(2019年7月5日，山東威海乳山市街頭的海景房廣告。圖/IC)
臨海小城模式困境：
海景房、養老夢和空城計
本刊記者/楊智傑
發於2020.12.21總第977期《中國新聞週刊》
山東乳山海景房的銷售現場，充滿著魔幻的儀式感。
“現場工作人員請起立，讓我們恭喜來自河南省鄭州的××先生，成功預購金鼎·銘城8號樓××室，讓我們掌聲歡迎，謝謝加入！”主持人高亢的聲音從話筒中傳出，一位中年男士被請到眾人面前。售樓處大廳分散的數十位銷售人員暫停講解，起立、轉身立正，對著購房者豎起拇指，踏著音樂節奏鼓掌，還有人燃放了禮花。
這是乳山市銀灘金鼎·銘城售樓處。11月下旬，銀灘已是淡季，遊客在“十一”之後退潮。夜幕降臨，沿著海岸線的絕大多數房子沉入黑暗，無人居住，恍若空城。金鼎售樓處是最熱鬧的一角，兩輛大巴車停在路邊，大廳裡的幾十張桌子坐滿了人，以中老年人居多，每隔幾分鐘便有人付下購房定金。
近期的一些風波並未消減乳山看房團的熱情。而針對銀灘房地產“亂象”，乳山市委市政府成立聯合調查組進行整頓，其中包括中介虛假宣傳及海景房銷售模式等問題。
多年來，看房團糾紛，養老夢碎，淡季成空城，始終如一團陰影盤旋在乳山頭頂，也是國內諸多臨海小城市發展困境的縮影。
買房團的套路
2019年4月，經熟人介紹，李夢年過60歲的母親參加了翔海房產組織的晚宴，在現場繳納了1萬元，參加翔海房產1萬抵3萬的活動後，母親加入了乳山買房團。
買房團，是國內房地產常見的一種營銷方式。地產商或中介公司以看房為由頭，組織有一定經濟基礎的中老年人，低價或者免費乘大巴去某地售樓處看房、遊玩，包餐費、包住宿費、包車費。購房者看似佔了便宜，也容易走入買房團陷阱。不少樓盤因違法預售、誇大事實宣傳等行為，引發大量糾紛。在眾多濱海城市中，乳山買房團最為出名。
4月26日，李夢母親乘坐大巴到達乳山，次日在翔海房產工作人員帶領下參觀了小區。“翔海房產工作人員表示，當地配套完善，後續會有協和醫院分院在小區後方落地，有跨海隧道可通大連、韓國，極力鼓吹當地環境優越，交通發達，適宜養老，並且升值空間可觀。”李夢告訴《中國新聞週刊》，母親交了7萬元定金，定下了一套50.7平方米的房子。
遠在湖北的李夢父親收到了扣款短信，聯繫李夢母親沒有回應，直到她回來，家人才知道她已經定下來一套海景房。
李夢詳細查看了認購書以及定購收據，發現宣傳手冊以及位置信息寫的是長城文華苑，而母親實際定下的房產為長城文華花苑，收款方是乳山長城房產開發公司，也不是翔海房產。她帶父母到翔海地產核實，發現了更多漏洞。翔海房產稱，小區離乳山火車站近，僅需半小時公交路程。而李夢查詢發現，乳山火車站離小區有35公里，乘公交車需要2小時左右方可到達。她想進一步瞭解小區附近醫院和跨海隧道項目，地產公司卻拿不出有效的政府文件。
乳山市政府相關負責人對《中國新聞週刊》回應，乳山並沒有在建設北京協和醫院分院的項目。而開發商所宣傳的海底隧道，是2008年韓國方面提出的中韓海底隧道構想，但也僅僅停留在構想，近十年未有任何實際進展。
為區分買房團和本地購房者，開發商會採用兩套銷售隊伍，互不干擾，銷售價格也不同。“團裡的客戶我們是不接待的，他們過來後管吃管喝管住，這都要均攤到成本上。”一位負責接待本地客戶的業務員告訴媒體。
政府對當地開發商的銷售套路很清楚。乳山市政府相關負責人告訴《中國新聞週刊》，近些年，乳山在規範銷售市場，打擊虛假宣傳、不正當招攬業務、誘騙消費者交易等行為，加強房地產銷售領域治理，制定出臺了規範中介機構、規範銷售和開展銷售價格檢查等文件。
但問題至今仍未根治，甚至收效甚微。在裁判文書網上搜索“乳山、海景房”，個人參加買房團定購銀灘預售商品房後，與地產公司或銷售中介產生糾紛的官司，近些年仍屢屢發生。
乳山市住房和城鄉建設局黨組成員孫英寧對《中國新聞週刊》坦言，銀灘房地產銷售很多是異地代理機構，增加了監管難度。此外，近期他們也在探索實行“冷靜期”，讓購房者在一定期限的冷靜期內可以協商退房，從制度上規避退房退款難的問題。
虛幻養老夢
乳山位於膠東半島東南端，銀灘旅遊度假區是號稱“天下第一灘”的國家4A級景區。在東西延伸21.3公里的海岸線上，分佈著200多個小區，大多是30~80平方米不等的小戶型。據乳山市政府介紹，銀灘90％的一手房都已售出。
花二三十萬元或者五六十萬元，就能擁有一套“海邊的家”，看上去是不錯的選擇。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，海景房對於住房投資和消費的誘惑力是最大的，從各大房企的投資策略和銷售策略看，也比較熱衷以“大海”等為項目營銷的賣點。
外地人買房，並非都是為了居住，投資、養老、度假是外地人購買海景房的三大目的。
但近十年來，投資的效果不如人意。上述乳山官員介紹，2010年以後，大量二手房湧入了市場，多年來，二手房價都在2000~4000元/平方米上下浮動。
投資客之外，不少外地老人買海景房，目的是希望時時享受“面朝大海，春暖花開”。但現實中，海景房配套長期不完善，宣傳單上的美好願景無法被兌現，使當地難以留住度假和養老的外地人，也進一步限制了升值空間。
乳山作為縣級市，只有一個火車站，尚未通高鐵。人們去度假，得坐飛機或高鐵先到威海或者煙臺，再轉大巴車到銀灘，路上要花費兩三個小時。銀灘通了公交到市區，間隔30分鐘一趟。
乳山的房地產多主打“養老”概念，天然養吧、長壽之鄉都是吸引購房者的賣點。但是銀灘只有一家二級醫院，乳山市第二人民醫院。一位來銀灘定居6年的網約車司機告訴《中國新聞週刊》，銀灘的醫療設備不夠齊全，CT等許多檢查沒有辦法做，他拉過不少看病的乘客，要開車半小時到市裡醫院。一個老人曾告訴媒體，她每次過來度假，都要備好半年劑量的藥品。
供暖問題也被一直被購房者詬病。上述乳山政府官員介紹，在2010年以前，銀灘的定位主要是度假區，小區周邊配套少。在200多個小區中，只有個別小區可以集中供暖，其他小區只能通過壁掛爐、電供暖、空調等方式自行取暖。
居住在憶海苑的王海燕每年都來銀灘養老。她今年60多歲，老家在河北唐山，每年4月左右來銀灘住上半年多，高血壓很少再犯。附近的宮家莊每逢三、九的日期有集市，生活也方便。但是因為沒有暖氣，一入冬就少了人氣，她住的那棟樓有13層，夏天還有六七戶人家，過了國慶節，只剩下兩戶。
11月下旬，寒潮突至，王海燕和丈夫捨不得開壁掛爐取暖。下午4點，她早早回到臥室，打開電熱毯，坐進被窩玩起了手機。她已經定了12月初的機票，準備和丈夫飛到女兒的城市過冬。
淡季成空城
銀灘只有兩個季節，淡季和旺季。
每年5月起，各地的遊客都會來此度假。而“十一”過後，遊客退潮，只剩下一些常住的中老年人和做生意的商戶。一到晚上，海景小樓和別墅漆黑一片，只有少數房間亮著燈。臨近海邊的一些餐館商鋪，大多數貼著“轉租”廣告，度假酒店、海邊的景點都歇了業。打網約車，往往要等上十多分鐘，得碰巧有司機剛從市區過來送人。
有中介曾告訴媒體，銀灘海景房夏天入住率大約50％，冬天的入住率只有10％。乳山市政府則向《中國新聞週刊》介紹，高峰期時銀灘常住人口10萬餘人，冬季常住人口1萬餘戶、近3萬人。
不僅是乳山，候鳥式經濟在濱海旅遊城市是常態。海南省政協曾在《進一步加強“候鳥群體”服務管理發揮“候鳥人才”作用的調研報告》統計，海南的“候鳥”人口多是來自東北的老人，佔比超過一半，北京、內蒙古、河北、山東等省區市的人口約佔四分之一。
大量“候鳥”遊客，促進了濱海城市的旅遊業，帶火了房地產行業，但也給當地帶來困擾。乳山市住房和城鄉建設局黨組成員孫英寧表示，人們候鳥式居住，對當地服務業有很大影響，餐飲等店鋪只在5~10月開張，淡季許多業主回家後，服務行業就關門了，景區同樣面臨這個問題。空置率居高不下，不僅給小區的物業管理帶來難題，物業費收取困難，也造成巨大的資源浪費。
乳山市希望通過改善生活配套，讓“候鳥”留下來。上述乳山官員介紹，2008年前後，很多人來銀灘買房，但當時銀灘的定位只是旅遊度假區，並非按照城市規劃建設，學校、醫院、綠化等配套與房地產規模始終不匹配。
2010年之後，向政府反映配套問題的住戶越來越多，乳山市開始“踩剎車”。上述官員告訴《中國新聞週刊》，大約2014年後，除了棚改項目、開發商此前拿到土地尚未開發的項目外，當地政府在銀灘再也沒有批新的土地，還將銀灘的定位從旅遊度假區調整為新城區，開始補舊賬。
但補舊賬存在很多困難。供暖方面，銀灘東西狹長走向，當地政府研究發現，採取集中供暖管網過長，熱損耗十分嚴重，加上銀灘“候鳥式”居住特點，冬季在此居住的人口少，更加重了集中供暖熱損耗。因此，乳山市決定在保持銀灘西部區域集中供暖的基礎上，採取空氣能、燃氣壁掛爐、電採暖等分散式供暖方式，解決群眾採暖需求。
乳山市政府提供給《中國新聞週刊》的一份資料顯示，近些年，乳山市正在補齊基礎設施建設短板，已累計投入30多億元，實施了包括道路、園林綠化、亮化、供水排水、城市公交、教育醫療等系列工程。在交通上，萊榮高鐵將於2023年完工，屆時乳山將會邁入“高鐵”時代，到北京、上海僅需4個小時。
對於乳山這樣一個縣級市而言，要在短時間內明顯改善基礎設施，幾乎是不可能的任務。乳山總人口56萬人，市區人口僅為15萬。近20年來，人口出生率負增長，老齡化嚴重。2019年，乳山市政府財政收入為46.88億元人民幣，缺乏大的實體產業支撐。
上述官員對《中國新聞週刊》坦言，很多人質疑銀灘醫院少、公交車班次少的問題，“我認為他們質疑得對，但是乳山作為縣級市，醫療水平只能如此，不僅僅是乳山，這是縣級市的普遍水平。”他提到，直到2019年，乳山市政府才有財力在市區新建3個公立幼兒園，投資1.5億元。銀灘的基礎設施建設，同樣受限於政府的財政實力，“基礎設施改善肯定有一個過程，無論哪個環節，都需要很大的投資，並且經歷長時間才能完善”。
海岸線開發過度
乳山的尷尬，只是中國眾多坐擁優質海洋資源的中小城市的縮影。
北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，膠東半島上的青島、威海、煙臺下轄的龍口和海陽，再往南，到浙江舟山、廣東惠州，以及海南三亞、廣西北海等城市，海岸線上遍佈著密密麻麻的海景房。
“如今這些動輒幾千、上萬畝的大項目，夜幕降臨時，只有一片沒有燈光的建築物，形如‘鬼城’。”上海大學社會學教授顧駿曾撰文指出。他認為，破壞了寶貴的海岸資源，卻沒有建成預期的“旅遊度假勝地”，只有成片水泥鋼筋森林，背後的深層次問題是海岸線開發的亂象。業內人士概括亂象背後主要有三點原因：一是開發時機不對，過早透支了海岸線資源；二是缺乏好的規劃，開發商一哄而上，造成了破壞性開發；三是沒有一個核心產業支撐，沒有健康的經濟生態鏈，無法持續發展。
據上述乳山官員介紹，乳山海景房開發起步於1992年，外地開發商來到銀灘，當時政府沒有規劃，對房地產也沒有定位，只是覺得“臨海需要開發，我們就開發了”。大規模開發始於2004年左右，幾年之內，二十多公里的海岸線就擠滿了房子。2008年，乳山房地產開發投資比上年增長了69.52％。2007年、2008年地方財政增長高峰時，乳山市政府財政收入中有六成來自房地產。
上述官員告訴《中國新聞週刊》，乳山很難借鑑其他城市的經驗教訓，“我們開發時間早，周圍城市發展晚，反而吸取了我們的一些教訓，比如說在規劃上做了調整，但是他們也有自己的問題。”
嚴躍進認為，海景房是濱海城市不可或缺的部分，但是目前的問題是各地點狀開發，缺乏省一級集中規劃。
全國政協委員、山東財經大學教授郭松海曾多次在山東省兩會上提交專項提案，呼籲山東省嚴控海岸線房地產開發。他和團隊曾實地走訪了山東沿海多個城市，幾乎每一個城市下面的縣、市，凡是沿海的地方，都建成了一片片商品房，單個項目面積超過千萬平方米的不在少數。
更惡劣的是，2010年後，借國家強調發展海洋經濟之名，一些城市明確提出“向海洋要土地”，興起“填海造房熱”。據新華社報道，在海南、廣東、山東、遼寧等部分沿海城市，不少樓盤通過填海不斷擴建“海景房”。時任國家海洋局海域管理處處長李文君指出，“填海造房熱”的背後是暴利驅動。按照當時的法規，圍填海形成的土地屬於“未定性的新增土地”，無需承擔耕地的開墾費用。填海成本每畝15萬~20萬元不等，轉手上千萬就可以拍賣給開發商，地方政府獲得豐厚的土地收益，開發商再以海景房為賣點，高價賣給購房者。
無節制的開發，給海岸線帶來了不可逆的傷害。郭松海曾舉例，“北方明珠”大連，由於在島嶼原脈、濱海溼地大規模填海造地進行房地產開發，現已完全陸地化，破壞了固有的生態環境，海岸動態平衡遭到破壞。
2016年11月1日出臺的《海岸線保護與利用管理辦法》，是中國海岸線保護的轉折點。《辦法》中提到，嚴格限制建設項目佔用自然岸線，不能滿足自然岸線保有率管控目標要求的用海項目一律不予批准。中國海洋大學法學院副院長董躍在接受《中國新聞週刊》採訪時提到，從2016年中央相關政策下達開始，青島以及其他沿海城市，都已經開始採取對海岸帶的專項整治。
不少濱海中小城市發展路徑證明，以房地產帶動地方經濟的路行不通。一些業內人士指出，打著旅遊地產的名義做完了地產卻沒有做旅遊，最終會導致以人氣慘淡收場的結局。
乳山也想改變當下的困境。“政府能做的就是改善基礎設施，或者爭取其他政策，吸引更多業主留下，拉動消費。”孫英寧說。但現實是，海景房吸引的多是中老年人，由於缺乏核心產業，難以吸引真正的年輕消費群體留下。
（應受訪者要求，李夢、王海燕皆為化名）
