引 言
“地王”，是指在一定区域内，一般通过招标、挂牌、拍卖，成交价格最高的土地，“地王”通常意味着“高总价、高单价、高溢价率”。在房价上升过程中，土地市场升温，“地王”频现，地价的不断攀升又进一步抬升了房价预期。2016年，我国全国各地共有350余宗土地被加封“地王”，而未被推上聚光灯下的高价地更是数倍于之。同年，“930新政”横空出世，给热得发烫的房地产市场浇了一盆冷水，而后各地纷纷响应，从热点城市开始掀起一轮房地产市场调控浪潮。频繁出台的限购、限贷、限商、限价、限售等“限字令”像一把把犀利的尖刀，刺破了众多房企寄予在“地王”上的美丽泡影。
一、土地市场回顾
2015下半年，全国商品住宅价格由一线城市引领开始加速上涨，至2016年中期，一线城市商品住宅价格指数月同比增速达到30%以上，而全国住宅类土地供应处于历史低位。普遍增强的土地需求和较为紧缩的土地供给共同造就了土地一级市场的火热，土拍市场竞争激烈，各大房企不惜以极高的溢价率争夺土地，同时也将土地价格推升到了历史最高点，一大批高价地被催生出来。
为了对土地成交价格表现做一个全面的回顾，我们搜集了50家典型房企2014-2018年11月近5年的拍得的8677个土地样本进行全面统计。（50家典型房企包括：宝龙地产、保利发展、北辰实业、北大资源、碧桂园、滨江集团、当代置业、富力地产、合景泰富、华发股份、华侨城、华润置地、华夏幸福、佳兆业、建发地产、建业地产、金地集团、金科股份、蓝光发展、朗诗绿色集团、龙光地产、龙湖集团、路劲、绿城中国、绿地集团、荣盛发展、融创中国、融信中国、世茂房地产、首创置业、首开股份、泰禾集团、万科地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲地产、越秀地产、招商蛇口、正荣地产、中国奥园、中国恒大、中国金茂、中国铁建、中海地产、中梁地产、中粮地产、中南建设、卓越置业）
50家典型房企过去5年竞得土地的溢价率和平均楼面价在2016年出现高峰，2016年9月成交地块的平均溢价率达到顶点，这显示了在“930”新政之前，土地市场火热程度空前。各能级城市的平均溢价率没有出现明显的差异，但平均楼面价表现出明显的阶梯差异，说明在过去5年中各能级城市土地市场热度保持一致性，相对而言，一线和核心二线城市土地市场热度略高于其他能级城市。从地域分布来看，高溢价率和高楼面价不完全一致，以下两张热力图直观显示了这一点：京津冀、长三角、粤港澳地区地价仍然领先于全国，而后从东部到西部，从沿海到内地，地价依次降低。但溢价率分布却未遵循此规律，除了粤港澳地区保持较高的溢价外，长三角和京津冀地区并不出众，尤其是京津冀地区已经呈现绿色（溢价率较低），可能的原因是北京作为全国房地产调控力度最大的城市，土地市场热度受到的抑制程度也最大。中西部省会城市、经济发达城市由于其近年大力推行的人才政策、持续壮大的经济实力、不断优化的产业布局，创造了更多的购房需求，土地市场明显升温。
二、高价地风云
在过去5年中，除了吸引人眼球的“地王”，还有更多在大小城市涌现的高价地，这些高价地通常位于城市的热门区域，受到众多房企的追捧，土拍市场竞争相对激烈，溢价率很高。我们从原始样本中选取934个溢价率高于或等于100%的地块做整体分析。
与前文提到的地块整体溢价率分布相似，高溢价率地块集中出现在2016年中期至2017年中期。从各能级城市来看，一线城市高溢价率地块最少，三四线城市最多，这基本和样本数量保持正相关，说明高溢价率并非一线及核心二线城市的专属，全国大小城市均有出现高溢价的情况。但高绝对楼面单价仍集中于高能级城市，统计样本中共34宗土地楼面价高于4万元/平方米，分布在北京、上海、广州和深圳以及杭州、南京和苏州。
图表15 2014-2018年楼面价高4万元/平方米的34宗地块
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三、无处安放的地王
从图表16来看，2016-2017年的高价地（地王）由拿地到最终开盘平均耗时21个月，大幅高于一般水平，而且如果计算上仍未开盘的地块，这一时间预计会更长。由于限价政策的严厉，新房价格被强力地压制，地王项目由于其自身过高的土地成本，极易出现“面粉比面包贵”的情况，从图表16中高价地及地王的售价情况来看，楼面价/售价大都在50%以上，平均约70%，这将使得房企盈利空间十分有限，更有甚者，楼面价和销售单价基本持平，基本无利润空间可言。因此，手持高价地的房企在房价没有较大上涨空间的情况下，一旦开工、开盘即面临亏损，故房企倾向于选择观望的态度，土地长时间不开工，造成高价地（地王）向住宅的转化情况并不乐观。
图表16 部分高价地（地王）楼盘
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尽管目前房地产调控趋稳，但全国性的楼市监管框架基本成型，未来房价难现2016年之飞涨，地王像卡在房企喉咙里的鱼刺，咽不下去又吐不出来，此时开刀放血，及时回笼资金或许是明智之举。2016-2017年拍得的地王仍将陆续进入市场，对于房企而言，2019年将是痛苦消化地王的一年，房企须本着“少亏即盈”的心态，立足地块优势，增强楼盘的品牌溢价效应，积极寻求合作伙伴共同开发以分散风险，同时在土地市场保持谨慎投资。
地价取决于房价，“地王”的产生正是基于狂热的楼市带给市场的强烈的房价上涨预期。然而政策面没有顺应这一预期，楼市原有的运行逻辑被打破，形势急转直下，大批房企高位套牢，一个房地产野蛮生长的黄金时代结束了。随着市场监管内容的逐步细化、长效机制的逐步推出，随着“地王”们痛苦地破茧成蝶，未来，一个理性的、规范的、崭新的、房地产的白银时代已款款走来！