先看个退台洋房案例。
悦云庄洋房1-6层的详细户型。
上图:227㎡一二层复式户型。
上图:三层157㎡户型。
三层其实是一二层合并的基础上做的产品。可以大致估算下:一二层复式是227㎡,单层大概是113㎡,二套合并还是227㎡,减三层的157㎡,可以得出全赠送露台的面积在50㎡左右。这个露台很重要,因为:露台才是退台洋房的核心价值。
看四层。
上图:四层144㎡户型。
四层是144㎡,相比3层,少了13㎡,当然对应的露台也减少了些许。
看五六层。
上图:五层139㎡户型。
上图:六层139㎡户型。
五、六层是139㎡的四房二厅二卫户型。
总结一下它的面积分布:
上图:正弘悦云庄退台洋房产品面积及附加值分布。
【1】退台洋房好在哪里?
正弘悦云庄这个退台产品是近3年来,我唯一见到的退台洋房产品。
第一、退台洋房有大量的附加值。多层产品基本上不会有赠送面积,叠加洋房大多只有顶层有赠送,而退台洋房相比几乎每一层都有大量的露台赠送。
第二,彻底解决一楼的私密性问题。
上图:悦云庄21111洋房剖面图。
其实退台洋房不但保证了一二楼的私密性和安全度,而且也保证了三四层的私密性和安全度,在某种意义上:
【2】为什么退台洋房开始稀缺?
那么退台洋房这么好,为什么有退出市场的迹象?
退台洋房虽好,但其对地块的容积率和建筑密度要求极好,这样造就了“退台洋房虽好,但却不受开发商青睐”的现状。看下图:
上图:退台洋房的建筑密度和容积率
先看建筑密度:退台洋房的底座很大,越往上面积越小,平均起来建筑密度并不大,但就因为基座大,所以建筑密度就很大。在土地出让指标里,有建筑密度的限制,25%的比较多,这个指标就限制了项目不能轻易做退台洋房。
再看容积率:当基座大的时候,按常规通体向上做完的情况下,容积率可以做很高,但实际上,由于层层面积减少,容积率就达不到那么高。
上图:悦云庄洋房效果图
通俗的说,一方面,退台洋房对建筑密度要求较高,常规的25%之下,最重要的是另一方面,就是退台洋房对容积率的要求更高。
一句话总结起来就是:退台洋房所需要的建筑指标(容积率和建筑密度)都能做别墅了,自然也就很少有开发商愿意做退台洋房了。还拿正弘悦云庄来说,其容积率是1.1,容积率1.1是什么概念?北龙湖的洋房容积率在1.5(柒號院)-1.7(金茂府),1.1的容积率是可以做别墅的。
“退台洋房”和“别墅+洋房”的关系,相当于“纯高层”和“洋房+高层”的关系,在房企利润空间越来越收紧的情况下,除非土地成本极低,否则,退台洋房就像“2.5容积率下的纯高层社区”一样,只会越来越少,甚至绝迹。
【3】稀缺退台洋房悦云庄
必须承认,近2年,正弘的产品,特别是户型,越来越给人惊喜,从正弘瓴到正弘城,其户型都是楼盘的亮点,悦云庄也不例外,悦云庄是一种改良版的“退台洋房”,其属于“双层退”和“单层退”的组合,且在一二楼由“上下分割”变成了“左右分割”。其具体表现形式如下:
上图:悦云庄的退台洋房一二层的变化。
悦云庄洋房产品的整体设计,布局我们可以叫做“21111”洋房:即:一二层是复式,三四五六是退台。三四五六的退台部分大家已经很熟悉,而对于一二层复式的改良,这种模式也是一个大的创新,其可以实现边户的南北侧三面院落,以及中间户的南北院落,对院子的分布设计更加合理,同时,每个一楼都赠送层高5.5米的地下室面积,可改造为二层空间,这样,加上一二层,实际的一楼是地上二层+地下二层共4层的使用空间,在私密性和安全性被保护的情况下,实现了真正意义上的“别墅”功能。
附件:正弘悦云庄位置。