隨著空間經濟業態升級，酒店、公寓和辦公在交匯中碰撞出新的火花，雖然業態所有不同，但彼此之間既是競爭關係，也是合作關係。如家牽手優客工場，我們可以發現酒店大堂、餐飲區域正悄悄變身為商務空間，納什空間聯手自如，創業者在舒適辦公的同時，也能夠享受到高品質的居住，未來這三種業態，會有哪些跨界協同？針對同一棟物業，又會如何競爭？公寓、酒店、辦公，商業資產的價值窪地在哪裡？空間經濟經濟是何走向？這一長串的問題，都亟待我們找出答案。
基於品牌生態新時代美好生活的戰略意義，2018年6月21日，由品牌中國戰略規劃院、邁點研究院(MTA)、旅遊大住宿門戶邁點網聯合舉辦的“2018年度MBI旅遊住宿業高峰論壇”在北京維景國際大酒店拉開帷幕，金陵酒店管理公司總裁陳雪明、全球酒店資產經理人協會中國分會秘書長陳恆、新派公寓創始人王戈宏、YOU+國際青年社區創始人兼董事長劉洋、優客工場首席戰略官張鵬共同對話空間經濟的競爭與協同，邁點網副總裁、眾數信息總裁丁曉宇擔任本次圓桌的主持。
伴隨著政策利好，多主體紛紛進軍住房租賃市場。截至目前，房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司均已涉足住宅租賃市場。火熱的市場下是運營者破局與掙扎，物業要搶，資金要找，利潤要掙，品牌運營商亟需解決的，原比想象中的要多。
1 難做生意才是好生意，
你願意做什麼生意？
What kind of business are you willing to do
▲ 新派公寓創始人王戈宏
做長租公寓傻不傻？面對這個大膽的問題，新派公寓創始人王戈宏很坦白。“做長租公寓當然傻，然而有兩點需要說明為什麼傻是好事，第一，傻代表著別人沒有做過，而你做了，說明你在創新，第二，別人看不懂這個行業，所以認為做公寓很傻，很榮幸，我們在做一個看起來很傻的行業，這個是挺難的。”
創業的艱辛，不會因為這個行業正處在風口上而減少半分。“如果能夠讓我再選擇，我會給兩個建議，一是堅決不要在中國做長租公寓，太辛苦！二是繼續做個行業，一定要走出新的模式。潘石屹前陣子說做長租公寓是瞎掰，不掙錢，共享辦公就不一樣，公寓大佬說公寓才是剛需，共享辦公是瞎掰，酒店這邊，各種IP，各種概念，被資本追逐，這三方暗地裡各自都在玩命的幹，但做的都是空間的生意。中國的房地產正在轉型，空間革命已經到來。”
房地產行業步入存量時代，有大量的資產需要重新被盤活，人們對居住消費觀也發生了巨大的變化，消費人群越來越年輕，空間生意得到了釋放。王戈宏認為，空間生意也分為兩類。“一是消費品，不是長租公寓，不是辦公，也不是酒店，而是一個有品牌定價權的消費品。二，空間生意也是金融生意，將這兩類生意結合在一起，產業才能掙錢。”
有了金融，品牌才能成為槓桿，撬動更大的利潤。
▲ 金陵酒店管理公司總裁陳雪明
“只有你承認做公寓傻，說明你其實不傻，如果99%的人都認為傻，那就是真傻。”接王戈宏的話，金陵酒店管理公司總裁陳雪明表示十分看好公寓這個行業。“過去大家把房子當成命根子，現在年輕人不這麼想，他們只需要住得自在，公寓和酒店有點像，都是在一個小的空間裡給消費者提供服務。
長租公寓對服務的要求，不能的簡單以裝修標準來衡量，更多的是功能上的定位。為什麼不可以把酒店的一些綜合性的服務，或者說將更好的一些產品帶到公寓，讓長租公寓‘酒店化’呢？酒店是讓下塌的客人能夠擺脫家務的繁瑣，從這個角度看，酒店和長租公寓是一個互相融合的行業。如果可以的話，我認為酒店和共享辦公甚至都不是競爭關係，如果你投資一個產業，把三者結合起來，可能就是一個互補的商業機會。”
正是看到了三種業態的共同點，2018年度MBI旅遊住宿業高峰論壇把這三種業態的代表請到了舞臺上，各抒己見，探討行業的未來。
對於什麼樣的生意才是好生意，陳雪明坦言道：“中國的市場足夠大，什麼行業都能賺錢，不管你做什麼，只要你把這個行業做得完整，做到位，就有錢賺。中國的細分客戶需求夠多，長租公寓，我認為生意一定好做，但前提是，等到大家都去做的時候，你的生意就不好做了。”
▲全球酒店資產經理人協會中國分會秘書長陳恆
全球酒店資產經理人協會中國分會秘書長陳恆表示：“不管是已經存在的酒店、公寓、還是辦公空間，這三者都是非常協同的。現在的80後、90後，房子對他們來說沒有這麼重要，父母留的房子他們不一定想住，綜合性的業態能滿足90後生活和工作的需要，把原來在上班路上的時間縮減，我認為非常有潛力。
從業主的投資回報率來看，不同的品牌和產品有不同的定位，新派公寓權益型類REITs的成功推出，是很好的一個方向。企業在紐約收購酒店改造成公寓，也能馬上回籠基金，根據城市和人群看產業，公寓和酒店沒有絕對的競爭，只有資產投資回報能力的不同。”
2 一棟物業多家競爭，如何抉擇？
There's a lot of competition for one property
“我們2011年開始做長租公寓，那時中國市場還沒有什麼品牌，更沒有青年公寓，國際品牌服務式公寓比較出名的雅詩閣，在這個空缺的市場，我們找到了屬於自己的位置，青年消費者消費不起高端的酒店式公寓，又不想住合租房，他們需要被認同，找到自己的同類人，有社交的需求，YOU+應運而生。”
▲ YOU+國際青年社區創始人兼董事長劉洋
YOU+國際青年社區創始人兼董事長劉洋指出，在居住空間中，空間和時空同時存在，同樣重要。“一個人在房間裡待1個小時和10個小時的價值完全不同，YOU+比較在乎人群在客廳裡的時間，房租可以做得很低，但只要他願意把時間花在這裡，其他的消費也會同比例的留在這裡。”
在劉洋看來，長租公寓不同的品牌是上下游關係而非競爭關係，他解釋道：“從合租房裡出來的消費人群會找小戶型公寓，收入提高再選擇更高端的公寓，收入提高，對房間的要求會更高，對泛社交的需求會減弱，他們需要更精準的社交。所以在整個公寓業態裡，不同定位不同價位的品牌是互補的關係。”
“競合關係更多的是面對投資人和業主。”邁點網副總裁、眾數信息總裁丁曉宇表示。
“一棟樓，做酒店賺錢，做公寓也賺錢，公寓運營成本比酒店低得多，青年公寓在共享住宿空間領域處於比較底層的位置，所以我經常說，酒店不要的物業，我可以要，因為酒店他們對位置的要求比我們更嚴格。”劉洋對於丁曉宇拋出的問題做了補充。
“劉洋的競爭者是政府，我們和YOU+之間是沒有競爭的，長租公寓每相差1000元，就會有一個產品。”王戈宏同意劉洋的觀點，並指出，長租公寓面臨的最大問題是不同業態對資產的競爭。
“酒店的需求以天計算，公寓的需求以月和年計算，所以公寓和酒店沒有非常直接的競爭關係。誰能給資產創造現金流，誰就更適合改造這個資產。”高星級酒店面臨過剩，然而依然有業主願意投入資金，原因何在？陳雪明給出了他的解釋。
“業主經常問，為什麼大的集團都在投高星級酒店，比如蘭博基尼、寶格麗，輕資產酒店管理方肯定是很歡迎的，個人理解，富餘的錢都需要物化，沒有物化的貨幣只是數字，資產最終都會資產化，二房東和三房東資產不升級，收的只是資產的盈利價值，而不是資產本身的價值，投高星級酒店就不一樣，資產升值很快，業主投入3、4個億，做高星級酒店，品牌接管，建成以後，銀行抵押貸款，一評估，3個億變成6個億，打個折，等於3個億多出來6千萬，有了這個資產，他的現金流沒有影響，這就是個人品牌和知名品牌的不同之處。
投資高端酒店，一來可以享受消費，二來臉上有光，第三這是個人的資產，從這幾個角度看，大家都愛高端酒店，公寓和酒店客群不一樣，投資者根據自己的財力，小老闆願意投公寓，大老闆願意投高端酒店，管理公司要做的就是管理好資產，通過品牌和服務，通過在市場上的影響力，讓資產不斷增值。”
“下面一個階段，我們不光要將目光聚焦在產業上的消費者，更重要的是給我們投資人帶來商業價值。”丁曉宇補充道。
3
Can complement each other
2015年，“創業”、“創客”成為經濟熱詞，2015年也被行業形容為共享辦公空間元年，誕生了大批的品牌，兩年過去，有的品牌已經成長為巨獸，有的卻止步於前，而初顯獨角獸潛質的少數幾家，也難逃盈利模式和回報週期的難題。
“從2015年到現在，共享辦公也就跑了三年半的時間，有人說共享辦公室二房東，我也承認，這並不丟人。”優客工場首席戰略官張鵬坦言道：“二房東是人際關係的衍生，挖掘企業的大數據。優客工場到現在有將近9000家各種類型的新經濟公司，數量龐大，需求繁多，怎麼挖掘他們的價值，是我們更關注的，人與人之間，公司跟公司之間，怎麼促成交易，促進交流，包括怎麼做線上的社交，基於二房東的業務是我們的基礎，平臺之上，我們會想營收方向，廣告收入、社群收入等做各種各樣的探索，行業發展三年多的時間，很難想象大家能總結出各種商業模式。有什麼行業能在三年內做出非常好的盈利呢？沒有。”
對於共享辦公的盈利模式，張鵬表示，主要有兩塊。“一個是給入駐的企業充足的能動性，我們叫會員收入，只有給會員充足的能動性，才有可能把他們留在你的平臺裡。二是做到小而美，比如在北京做一個二次元空間，把這些資本和媒體公司聚集在一起，力求小而美。”
共享辦公和公寓及酒店，是什麼樣的競合關係？張鵬認為，部分的消費人群雖然是雷同的，但大家的需求不一樣，“需求是可以互補的，我們不可能再做一家酒店，但我們能向酒店業學習如何做好基礎的服務，在服務的方向上達成互補性的合作，比如，如家酒店大堂空間會有一些浪費，我們的客群可以提高酒店大堂的利用率，形成客群的關聯性和黏性，而我們的另一個品牌共享際，則是公寓和辦公的結合。”
“酒店服務其實是一個標準化的東西，可以產生價值，賦能於長租公寓和共享辦公。共享辦公和長租公寓形成了獨特的服務品牌和運作方式，也是難以跨越的，無形的品牌邊界。”丁曉宇補充道。
4 從競爭到協同
酒店、公寓、辦公終將殊途同歸
From competition to synergy
“人是群居動物，不管是聚集在沙漠，還是聚集在高山，有人聚集的地方就有價值，對於人群，品牌的選擇也有所區分，進而對樓宇的選擇就有不同，可能街上的物業適合做酒店，酒店後面的物業適合做辦公，旁邊的樓可以做新派，巷子裡的樓適合做YOU+，可能巷子裡的物業其他業態做不了，位置不是很好，但做青年公寓就合適，把樓的價值做到跟第一排的價值拉平，這就是品牌對資產的賦能。”
對於競合關係， 劉洋認為，擁抱、協同、打通上下游，同行業聯手，會是未來的趨勢。對此陳恆表示贊同：“酒店、公寓和辦公聯合，肯定是未來的大趨勢，未來空間肯定是複合性的，跨界的狀態。”
“不管是行業玩家，還是新的用戶，大家的心態其實都是很開放的，辦公掌握的是白天早上9點到晚上8點的時間，晚上8點後的延伸價值，則需要其他業態互補，我們客群沒有本質差異。”張鵬補充道。
陳雪明進一步指出：“核心問題是品牌的匹配和消費群體的置換，YOU+旁邊也許是漢庭，也許是7天，也許是共享辦公。品牌互補當中也必須有相匹配的品牌。所謂物以類聚，人以群分，消費水平差不多的人群，消費時間和消費興趣也相似，品牌協同把這群人聚在一起，就能產生品牌的聯動。”
而在王戈宏看來，單純的聯動還遠遠不夠，行業需要努力的地方還很多。“國內很多商業綜合體都失敗了，不是物業不好，不是模式不好，而是消費者變了。做商業綜合體最成功的是嘉裡，聯動的東西有幾個重要的因素，一個是要標籤化，另一個則是態度一致，奔馳、寶馬做跨界，他們的消費人群會接受這個品牌在其他業態上的態度複製。
做任何生意，我的理解最終都會歸為兩件事，錢的生意，牌子的生意。做生意要有耐心，我們都很著急，投資人著急，運營者著急，消費者著急，一著急，什麼都變味了，其實不掙錢才對，難才對，任何簡單的東西都是不應該去碰的，越簡單越多人碰，越多人碰就越難做，我們覺得酒店難做，共享辦公相對好做，公寓非常難做，個人認為，還是需要點耐心，做出品牌的標籤，尊重態度和消費，和資產業主溝通，任何的跨界和聯合，都是新形勢的轉換。
很多開發商跟我們談合作，談完之後說，你們的產品不就是精裝修嗎？你們的軟件和服務好，不就是物業管理好嗎？四季酒店和香格里拉也是精裝修。我們公寓，第一是消費品，做出消費者品牌，第二我們是資產管理者和保護者，我們讓資產保值，讓資產增值，資產價值概念才是未來所有業態關注的。讓資產增值，實現消費者體驗價值，生意歸根結底都是大同的，只是我們選擇了不同的形態，核心就是為資產服務，為消費者服務。”
歸根結底，酒店、公寓和辦公看似不同，實則相同，打破了空間，空間就沒有了壁壘，經營有界，但思維無界，所有的產業協同和跨界合作，都是為了提供更高的服務，創造更大的價值。掙脫枷鎖，或許空間能給我們帶來更多的遐想，而在這條道路上，我們的從業者們正以不同的姿態和不同的速度，跑向難以預測卻充滿陽光的未來。