广钢新城无可争议是近年广州最著名的新城了，规模之大，放眼岭南，莫出其右。高楼之林立，街道之井井有条，大有媲美珠江新城之势。随便街上逮个路人，问广钢在哪里，小伙伴们可能就脱口而出：荔湾。
我摆摆手，准确来说，应该是芳村。广钢并不是位于韵味十足的老西关，而是在过往很多老广认为西部边郊之地的芳村。好了，在剖析广钢新城之前，还是循例先和星佬好好地回顾一翻芳村与广钢厂的前世今生吧。
1）
芳村在广州的地位曾经与天河齐名，1985年，天河、芳村同时设市辖区，是当时除花都、从化、增城、番禺外的广州实打实的两大新辖区。以当时新区来说，城市机会就摆在天河芳村这两个东西部俊哥儿上。但鉴于芳村地域紧靠南海，非穗土而不可侵也，广州求长期发展，从一开始调调必然就是东部大计。芳村不如天河似锦前程，自1988年天河总体规划获批，之后几乎一半以上财政投入都在天河建设当中，同孪兄弟，从此天各一方。
我们不禁追问，1988年，芳村就没一点自力更生奋勇直追的举措吗？答案是有的，可惜天命难违，本文后面述说。
其实九十年代，芳村在交通优化上并没落后太多，97年广州地铁一号线通车，直接打通城市地铁东西之路。98年沙尾大桥、鹤洞大桥、珠江隧道通车，加深了芳村与东部西关海珠的命门联络。千禧年后，丫髻沙大桥东沙大桥相继建成，芳村路网更为便捷。可惜，彼时东部的天河珠城，广州一哥地位已展露无遗，而当05年芳村正式并入荔湾，天河芳村已经是天上地下之别了。
芳村始终没能敌过城市化建设的东向滚滚洪流。
我对芳村的印象特别深的是，长堤路吃膏蟹，那时通往河南（海珠区）还只能坐渡船——那时只有珠江大桥。长堤路珠江吹风，面朝当时广州最高档的白天鹅宾馆，这是时代的印记。再往南走呢，就是本篇的主角——广钢厂，这家伙历史悠久了。1958年便已经扎根芳村，成为广东第一个钢铁厂，顺势之举，万人瞩目。
当时芳村的广钢厂与老黄埔的石化厂，成为了广州西东的郊区标志。可惜时代变迁，如今广钢不再，石化仍在。人潮总是给时代推着走，石化之路，又将若何，我们搁下不表，而当下的广钢厂，因为三旧改造，已经完成了历史使命，如今的广钢新城已经是热饽饽了。
2）
以广钢新城为代表的白鹅潭商贸区，是荔湾区潜心廿载伏枥千里的暴击点，我称之为广州西部的进击。
目前来看，荔湾地域分为老西关、大坦沙和芳村。老西关已经没落了，主因是没土地出让了，微改造为主。大坦沙是两头不靠的真空地带，城中村众多。荔湾要玩出新花样，自然要倚重芳村了。芳村分为窖口区府（临黄岐一带）+花地湾花地大道（芳村主岛）+龙溪大道（临桂城一带），其中主岛范畴就是未来中的明星区域——白鹅潭商贸区，广钢新城就是其布局重要的棋子。
剖析广钢新城，绝不能撇开白鹅潭单列分析，必须从大局去衡量，除了白鹅潭，更要结合广船新城打包统筹，荔湾的攻势是一波紧接一波而来的。广船尚没开发暂时不提，而白鹅潭是广州“十二五”规划中的一个重点，早在2011年就已经颁布详细规划，规划建设500米的白鹅潭商业中心、400米高的花地中心、300米高的创意中心，定位为立足广佛、辐射珠三角、面向世界的国际滨水商业中心和广州都会区西部枢纽。
可惜，直到今日，三座高楼还没拔地而起，白鹅潭商贸区目前拿得出手的只有立白大厦，引入的互联网产业也就以唯品会为主，配以零星的互联网产业。除了环境评估还有规划需要进一步优化外，导致白鹅潭起步太慢唯一的原因，我认为就是财政力度不足。
荔湾芳村产业实在太单薄了，农业是花卉产业，工业除了让人诟病的烟草制品业之外，就没有什么能够拿得出手的产业了，原本的船舶业钢铁业（广船广钢）都搬迁了，我们看看荔湾2014年-16年的工业总产值。
荔湾的工业产业布局以国有化成分为大，三产份额太少。但是也可以看到的是，荔湾政府竭力在进行“退二进三”布局，工业上淘汰重污染产能，但碍于工业增长乏力，传统的花卉批发业也不足以成大势，曾经报以厚望的3D打印高新技术产业却得不到爆发，互联网电商产业貌似就成为目前唯一的救命稻草了。
可是比白鹅潭还晚一年出规划的国际金融城，如今高楼都林立了，而白鹅潭还是不死不活的状态，荔湾政府能不心焦吗？
有什么办法能够重新盘活整个产业呢，你说呢？
自然就是卖地了。我之前也多次在文章中讨论城市发展，必要前提就是要有地开发。西关缺点就是拆不得了，大坦沙也并非白鹅潭范围。
那么——广钢新城应运而生！
3）
2013年广钢新城总体规划出台，这是荔湾的一步重棋，背后深层的意义就是扶持白鹅潭商贸区。
而荔湾，在于白鹅潭商贸区！
广钢新城正如一只大母鸡，为了白鹅潭茁壮成长，用最大的能耐生蛋孵化，以居住换取商贸发展。阅读到这里，相信伙伴们可以基本理解荔湾的规划思路了，我们再重温广钢新城的重量级规划吧。
广州唯一的国际特色宜居新区，占地6.46平方公里了，规划人口20w。拥有密集的立体交通网，包括广佛线、佛山11号线、广州地铁1号线、广州地铁10号线、广州地铁11号线、广州地铁22号线，有轨电车一号线，打造30万平方米的广钢中央公园，另外建设32座学校，学位密集程度可比越秀。
北部以中央公园为界限的两边全是居住楼盘，这是广钢居住用地主打板块。东部和南部以商业商贸配套为主。具体的楼盘我就不点评了，本文不评盘。我们只关注背后的收益逻辑，广钢的拍地，的确让荔湾一下子财气十足，可以从2014年首拍地开始的财政收入一探究竟（就拿老区相比）：
荔湾虽然财税收入依然在五区垫底，但是细心观察，它自2014年开始财税收入增长幅度是最大的，跟16年相比达到16.5%，其他四区分别是11.1%、7.8%、1.2%、-0.1%。
这还不够，我们再看看2014年-2016年的固定资产投入比：
荔湾增幅遥遥领先其他四区，2014年到16年增幅达到66.3%。其他的我也不列了，肉眼一看即可对比。这都是怎么来的呢？都是房地产的功劳啊。直白来说就是广钢新城功不可没。
荔湾这三年的固定资产投入，其中房地产绝对大头，分别204.42（房地产占70.24）、334.85（房地产占239.02）、340（房地产占272.38），特别15、16年占比71%、80%，远远超出了其他四区，以白云、海珠16年为例，也才489.57（房地产占105.52）——21%、641.24（房地产占156.43）——24%。
在荔湾的GDP报表上，第三产业增长迅速，真是多亏了房地产开发是给列入三产啊，这三年的赠速达到7-10%。
列举这些数字是为了说明什么？我怕荔湾虚不受补。
荔湾本身产业先天不足，加上临近南海，导致缺乏驻留人口的基因，无论是人口增速还是绝对值上，比起白云、天河、越秀、海珠都要略逊一筹，甚至增速都败给南沙。荔湾2015年到2016年，常住人口从92.17w增长到92.50w，仅仅增加0.33w人，南沙都有3.16w人增长。当然，这些都是广钢新城楼盘没收楼入住前的数据，我们对2018年后陆续楼盘后的人口流入，还是要抱有一点信心的，即使可能不少是原居住人口置换住房。
白鹅潭商贸区的成长，还需要借助广钢新城成功注入人口，如要获得满意的收益，荔湾单纯依靠土地财政，相信还需很长时间。在这期间，仅以烟草业和花卉批发业加暂时无体量规模的电商互联网产业，荔湾的财政收入压力绝对不少。
因为新城的建设是需要耗费大量金钱的，广钢新城号称两年投资一千亿。一千亿是什么概念，当年珠城22年才投入了2000亿，当然其中没计算通胀，但是就荔湾来说，2015年、2016年的GDP分别才1011.88亿、1080.76亿。这是什么算法，广钢两年投资占据了荔湾一年的GDP，而按照固定资产投入，荔湾三年投资也才879.27亿（204.42+334.85+340），水分究竟有多大，就不好说了。
你们或者会说不是有土地拍卖吗，地价多高啊，还愁不够钱？可能你们还不清楚一个事实，政府撤广钢厂，改造广钢厂土地，是需要支付广钢集团补偿款的。
广钢补偿计划是如何，媒体并没有公开报道，荔湾统计公报也没提及，我们不得而知，姑且就猜想一下吧（特别强调，只是猜想）。如果政府按照直接的工业工地补偿，那广钢就太亏了，土地评估只值大概20亿，我料想必然不答应。那么可以参照广州09年的“退二进三”广州市旧厂房改造土地处置实施意见规定：(嫌烦可直接带过)
【原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：
方式一：规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5，下同）的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3.5的，按（毛）容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。
方式二：规划（毛）容积率在3.5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3.5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上（毛）容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。
旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。】
官方语言就是太严密，简单来说就是以广钢新城1.57的总用地毛容积率适用方式一补偿土地款六成，而广钢2013年才正式停产因而不追加补偿。广钢集团原白鹤洞地块168.1万平方米，约占据整个广钢新城646.4万平方米占地面积的1/4，基本集中在中央公园及其北部，而中央公园由政府改造，并不拍地，另外中央公园南部当下出让土地的面积约等于中央公园，我们就不要做太精准的计算，笼统把出让土地款，按照其中六成计算补偿金额。
那是多少呢？
截止2018年2月，广钢共拍出十五块住宅板块，合计出让金额482.14亿元，粗略计算需要支付广钢集团的补偿款就达到290亿。剩下190亿，才为政府所用。是不是觉得政府冤大头了，别急，按照规划，整个广钢新城还剩下大约二十块规划出让的住宅用地。荔湾这回还是赚大的了？咳咳，你又忘记了村民集体用地的收储成本了。
总而言之，广钢新城之路定当不容易。加上我所说的，广钢新城建设的目的是为了给白鹅潭商贸区添做嫁衣，插播一句，白鹅潭也是一个规划投资过千亿的重点项目，目前还在襁褓中嗷嗷待哺，步步维艰。
哎，都是胃口极大的主子啊。
4）
难道荔湾芳村等待廿年，才迎来如此大规模造城运动，最后还将这样悲怆落寞？我自然是不希望的，我一直都替芳村惋惜。因为芳村已经错失过一轮腾飞了，它本可和天河落霞与孤鹜齐飞。何解？
回到本文一开始的隐藏话题，1988年，芳村就没一点自力更生奋勇直追的举措吗？
同年，在天河总体规划出台之前，芳村区政府择机而起，以花地大道建设资金募集为由，将花地大道两侧1.07平方公里（约1500亩）商品住宅用地招标出让，当时如日中天的广信房产竞得该地块。广信当时是什么地位呢，估摸就是今时今日的万科保利吧。
网摘当时广信花地湾地块的规划建设沙盘：
这在当时，完全就是另外版本的天河新城规模嘛！
可惜，历史让人唏嘘。1998年广信破产，广州花地湾地块近千亩没开发土地处于闲置中。
债务复杂，无人接盘，时光荏苒便是20年。如若成功开发，即使还是不及天河，相信芳村也是另样风貌了吧？
幸好千盼万盼，2017年，这历史的终点，终于迎来曙光了。
万科接盘的花地湾地块，与广钢新城近在咫尺，又位于白鹅潭核心区域，这就芳村而言，是天大的喜讯。但就广钢新城而言，就是货量持续提高，于房地产投资，并非佳音。
5）
以上归纳，荔湾芳村产业单调造血有限，固定资产投入过分依赖房地产，财政收入涨幅严重依赖土拍，白鹅潭仍需疯狂吸血广钢新城，地域尴尬人口分流增速不足，万科花地湾住宅供应增加。哎，你说漏了毒地，这太浅层我基本忽视不谈。
总结：广钢新城，是成就不了下个珠江新城的，它并没有投资的土壤，更多是居住的消费。
准确来说，只有白鹅潭也崛起了，广钢才有喘息上行之机。要不然在白鹅潭未见声势之前，广钢将后继乏力。缺乏产业聚集之地，多数只是居住之地而已。就房价而论，广钢新城当下的售价，对比伊始的开盘价，已没有多少投资空间了，站岗数载是必然。
荔湾根本性问题是西关之殇，虽然芳村作为荔湾的未来必然会越变越美，但依然跟广州东向发展背道而弛，南部更有番禺南沙新城虎视眈眈。如果要跟东部增城、还有南部番禺南沙抢人口，我认为力不从心。至于西部接壤的南海，千灯湖且不论，我们可看三山新城，若佛山11号线建成，三山跟广钢只有一站之隔，按当前三山二万出头的房价，不足当下广钢五万均价的一半，必然人往低处走。
荔湾芳村三面临敌，自身内功修行却不足，广钢新城之路，注定崎岖难行。那么投资如你，此时此刻，还要入手广钢吗？
善哉善哉。