警醒！中国个人住房贷款增长超过6倍，贵州家庭负债已达到……

房价与房贷，房地产市场共生的两面，一头牵系百姓民生，另一头左右的金融巨轮航向。

近日，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2018）》，报告指出2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。

过去的9年，房价上涨的同时，中国个人住房贷款，也增长超过6倍。

可能万亿元作为单位，无法体会这个数字的庞大。但是，具体到个人而言。为了买房掏空6个钱包的，比比皆是。

100万买上一套房（如果还买得到的话），你的首付加上商贷，意味着从成为房主的那天起，也开始成为房奴。这也是为什么，价格的上涨总会冲淡所有的诱因，牵出个人的焦虑。

近年来我国住户部门债务水平不断上升，体量巨大的房贷背后，不仅仅是居民个人的商业贷款，还包括消费贷款，互联网金融等资金，借道进入楼市这个蓄水池。

杠杆撬动，房价上涨。那年的货币游戏，催生不少投机者的赌场，也造就如今所处的尴尬境地。

这还仅仅是个人信贷领域，可能存在的银行信用风险。部分房地产企业本身的融资，还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，也会不断地传导。

房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

无论是斗胆往上，还是咬牙跳下，都绝非一地一盘可以左右。其带来的连锁反应，可能正是绝不容出现的丝毫差池。

所以，可控的经济金融体系，不会发生系统性风险。预期中的“房价拐点”，自然会遇上“降价未遂”。

报告显示，与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，住房信贷政策也更为审慎，但债务增速偏高的趋势应引起关注。

累积而来的风险，只能缓慢的加以释放。软性的着陆，更需要长时间的市场缓冲。

具体到贵州地区的住户部门杠杆率，处于中等的水平。但是，居民家庭负债与金融创新的融合，还在日益加深。

于个人而言，关心的自然是花更少的钱，买更好的房。但是，于所有人而言，关系的则是城市的长治久安。

发展亟待转型，转型须要时间，一切转变，都在呈现向好的迹象。应当有信心也有能力，去应对所有的挑战。

住户部门债务分析

2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍。存款类金融机构住户部门贷款占全部贷款余额比例为32.3%，较2008年增加14.4个百分点。

从结构上看（见表1-1、图1-16），住户部门债务主要由消费贷款和经营贷款构成，2017年末，两者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%，同比增速分别为25.8%和8.1%。

我国住户部门债务结构呈现以下特点：

个人住房贷款占据主体地位，整体债务水平与房价相关性较高

自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。

2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%（见图1-17）。

住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性（见图1-18）。

2009年，我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场发展的政策，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。

2009年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额4.4万亿元，同比增长47.9%。

2010年，为抑制部分城市房价过热，国家加大房地产市场调控力度，金融管理部门出台差别化信贷政策，对抑制投机需求、控制房价起到了积极作用。

与此同时，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。

此后，房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

2017年3月起，针对房价上涨过快问题，相关部门出台一系列房地产调控政策。

此后，北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。

与此同时，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

2017年短期消费贷款高速增长

近年来，随着市场的发展、各类消费需求的提升以及信用卡的普及，短期消费贷款在住户部门债务中占比不断提升，2008—2017年末，该比例从7.3%增至16.8%。

短期消费贷款的增长对于提高居民生活水平、支持经济发展起到了积极作用。

但值得注意的是，2017年，中长期消费贷款增速下降，而短期消费贷款增速大幅上升。

2017年1月，短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至2017年10月已增至40.9%（见图1-19）。

初步分析，短期消费贷款的异常增长可能有如下原因：

首先，在整体利差处于低位的情况下，银行有动力投放收益更高的消费信贷，P2P监管趋严也促使了部分消费贷款回流银行体系。

2012—2016年，年度新增短期消费贷款占同期银行业金融机构新增全部贷款的比例维持在5.8%~7.7%。而2017年，该比例增长至13.8%。

其次，近年来购房开支骤增透支了部分居民的消费能力，使其转向利用短期消费贷款维持消费水平。

最后，部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制。

互联网金融和民间借贷等成为住户部门负债的渠道之一

除上述纳入统计范围的住户部门债务外，互联网金融、民间借贷、典当行等也是居民获取资金的途径。

2013年起，互联网金融依托互联网技术的便利性和低成本，提供小额、短期、低门槛的贷款服务，业务呈现井喷态势。

除传统银行开办的网络审批贷款业务外，个人从互联网获取贷款的渠道主要包括P2P 平台、网络小贷公司以及持牌消费金融公司。

据不完全统计，2013—2017年， P2P等网贷行业贷款余额（包括企业贷款和个人贷款）的年均复合增长率达到159%。

互联网金融在弥补传统金融服务不足、便利居民借贷等方面发挥了积极作用。

然而，部分居民不考虑还款能力，利用互联网金融征信缺失过度借贷，造成逾期无法偿还，甚至引发暴力催收等恶性事件。

此外，还有部分居民通过典当行、民间借贷等非正规融资渠道借款。

从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。

住户部门杠杆率低于国际平均水平，但增速较快

2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）（见图1-20）。

国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该 国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。

2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。

在中国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆（见图1-21）。

例如，美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2017年末的78.7%，同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至57.4%，欧盟从60.4%降至58.0%。

综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势（见表1-2），截至2017 年末，住户部门债务风险呈“高红预警”的为中国香港、韩国、卢森堡、瑞士、挪威、瑞典。

以上经济体住户部门杠杆率超过65%，并且仍呈增长态势。中国住户部门杠杆率在30%~65%，亦呈增长态势，应受到重视。

偿债比率处于国际平均水平，债务收入比增长迅速

偿债比率考察的是住户部门用多少收入来偿还债务，即住户部门当年应还债务本金与利息之和与住户部门可支配收入的比值。

根据国际清算银行关于住户部门偿债比率的计算方法，2017年末，我国住户部门偿债比率为9.4%，与其他国家相比处于中等水平，接近英国的偿债比率（见图1-22）。

发达经济体的偿债比率分布比较分散，荷兰、澳大利亚、丹麦、挪威等经济体比较高， 日本、法国和德国则处于较低水平。

债务收入比是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。

其中， 房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。

住户部门债务抵押物充足，违约风险较低

长期以来，我国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较其他多数国家更为严格。

2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。

此外，我国住户部门贷款的不良率一直处于较低水平。2017年末，个人不良贷款余额6 149.3 亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

个人住房贷 款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率分别为0.3%、1.6%、0.7%，较上年分别降低0.1个、0.3个和0.1个百分点。

东南沿海地区住户部门债务风险相对较高

从区域分布看，2017年全国各地区住户部门债务风险程度不一。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆

（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。

上述地区中，上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平，应加以关注（见图1-23）。

政策建议

房地产市场发展及风险分析

2017年，全国商品房销售面积和销售金额均创新高，土地购置、房屋开工和房地产投资较快增长。

随着“因城施策”的房地产调控政策不断发布，部分城市房价过快上涨的局面总体得到抑制，房地产信贷增速放缓。

我国房地产金融政策审慎，房地产信贷质量较好，相关金融风险总体可控，但要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。

2017年，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策定位，多地出台房地产调控措施。

初步统计，2017年有50多个城市出台调控政策，有15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准，有48个城市实行限售、限购、限贷等政策。

与此同时，各地政策着力于逐步增加住房供给，引导部分购房需求由购买转向租赁。由此，部分城市房价过快上涨的局面得到一定遏制。

主要大中城市房价趋于平稳。2017年12月，按照简单算术平均计算，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨5.8%，涨幅较上年低5个百分点。（见图1-25、图1-26）。

房价上涨城市有所减少，土地购置量价齐升，房地产开工及投资平稳增长。销售增长对土地购置、房屋新开工及行业投资均有推动作用。

房地产贷款较快增长，但增速有所放缓。2017年末，全国主要金融机构

（含外资）房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速较2016年末低 6.1个百分点。

其中，个人住房贷款年末余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末低14.5个百分点；住房开发贷款余额为5.6万亿元，同比增长26.7%，地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8.0%（见图1-27）。

我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好， 房地产金融风险总体可控。

但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

房地产企业债务率较高，融资方式复杂。2017年，136家上市房企平均资

产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85%。

部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，

较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。

此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。

居民购房存在违规加杠杆情况。2017年，短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。

这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。

房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，

其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。

最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

政策建议

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