去年8月，买房君曾出过一篇《视高迷局——一个“网红”小镇的非典型发迹》，关注了当时处于风口的视高镇。彼时，视高品牌开发商不过保利一家，房价不到8000元/平米，谁也不会想到它会像今天这样有名和伴随争议。
如今，视高之名在成都楼市已是无人不晓。不同的是，视高之后，仁寿亦玩起了风骚的舞步，顶着成都三圈层的名号傲娇地卖地、涨价，十余家品牌开发商进驻，清水房最高已是16000元/平米。
仁寿火了之后，有人疑惑“看不懂”，有人追高买入，知乎上甚至有专门讨论仁寿投资价值的帖子……仿佛一出魔幻现实主义的大戏，看不透道不明也扯不清。
在本文中，我们暂且先绕过房价，而来看看仁寿到底有什么？为你还原一个本来的仁寿。
Part 1 城市篇
1、仁寿跟天府新区什么关系？
在众多的宣传中，仁寿都跟天府新区有着千丝万缕的关系，买房君近日去仁寿踩盘也被置业顾问告知“天府仁寿”。那么，仁寿跟天府新区到底是什么关系？搞清了这一层，是理解仁寿的前提。
国务院2014年批复的《四川天府新区总体方案》中，明确提及彭山县青龙镇和仁寿县视高镇纳入天府新区规划范围，所以视高是根正苗红的天府新区，这个是没问题的。
此后在2015年的四川省关于天府新区规划的相关批复文件中，将仁寿县兴盛、清水、文宫、鳌陵、高家、观寺等6个乡镇纳入了协调管控区（均位于仁寿北侧，与成都、资阳接壤）。
那么，视高是确凿无疑的天府新区了，6大乡镇与天府新区挂钩，其他区域主要享受溢出效应。
2、仁寿到成都的距离到底有多远？
仁寿楼市能够火到成都，在于其与成都的地理距离较近，仁寿“自我介绍”称其县城北距成都50公里。“成都半小时经济圈”是一个常用来描述其位置的词语，半小时真的能从仁寿到成都吗？
这样看来更直观：
天府广场-视高：约49公里，驾车约1小时
天府广场-仁寿县城：约81公里，驾车约2小时
兴隆湖-视高：约22公里，驾车约23分钟
兴隆湖-仁寿县城：约56公里，驾车约52分钟
这个距离远不远呢？说远不远，说近不近，距离确实不近，时间却不算特别长。犀浦到天府广场只有15公里，可是开车也要50分钟。
客观来说，如果未来真的在兴隆湖工作，那么在视高、仁寿县城居家，只考虑通勤时间，理论是上可以接受的。从这个意义上说，成都三圈层并非夸张。
这里顺带聊一下仁寿的整体交通状况，仁寿的交通规划为“五高五铁”、“五纵五横”，买房君就不一一列出来了。目前仁寿当地大为宣传的主要是天府仁寿大道，这个是天府大道的延长线。全长31.3公里，双向八车道，设计时速80公里/小时，一二期已经通车，三期今年9月通车，四期将于今年动工，看来完全通车还要一段时间。
目前成都南向出川主要由四条通道：成乐高速、成自泸高速、厦蓉高速以及213国道（成仁路），而成自泸和213国道都经过仁寿，如果加上天府仁寿大道，就有三条南北主干道经过仁寿。可以说，仁寿是成都向南出川的一个重要通道上。
同时，仁寿北侧距离天府国际机场约50公里，驾车时间约在1小时左右，基本意味着南侧的自贡、泸州、宜宾等城市如果要对接天府国际机场，仁寿都是一个选择，具备一定的地理优势。
未来，仁寿还将有天府新区轨道交通眉山线，天府新区轨道交通仁寿线。当然，这些轨道都刚刚公布，具体兑现还早得很，不妨关注和期待。
3、产业布局——视高、县城、黑龙潭为主
一切没有产业支撑的发展都是耍流氓。仁寿县2016年GDP完成367.9亿元，全省排19位；规模以上工业企业186个，全省排16位；但第三产业比重较低，只有27.2%，在全省7个百万人口大县中排名垫底，但也同时说明其空间较大。
政府官网介绍，仁寿未来将着力打造装备制造、电子信息、食品和农副产品加工、新型建材4大百亿产业集群。而对应仁寿的城市功能定位，其产业布局也略有不同。
（视高）
从目前布局看，视高的产业走在前端，主要发展高端装备制造和新一代电子信息产业，目前入驻企业148户，投产企业92户，4个百亿文化产业已经签约，4大高校已经有2所投入使用。
（视高卫星地图）
此外文林镇（县城所在地）引进了信利国际第5代TFT—LCD和第6代AMOLED显示生产线。方家镇、元通镇、黑龙潭以农业、旅游为主，分别引进荣盛特色农耕文化田园综合体和中铁国际度假项目。
可以看出，仁寿确实布局了一部分大型产业，且以第二、三产业为主，但产业分布不是很均衡，尤其视高占了绝大多数，而且还有几所大学供应人才。而其他区域多以生态农业、旅游观光为主，能够升级经济，但对常住人口的吸附力不大。
（仁寿县城卫星地图）
从产业布局也可以看出，仁寿未来的发展热点主要集中在视高、县城以及黑龙潭。
与之相对应，仁寿的城市格局主要分为四个板块，一个是视高，一个是城北新城，一个是仁寿老县城，还有各乡镇。视高未来是宜居宜业的现代化新城，产城同步发展；城北新城则主要为注重特色和文化内涵的生态居住区，规划居住人口17.61万人。
就配套而言，视高主要有世纪华联购物中心，布局有电影院、KTV等娱乐场所。城北新城相对完善，不仅有2000亩的湿地公园，还有中铁广场的永辉超市，中央国际广场的欧尚，在建的TCC世纪财富中心大商百货、奥特莱斯、红星美凯龙等综合体项目。
4、四川人口第一大县 每年4.7万人进城
截至2016年底，仁寿的城镇化率为43%（眉山市政府的数据为35.28%，不知为何数据差距如此之大），自2011年至2016年间，仁寿城镇化率提升15.28个百分点，相当于每年4.7万人进城，这个数据还是相当惊人的。
粗略估算一下，假如仁寿城镇化率达到四川省平均水平的50%，未来还有11万人进城；如果远期能够达到发达国家的80%，这一数据将更加惊人。庞大的人口基础和快速的城镇化步伐，恐怕都是不少开发商看好仁寿的重要原因，也是仁寿无法忽略的优势。
Part 2 仁寿楼市篇
目前，仁寿有万科、保利、北辰、中铁、铁投、新城控股、碧桂园、中南、金辉、美的、蓝光等11家全国性品牌开发商，领地、朗基、川发展、川路桥、远大聚华、四川万景、峨眉子然、四川永兴等8家四川本土开发商。在四川省内，还没有一个二级城市有如此之多的品牌开发商。
仁寿的土地：楼面均价约4300元/平米
现在大家普遍将2018年5月5日保利拿地进入视高作为仁寿楼市起步的开端，在这之前约1个月，文林镇的土地价格还不到2000元/平米，保利拿地之后徘徊在3000元/平米上下，此后普遍集中于4000元/平米上下，最高新城控股地块6264元/平米。
从仁寿供地可以看出，2017年视高土地成交了约670亩，文林成交了747亩。到2018年之后视高供地突然断档，供地热点转移到文林镇县城所在地，截止目前已经成交了11宗合计855亩住宅用地，平均地块面积65亩，平均楼面价4362元/平米。
目前，视高最贵地价是新城控股的6264元/平米，城北新城最高地价是北辰的 5511 元 /平米；如果以实际楼面价计算，远大聚华拿下的视高地块扣除人才配建约在7000元/平米，是隐形最高。
未来两年，仁寿土地市场仍将保持高热。2017年8月出台的相关规划显示，2017-2019年，仁寿县计划供应住宅用地约70宗，计约6225亩。到2021年，计划供应住宅用地约10050亩，基本上每年都有2000亩住宅类用地上市。
从区域分布看，县城和视高片区占据了供地的74%；从供地节奏看，2017-2019三年占据了62%。也就说，未来两年仍将是仁寿的土地放量高峰期，且主要集中于县城和视高（合计约4500亩）。
仁寿房价：新房13000-16000元/平米
仁寿城北新城主要在售项目有保利仁里、万科梦想之光（售楼部将于7月14日开放）、中南新悦府、北辰国颂府、碧桂园陵江府、铁投碧水云天等。户型偏改善，大部分项目都还没开售。
（城北新城在售项目）
此前保利仁里高层清水价已经卖到11000元/平米左右，后期部分项目带装修应该会更高。
（视高主要在售项目）
视高主要有万科城市之光、新城悦隽天府、朗基香颂天府、天府金融港、万景九洲天府、天府大学里等，价格集中于13000-16000元/平米。
Part 3 打个总结
仁寿约十分之一的乡镇纳入天府新区规划或协管区，绝大多数区域享受天府新区溢出效应。
仁寿打的“成都牌”在于其距离兴隆湖较近而非成都主城区。待兴隆湖成熟、天府仁寿大道通车后，无论是视高的半小时还是县城的1小时车程，只考虑时间成本的“跨城生活”理论上是可以接受的。
仁寿的产业近几年发展速度很快，吸引了不少大型产业项目，但大多数产业都刚刚动工。一切都刚起头，其对于仁寿的城市经济贡献、就业人口导入乃至房价支撑都还需要时间验证。
129万常住人口，是仁寿巨大的优势，2011年以后仁寿保持了高速的城镇化步伐，这为当地房地产市场提供了重要支撑。
（俯瞰仁寿 图片来自天府社区）
总体来说，如果市场并非如这两年疯狂，就规划、交通、产业和人口来考量，仁寿还是“有料”的。但当市场处于普遍的非理性时，规律被破坏，预测成徒然，能够说清楚未来命运的，只有时间。
就个人感受而言，仁寿的城北新城建设确实出乎买房君的意料，道路、城建、城市风貌都不像一个传统印象中的小县城。随着相关规划出台、一批大型开发商的进驻，以及未来数千亩的土地供应，这里仍将是仁寿的热点区域。感兴趣的童鞋，不妨亲自去瞧瞧。（成都买房）