4月18日，優客工場在成立五週年之際舉辦了一場線上戰略發佈會，創始人毛大慶的演講透露了兩個重磅消息，一個是公司將在未來進一步加碼輕資產轉型，另一個是作為國內聯合辦公的頭部平臺，優客工場在去年終於盈利了。
與此同時，行業始祖WeWork卻因上市折戟正處在水深火熱之中，優客工場在去年底緊隨其後遞交了招股申請，雖然受疫情影響原定於今年一季度開始的上市征程已暫停，但日後終要達成此願的優客工場仍需向資本市場傳遞信心，並講出一個與WeWork截然不同的故事。不過，這家本土平臺雖然做到了WeWork尚未做到的扭虧為盈，但究其根本，仍難將其等同於聯合辦公模式的一次扭轉。
盈利之惑
今年4月是優客工場創立五週年的日子，創始人毛大慶在週末的發佈會上透露，優客工場已在去年首次盈利，實現收入3780萬元、同比增長191%，實現淨利潤300萬元。
300萬元對於優客工場這樣的體量來說不算可觀，但在整個行業主流還處在虧損的環境下，實現扭虧為盈也可算是慶祝自己五週歲生日的一份厚禮。
不過，這份成績單或許並不意味著優客工場的聯合辦公模式跑出了新天地。
通過其去年向納斯達克提交的招股書可以發現，優客工場的收入主要分三類，分別為會員費、營銷服務和其他服務。其中會員費主要來自聯合辦公業務收取的租金，是優客工場的主業，營銷服務則來自優客工場控股的一家數字整合營銷平臺“省廣眾爍”。
天眼查數據顯示，省廣眾爍的經營範圍為移動互聯網營銷、市場營銷策劃、企業形象策劃，企業網站開發、設計、製作、代理、發佈各類廣告以及會務服務、商務信息諮詢等，2018年11月，優客工場通過併購成為省廣眾爍持股51%的大股東。
而招股書顯示，優客工場會員費在總收入當中的佔比至2019年突然降至48%，此前於2017年、2018年則分別為92%、88%，同時，營銷服務的收入佔比雖然未直接披露，但數額卻與會員費幾乎持平，分別為4.03億元和4.19億元。也就是說，在優客工場扭虧為盈的這一年，有新開發的“副業”貢獻了與聯合辦公業務相當的比例，主業在其中發揮的作用還不足一半。
因此可以說優客工場實現了盈利，但無法確定其代表性的聯合辦公模式實現了盈利。知名地產分析師嚴躍進贊同這一結論，並表示與個別依靠投資獲利的房地產企業類似，優客工場的業績改善很大程度上依賴投資收益，以當前業務佔比來看，很難判斷其主業的核心競爭力。
IPO之難
與盈利水平類似，優客工場上市的進程也牽動著其內部與外界一眾人士的心絃。雖然週末的這次發佈會上，毛大慶並未對上市相關事項作出解釋，不過這卻是過去一年繞不開的話題。
此前每一次股東信息的變更、每一條知情人士透露的消息都有可能引發優客工場赴美上市的猜測。在去年3月份的“中國智慧地產高峰論壇”上，毛大慶在採訪中也提到“肯定會研究多元化的融資，二級市場肯定早晚是一個融資渠道”。
此後時隔不到一年，有關上市的一切隨著優客工場於2019年12月向美國證監會遞交招股申請而“水落石出”。
但再倒推三個月，WeWork的上市折戟卻不能算是好兆頭。
彼時在2018年底WeWork提交招股書之際，承包商曾給出其430億—1040億美元的估值，美國資本市場一度認為這將是2019年募集規模最大的初創IPO。然而隨著招股文件公開一併曝之於眾的鉅額虧損，WeWork估值瞬間跌至150億美元，投資方軟銀勢必無法接受這一價位，於是撤回上市申請、更換管理層、裁員注資、股票回購再反悔，成了過去半年WeWork的主基調。
行業始祖跌落神壇，那麼其遠在中國的對手成色如何？至少從已經披露的過往業績看，優客工場並無優勢。招股書顯示，截至2019年9月底，優客工場在41座城市擁有171處辦公場所，7.27萬個工位，61萬名累計註冊會員，此外還有以輕資產模式經營的39處場所。而來自WeWork的數據顯示，截至2019年6月底，WeWork在111座城市擁有528處辦公場所，6.04萬個工位和52.7萬名註冊會員。
優客工場雖然運營場所數量較少，但能容納更多工位、吸引更多會員，說明其場所單體面積更大。因此以規模而論，顯然優客工場優於WeWork。但相應的營收數據卻恰恰相反，2019年前三季度，優客工場實現收入8.75億元，而WeWork僅上半年的營收就達到了15.35億美元。同期的虧損程度亦然，優客工場毛虧損1.77億元，毛虧損率約為42.24%，而WeWork去年上半年雖然毛虧損6100萬美元，實際虧損率僅4%。
也就是說，相對較大的規模並沒有為優客工場帶來更好的盈利能力，因此也很難說服投資者心懷希望繼續投錢助力擴張。
輕資產轉型之困
優客工場也意識到要想避免重走WeWork的老路，就要換一個講故事的方式，因此更受美國資本市場青睞的輕資產模式成了其本場發佈會的重頭戲。毛大慶在會上表示2020年優客工場要完成100個輕資產項目的簽約目標，輕重比需達到1:1。
當前優客工場輕資產模式主要有三種，分別為品牌輸出、資產託管以及盤活酒店閒置資產。如果單以聯合辦公的角度來審視，優客工場作為行業頭部或許有優越的品牌認知度和管理經驗，但如果放到整個商業地產領域，在經驗、資源更豐富的地產商面前，優客工場的優勢無疑會被削弱。嚴躍進表示聯合辦公只是商業地產一個很小的分支，物業持有方除了將場地改造為聯合辦公場所外，還有影院、商超等多種選擇，在眾多房企也都紛紛轉向輕資產的當下，優客工場同場競爭未必會獲得很好的資源。
而正如優客工場敏感地捕捉到酒店這一天然適合於改造的閒置資源一樣，部分酒店運營者們也同樣盯著聯合辦公這塊蛋糕。中高端酒店運營商美豪酒店集團近期正計劃縮減加盟業務，轉而擴大存量改造業務，轉型湯池、聯辦等領域，其提出將在今年爭取盤活500家存量酒店。此舉顯示，優客工場看好的酒店存量市場也已是龍虎盤踞。
此外，中原地產分析師盧文曦還提到，各地興起的初創產業園區也是聯合辦公的有力對手。優客工場等平臺雖為創業者打造了溫馨、體面的辦公場所，也擅長為他們提供行政、諮詢等增值服務，但當前各地政府也正積極為吸引人才打造優越的創業環境，產業園區即是一大載體，很多初創企業進駐不僅能享受稅收、落戶等優惠政策，甚至還有租金減免一類舉措。這些真金白銀的扶持對於廣大創業者來說無疑是一個極具誘惑力的選項。
眼下疫情的爆發更催促著創業者們重新審視辦公方式。前瞻產業研究院的一項分析顯示，目前聯合辦公空間更多是為滿足初創階段的互聯網創業者。這類行業本身對線下依賴較小，居家隔離時期線上辦公的便捷或將削弱這部分群體對線下辦公場所的訴求。
而無論講故事的方式如何變幻，本質上還是沒有跳脫先批發後零售的模式，只不過加上共享和社交的外套，似乎就有了無限想象空間。優客工場或許寄希望於輕盈的體重能為市場帶來不一樣的信心，但經歷WeWork“洗禮”之後，資本市場或也意識到再美好的願景也不及紮實的盈利更安全。想要獲得理想的估值，優客工場則需在上市前為主業實現真正的扭虧為盈。
