餐廳選址有多重要，想必每個餐飲人都是心知肚明的。 如果選對址，餐廳的客流量就有了保證，餐廳的經營就可在營銷、產品、運 營、擴張等層面多方位展開；如果選錯址，就要耗費大量的人力物力周璇，餐 企的最大抗爭對象就是選址。因此，選址是餐飲業最重要的經營決策之一，選 址的好壞甚至能決定門店是否能存活下去。既然選址這麼重要，那麼怎樣做才是對的，新手上路又會遇到哪些問題，又該 如何解決？本文將為餐飲創業者詳解開店選址的誤區以及正確選址的流程重點，為你的餐 廳有效解決選址難題。 進行店面選址時踩過的 2 個坑 經驗不足，盲目相信自己的眼光 剛開始由於經驗不足，很多餐飲新人都會掉進一些選址的誤區，自我感覺良 好，盲目相信自己的眼光，而導致創業失敗。
第一坑
1、地理位置好，人流量大，生意一定會好： 很多人誤將人流量當成了客流量，認為這個地方人氣旺自己的生意就一定會 好。根本沒有考慮到自己真正的消費群體主要聚集在哪裡。
2、房租便宜，值得： 有人選址覺得房租便宜，哪怕不賺錢也不會虧損很嚴重，沒有考慮到長遠的發 展。
3、這個地方離家近：離家近，自己不但方便，左鄰右舍也會多幫襯自己，而事實上人情也會有用完 的一天。附近有成功的案例： 跟風開店，別人成功不代表自己會成功。 風水好：找某某大師算過在這裡開店會發財，真的能發財大師就不用看風 水了，自己開店就行。 第二坑上了地產商、開發商和房東的當 餐飲小白選址沒有經驗，除了自己容易走進誤區外，也容易被一些“別有用 心”、“心懷鬼胎”的地產商、開發商和房東坑。
情況一、無中生有
情況二：偷樑換柱
情況三：瞞天過海
情況四：拋磚引玉
上面這些話你都聽過幾句？如果我們前期足夠幸運地避免了這些坑，那只是順利地邁出了一小步。接下來才是選址的關鍵。餐廳選址的全流程和關鍵點：
第一步：市場分析，弄清自身品牌定位首先，在選址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目標消費人群在哪裡。 如果沒想清楚就貿然開店，遲早要栽跟頭，有時候我們看到一個地方人流量巨大，但少有顧客進店消費，原因很簡單，我們只看到了人流量，卻忽略了人流匹配度，而只有在人流匹配度高的地段開店，滿足了目標顧客群體的剛需，店面才可正常運轉。
第二步：從 10 個層面對商圈進行分析
什麼是商圈？
你把門店看成一個點，分析，以某個十字路口或者某個商場為圓心，以 250 米，500 米，1 公里，2 公里甚至更遠的半徑畫一個圈，這個圓形面積就是商 圈概念。商圈也即有個向心力，圓圈裡面的人是願意到這個圓心消費的。所以選址的第二步就是選商圈。 而一個商圈是否具備長期擁有充裕客人的能力，我們需要從 10 個層面對商圈進行調查分析。
綜合以上調查結果，充分了解方圓 300 米內的人口統計，收入水平和人口的數量和素質。因為 80%的顧客來源於方圓 300 米之內的銷售推動，通以瞭解他們來評估此商圈的整體銷售能力，分析周邊消費人群是否是餐廳的目標群體，終確定有無在此開店的可能。
第三步：找到商圈的最佳聚客點，確定位置 你覺得整體商圈是好的，接下來就應該來分析，具體門店位置了。
如何選擇合適的位置呢？其實就是千分點和 A 點的確定。所謂千分點，就是商 圈的最佳聚客點。聚客點怎麼選？要綜合人流，顧客的行走路徑進行選擇，還要保證餐廳的可見 度和易接近性。簡單的來說，就是選擇人流量最大，行人容易看到，尋找方便 的地方。人流計算的方法：首先要在不同方向的客人到達餐廳的最近的路線上去計算計算有兩個時間有節點 。
A、在一週中選 4 個連續的營業日，要包含週末 。
B、營業時間之內統計數據最後計算的時間在每小時選擇固定的 15 分鐘確定千分點之後，你的新址的位置，距離這個“千分點”越近越好。
第四步：從三個方面對店面進行評估 在初步選定新址後，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：
第五步 ：與房東進行談判籤合同免租裝修期，以下表二為例，一般情況下免租裝修期為 45-60 天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的週期，儘可能控制在免租期內開店。 租金及押金在與房東砍價前，須先做未來的營業額預測及損益試算，心裡有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，儘可能取得合理的價位。另外繳付房租有按月結算，定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。
續租和租期
比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，儘可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在 5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整係數 12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。 表二：租金條件評估標準
第六步：對新門店做一份立地報告
立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析後得出的一份總結。如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下，那麼可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。立地報告包含16項如下： ①新店選址申請書
②門店租賃要件調查表
③門店工程配套條件表
④開發基準表
⑤商圈評估表
⑥競爭對手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本計算表
⑨對等店應收預估表
⑩新店裝修工程費用預估表
⑪門店損益分析表
⑫未來五年預估損益表
⑬商圈示意圖
⑭商圈圖說明
⑮商鋪實景照片
⑯門店平面圖、效果圖、店中店落位圖
第七步：訂立商鋪租賃合同須注意的法律問題
以上選址指南，每一步都要小心仔細，以防後患！建議收藏，祝大家事業成功，記得點個關注！
