北京市浩天信和（济南）律师事务所
裁判概述：
房产实际权利人和名义权利人分离，抵押人既包括名义抵押人,也包括实际抵押人。未完成抵押登记，抵押权人、实际抵押人、名义抵押人三方均有责任，名义权利人配合实际权力人对外转移房产，导致房产无法供执行。法院判定名义抵押人在房产认购价（无相反证据，认购价认定为房产价值）20%的范围内对未能清偿部分承担违约责任。
案情摘要：
1、赵某某向梁某某借款200万元，李某某、刘某某、杨某某在《借款借据》“担保人”一栏签字，并在旁边注明了“综艺广场套房作为担保”。
2、另查明，借款时，梁某某明知：李某某、刘某某、杨某某仅系案涉房屋名义上的产权人，该房屋的实际产权人为赵某某。
3、借款到期后逾期未还，梁某某诉至法院要求借款人及担保人承担还款责任。
4、东莞市第一人民法院（一审）认为，梁某某主张该三人承担相应的赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。
5、东莞中院（二审）认为，办理抵押登记只是三名义购买人的义务，三人承担违反抵押合同的违约赔偿责任。
6、广东高院（再审）认为，名义抵押人的李某某、刘某某、杨某某和作为实际抵押人的赵某某应根据各自的过错分别承担20%和30%的违约赔偿责任。
争议焦点：
名义抵押人是否应向梁某某承担未办理抵押登记的违约赔偿责任，如果应当承担，承担责任的范围应如何确定？
法院观点：
东莞市第一人民法院（一审）：在梁某某明知该三人并非为案涉房屋实际抵押人的情况下，其主张该三人承担相应的赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。
东莞中院（二审）：李某某、刘某某、杨某某作为抵押人订立了抵押合同，则应当办理抵押登记，案涉抵押物至今未能办理抵押登记，故三人已构成违约，梁某某可以请求三人承担违反抵押合同的违约赔偿责任。李某某、刘某某、杨某某作为名义购买人订立抵押合同即负有办理抵押登记的义务，梁某某是否明知其仅为名义购买人并不影响三人办理抵押登记的义务。
广东高院（再审）：梁某某作为债权人，未提供证据证明其曾要求作为抵押人的案涉房屋的名义购买人李某某、刘某某、杨某某或实际购买人赵某某去办理抵押登记。而案涉房屋的名义购买人李某某、刘某某、杨某某作为名义抵押人，未申请办理抵押登记；案涉房屋的实际购买人赵某某作为债务人和实际抵押人，亦未要求案涉房屋的名义购买人李某某、刘某某、杨某某配合办理抵押登记。故案涉房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，是因债权人与抵押人双方均未向有关机构提出办理申请造成，二审判决认为办理抵押登记只是三名义购买人的义务缺乏法律依据，本院再审予以纠正。
对本案抵押权未设立的后果，债权人梁某某和抵押人应各承担50%的责任，即就赵某某不能清偿部分的债务，抵押人应在抵押财产价值范围内承担50%的违约赔偿责任。
本案的抵押人既包括作为名义抵押人的李某某、刘某某、杨某某,也包括作为实际抵押人的赵某某，故在抵押人应承担的50%违约赔偿责任范围内,作为名义抵押人的李某某、刘某某、杨某某和作为实际抵押人的赵某某应根据各自的过错分别承担20%和30%的违约赔偿责任，即就赵某某不能清偿部分的债务，李某某、刘某某、杨某某在抵押财产价值20%的范围内承担违约赔偿责任。
案例索引：
（2016）粤民再422号
相关法条：
《房屋登记办法》
第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
《合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
实务分析：
作为房产代持人，曾与实际权利人共同向债权人作出过意思表示：“为设立抵押配合登记”，理应履行承诺。不但不履行约定义务，反而配合实际权利人出卖相关房产，这种明知债务人转移财产降低偿还能力的做法还积极配合，明显违背诚信原则，对债权人造成的损失应承担责任。
作为债权人，应积极要求抵押（义务）人配合进行相关登记，如拒绝配合应留存提出要求的相关证据。否则被法院认定怠于要求义务人配合登记，自身存在一定过错，丧失要求义务人全额赔偿损失的可能。