明年6月底前付清首付;老帶新新帶新最高獎2萬;業主送大米;特價房源2.5萬/㎡起,隨君挑選。講真,這才是要打折的樣,畢竟一套房折了20萬,賊猛,需要表揚。
從網房數據來看,自從降價後,銷售成績明顯提升,截止目前已領銷許的,賣出1半左右吧。其中三期(熙院)賣得多一些,疊院去化的慢一些,產品面積要大一些。
2、銀城頤居悅見山:“我們割的是人才”。其實還是略微羞答答一點的。據目前已公開的信息,住宅房源50元/平米的優惠,揚子企業員工可專享5000-20000優惠,也就是說優惠可談。等了大半年,就等這點優惠嗎?懸!
網房數據顯示,悅見山目前還有300餘套待售。去化略顯吃力。
3、風華府:江北上市較早的一批疊墅,現在還在賣疊墅,交付也有差不多半年時間了。去化存在困難。
網房數據顯示,去年9月開盤的房源,現在還剩餘大概1/3。
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江北核心區的變與不變
年末,江北核心區兩家新盤將上市,一時間又會掀起一波購房熱潮。
江畔都會上城搶先一步,馬上推出2#、3#、5#、6#共492套精裝房,戶型面積約89㎡、108㎡、129㎡、140㎡,銷許均價30500元/㎡,今天9點開始報名。
首開樓棟和戶型↓↓
從整體均價來看,江畔都會上城並沒有突破江北核心區的限價,還是30500元/㎡。
每棟樓的單價(樓層差異不能完全指向房價)↓↓
2#:有底躍,140㎡普通樓層3萬1左右,108㎡戶型3萬1-3萬2左右;
3#:有底躍,130㎡普通樓層3萬左右,89㎡普通樓層3萬2左右;
5#:有底躍,140㎡普通樓層3萬2左右,108㎡戶型3萬2左右;
6#:有底躍,130㎡戶型普通樓層3萬零幾百出頭;89㎡普通樓層3萬2千多。
看了一下單價,89㎡普通樓層3萬2左右和金地風華國際、中海左岸瀾庭90多平戶型定價差不太多。按照總價來講,算是江北核心區最低購房門檻了。
江北核心區另一家新盤潤辰府|悅辰府預計近期首開10棟,全部為18層小高層——潤辰府8棟,悅辰府2棟,主力戶型建面約99㎡,兩梯兩戶設計,價格可參考周邊樓盤(江與城30500元/㎡)。
建面約99㎡三房戶型圖↓↓
從目前來看,江北的天花板上限,依舊沒有打開。還有一個事情值得推敲。
江北核心區G41地塊中的C6地塊為住宅地塊,由金茂操盤,預計明年上市。
據“安家江北”報道,金茂操盤原計劃打造金茂府的綠地金茂國際金融中心C6地塊現已確定不做金茂府,還將繼續做打造金茂悅產品。
從產品來看,金茂旗下的“府系”相較於“悅系”更為高端。C6地塊之所以不做“府”系產品,主要可能還是考慮到江北限價嚴厲,物價很難批到“府”系產品的水平。
整個江北,核心區和非核心區之間的價差依舊沒有拉開,有利有弊。在保證江北核心區的搶房熱度、搶地熱度的同時,也加劇了非核心區域的競爭。開發商搶地也好,老百姓買房也罷,有對比,就必然有被棄選的那一方。
從現在種種來看,江北核心區的價格,短期內或不會拉伸太多。前面已經提到:江北整體要保持熱度,核心區這個flag是斷然不能倒的。
土地還要源源不斷上市,房子還要保持熱度,但又不太會去從政策上放新韭菜進場。咋辦,只能在價格上動刀子。
核心區猛烈漲價,可以和非核心區拉開差距,一定程度上解救非核心區。核心區的價格一旦向上猛烈拉伸,相應地,也會帶來稀釋熱度的副作用。一邊是城市建設,一邊是吸附人口,怎麼選?
想一想,一旦江北核心區全都不需要搶房搖號,或者只有一兩個要搶,其餘都沒人睬,是不是又香又讓人感覺脊背發涼?
江北要發展,必然要大規模的供地,一旦土地供應多了,板塊的供需關係就會發生變化,樓盤與樓盤之間相互牽制會更加明顯。
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江北的憂慮
總體上來說,今年江北核心區的表現確實爆表,一年消耗掉了1萬套新房,年末這段時間供應還將增加。
(江北核心區建設場面)
江北樓盤價差依舊沒有拉開,這意味著非核心區域買房風險性增加。如果核心區價格不能進一步,那麼非核心區去化堪憂的樓盤,也別端著了,降一降吧。
最後做個小調查,你覺得明年江北核心區的價格會提升嗎?