2018年中国宏观经济运行稳中有变，经济下行压力较大，国内投资等总需求出现明显回落。在此背景下，引发了市场关于2019年房地产政策的一些猜想。12月19日至21日召开的中央经济工作会议，对此给出了明确的答案，2019年房地产政策将坚持“房住不炒”的基本定位，并祭出了夯实城市政府主体责任的“杀手锏”，房地产市场过度投机行为将被遏制。笔者认为，2018年中国房地产市场的运行逻辑发生了较大变化，同时宏观经济运行也发生了深刻变化，面临着与以往完全不同的权衡取舍。因此，对于2019年房地产政策调整和市场变化的任何线性推演，都极可能是错误的。
一方面，从宏观经济运行来看，2018年消费增速持续下滑开始成为制约短期总需求增长的关键因素，这意味着在房地产投资与居民消费之间，首次形成短期政策的权衡取舍。11月份，社会消费品零售总额名义增速为8.1%,较去年同期增速回落2.1个百分点，实际增速只有5.8%，较去年同期回落3.0个百分点。消费是个慢变量，如此持续大幅的回落，说明经济的消费基础发生了变化。一个非常重要的原因就是，在本轮房地产去库存中，居民债务率大幅攀升，导致消费基础受到严重削弱，特别是居民通过“消费贷”变相加杠杆，实际上将“长期贷款短期化”，进一步加剧了短期对于消费的“挤出效应”。
另一方面，从房地产市场运行来看，2018年房地产市场的运行逻辑发生了较大变化。实际上，2018年的房地产调控除了严控房价和信贷政策外，还在全国范围内大量增加了土地供应，试图从需求和供给两方面发力，对房价起到根本性的平抑作用。在正常情况下，完全可以达到这样的预期效果。但是，从房地产市场的实际运行情况来看，房地产开发商的行为已经发生变化，房屋竣工面积大幅负增长，导致土地供应的增长并未有效激发其增加新房供应，房地产名义库存下降至历史低位，并引发局部房价上涨压力。同时，房地产企业土地购置费大增、土地库存快速累积，资产负债表进一步恶化，杠杆率和债务违约风险上扬，特别是一些大型的房企与中央政策形成博弈格局。
在综合考虑以上两方面变化情况下，2019年的房地产政策既需要高度关注房地产市场的调整风险，前瞻性地预判和微调房地产政策，又需要考虑到对消费的严重挤出效应，以及市场主体预期的改变引发的应对策略调整。以房地产信贷政策为例，在严控房价下简单放松对房地产商的信贷，可能不仅不会起到促进其投资的作用，反而可能延缓其加快销售回笼资金的压力；同时，简单严控购房信贷也不会降低居民信用风险，反而转变为用短期消费贷替代长期房贷，进一步加剧信用风险和对消费的挤出效应。
因此，中央经济工作会议关于房地产政策的表述，相比去年更加简洁有力，并祭出了“杀手锏”——夯实城市政府主体责任。这既是一个全新的表述，又是2019年房地产调控政策的重要抓手，将有效解决以往房地产调控政策在“过”与“不及”之间的过度摇摆。夯实城市政府主体责任，意味着房地产调控政策的实施主体首次从中央层面深入到地市层面，这既有利于地方根据实际情况进行预调和微调，又可以避免房地产政策执行过程中的大起大落。