【讯】官方数据显示，2019年中国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经“腰斩”。
棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。棚户区，一般指简易房屋和棚厦房屋集中区。
分析指出，开工规模的大幅缩减将直接影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。叠加货币化安置政策收紧，原本受益于棚改扩量的地区，其房地产市场将如何演变？
在新疆乌鲁木齐市后泉路附近，大型机械正在拆除一处老城区。（图片来源：中新社）
负面影响显现 缩量早有征兆
上海第一财经25日报道，数据显示，中国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减，比如山东省2019年目标是18.5万套，而在2018年这一数据曾超过80万套；河南省2018年棚改目标是50万套，2019年大幅减少到15万套；山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。
今年，中国有12个省份棚改任务超过10万套，其中有三个地区超过20万套，江西以 24.85万套的数据位居中国第一，其后是江苏22万套和安徽21.18万套。
按照中国国务院2017年确定的2018年至2020年1500万套的棚改目标，外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套。如今2019年棚改任务量大幅缩减，则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹，否则难以完成三年1500万套的任务。
分析指出，棚改缩量其实早有征兆。一是新三年（2018~2020）棚改目标是1500万套，年均500万套，而上一个三年计划（2015~2017）是1800万套，年均600万套，相当于每年减少100万套。
二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响：一些地方随意扩大棚改范围，棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力；在帮助三四线城市解决楼市库存的同时，对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。
2018年10月，中国国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议指出，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。
从上述两个“严格”的表述中，已可以看出棚改工作的新动向，即一方面要坚持推进而非叫停，另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法，比如随意扩大棚改范围，成本超支等。
棚改大幕拉开已逾十年
中国大规模的棚改始于2008年。此前虽有东北一些地区实施棚户区改造，但总量不多，且囿于实物建房成本较高等因素推进较慢。 此外，在2008年之前，中国整个保障房制度设计也是主要以廉租房、经济适用房为主。
华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，中国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。
2008年开始，中国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，大规模推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）等各类棚户区改造。棚户区改造开始成为中国保障房建设的主力类型，廉租房和经济适用房逐渐退场。
2008年也是中国经济发展进程的一个重要年份，为应对金融危机，中国推出4万亿的大规模投资计划，以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生以及拉动投资的双重任务。
如何评价这十余年的棚改进程？2008年至2017年，中国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。在官方表述下，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用。
趋向平衡 棚改显货币化退潮
当然，上述4500万套并非都是实打实建房。自2015年开始，政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。
为何要推动棚改货币化安置，而非实物安置？
一个原因是实物建房进度慢，且政府承担的成本较高；另一个原因则是当时三四线城市房地产库存原本就较高，再建设大量棚改住房，则会更加重楼市库存压力。而货币化安置方式，一方面通过棚改贷款缓解政府资金负担，另一方面也解决了商品房库存问题。
正是由于中央部委政策上的推动，加上国开行等金融机构棚改贷款的助力，中国各地棚改货币化安置持续上升，也帮助三四线城市快速地解决了楼市库存问题。
棚改货币化进程对三四线房地产市场影响很大，正因如此，当2018年年中之际，政府将要收紧棚改货币化政策的消息传出时，业界对三四线楼市悲观的情绪也开始出现。
“整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市的关键因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”中原地产首席分析师张大伟称。
棚改货币化政策的熊熊大火，在2018年急剧降温。随着三四线城市楼市库存的进一步消化，围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多。最终，政策偏向了收紧。
在业界看来，既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在地方楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举。
中信建投证券报告称，棚改货币化安置比例上升到2017 年60%左右，对于加速推进棚改进程作用明显。但随着新三年棚改计划进入下半程，将会更多采取精准施策、一城一策的政策，预计部分货币化安置比例将会下调，货币化安置与实物安置比例将会趋向平衡。（完）