海珠区|规划图
广纸/广钢，市区最后的两块睡城，小赵已经听人们讨论提及过很多次。起初因为一手房双合同，没有考虑过去那看看，上次去光大花园踩盘时，听中介说广纸新房比二手便宜，而且现在是单合同。一手二手房价倒挂了？目前货量如何？小赵当天就去实地，踩盘广纸体量最大的项目——越秀开发的星汇海珠湾。
1.现场观感
踩盘那天是周末，楼盘销售处人流量并不多，可以看到耸立的几栋高楼已经基本完工，星汇海珠湾比较受老广的欢迎，销售中心现场有不少是一家老小、中年夫妻，看到几组大人小孩戴着安全帽去工地看房。现场售楼顾问全部清一色说粤语，碰到小赵这样独自看房的年轻人，态度不是很热情，介绍比较例行公事。越秀“星汇”系为住宅产品中的最高端系列，以三房/四方改善型产品为主，对购买力有一定的要求，可以理解他们对待客户筛选的“针对性”。提醒一下，如果是跟代理中介来看盘，需要提前1小时预约登记，不能随到随看。
星汇海珠湾是我目前去过最安静的一手售楼处，没有激动人心的音乐，没有人挤人扰，若不是有沙盘的存在，恍惚进入的不是售楼处而是商务咖啡馆。这确实是理想的购房环境，也证明了现在的平淡期，一手市场年底会迎来销售热潮，现在不妨多走市场多比对。星汇海珠湾是2016年3月开盘的，人少跟项目尾期也有关系，目前卖的是b2栋，2019年12月份交房，小赵会在后文说房源与价格情况。
售楼顾问说未来会有有轨电车通往太古仓，会建一个31万方的商业体，比沙园的乐峰广场还要大，还有众多预期规划省略一千字，有心了解的话，可以用小赵上篇介绍的方法“搜狗”来找资料。对于商业学校医疗等等配套，它们在小赵踩盘考虑时都属于软件因素，星汇海珠湾以老城区少有的大盘体量，这些就该是基本标配。
踩盘时小赵没有找到商业体的工地，但是发现星汇海珠湾的底商店铺设置很多，基本每栋楼下都有5个以上，正在施工收尾的阶段。有句话说“有人的地方就有江湖”，只要地段好，有人气，配套肯定不会差。我们在看房时还是多注重硬件：靠江？靠地铁？楼龄？就像老邝在“板块+产品”，学会从两个视角分析房源提出的一个思维方式：在投资世界，确定性＞潜力。
那么星汇海珠湾众多的软广宣传里，讲了很多卖点。其中我们能够100%确定的？只有两点：双地铁/一线江景。
星汇海珠湾已有广佛线燕岗站，从地铁站b口走到楼盘以小赵步速10分钟不到，小赵认为更有价值的是广州第一条地铁环线11号线，南石路站就设在星汇海珠湾旁，11号线穿过天河区、越秀区、荔湾区、白云区和海珠区五大中心城区，规划是在2022年通车，到时候楼盘直接变成地铁上盖，星汇海珠湾位置优势很明显。可以从这个执行度感受越秀的拿地实力，毕竟是有国资委背景的开发商。
2.价格分析
看到这里大家会对星汇海珠湾的价格有什么猜想吗？4字头，单合同，六个字高度总结小赵当天的询盘收获。这个价位的确是有些超出预期，我印象中广纸早已经5w+了。单合同只是开发商目前的说辞，具体网签情况如何没法肯定，报价方面却很实在，现在在卖的是b2栋，小赵11月4日踩盘当天销售说只剩下只剩最后一套两房76㎡，总价376w，单价算下来是4.95w。
付款方式是这样的：三成首付为113w，先付10w锁定单元，剩余首付款分三期给。30年月供14751/月，销售姐姐还把所需要的收入证明和流水也算出来了。
以上那套两居室估计是特价单位，被挑剩下了。它是4405，层高比较高，数字也不太讨喜。其余有货的都是三房92㎡，四房101㎡以上的大面积，小赵那天问了三房的价格，每套在440-460w左右，那么就按460w总价，单价也是5w，说明目前星汇海珠湾价格已经下探到5w，而且还有降价的操作空间，我们说“倒追时光机”，抓住年末的时机打劫开发商是不错的，其实销售说两房只剩下最后一套，不知道是不是套路，星汇海珠湾的供货量是很大的，因为它的每一栋楼层都很高，达到了46层，4梯8户，每栋就有368套房。
3.周边配套
现在去那还感受不到广纸的新气象，楼盘周围还是被旧城旧厂旧筒子楼占据着，燕岗地铁站出来就是黄砖房，小赵都很久没有见到这样的房子了，也就是在广州老城区才能感受新旧交替。星汇海珠湾更靠近江边，我本人是很喜欢住在江边的感觉。
一手房小赵习惯不做总结，只是真实纪录踩盘的经过，以及重要的价格货源情况。去过一趟，我在心里对广纸有了印象，还是很期待以后再去看看它的变化，感受越秀所谓“造城”的能力。这次踩盘发现用脚丈量还是有点局限，没有出动“无人机”有点遗憾，老邝有一台，以后踩盘报告还要再升级才行！