文 |克而瑞資管
商業地產
研究團隊
截至目前 2019 年上市房企年報基本已出爐，商業方面整體表現出色。但開局艱難的 2020 使得多家企業紛紛調低對今年的整體預估。
其中恆隆地產 2019 年租金收入為
85.56
億港元，其中
53%
來自內地業務。內地商場租金收入達到
31.29
億元，上升
14%
，2020年原預定內地近
20%
的租金增長，由於疫情可能會減半，甚至更多。太古 2019 年業績報告顯示內地零售物業租金收入為港幣
23.76
億元，增幅
10%
，但受疫情影響，預計 2020 年的內地零售物業租金收入將會下降。
作為具有創新性、地標性、時尚性等多方面引領作用的上海零售市場， 2019 年到底有什麼樣的表現，面對疫情的影響 2020 年的上海零售市場又將如何應對？
根據CAIC監測顯示
，2019 年上海新開商業項目
43
個，新增零售面積
276
萬㎡，以改造項目和區域性購物中心為主；其中
42%
的項目於年底入市，整體租金微降空置率上升；首店經濟依然火熱，新開首店
986
家，咖啡茶飲、生鮮超市等業態活躍度最高；購物中心共錄得
8
宗交易
；2020 年上海擬開
22
個購物中心，預計至 2022年將迎來超
200
萬㎡新增零售面積。
新開項目43個
以改造項目和區域性購物中心為主
2019 年上海共有
43
個項目開業，新增零售面積
276
萬㎡。
▌
新開項目多集中於外環外的青浦、閔行等區域
從空間結構上來看，內環內核心區域新開業項目以改造項目為主，如新世界城、華潤時代廣場、Tx淮海匯、柒彩裡等；外環外新增商業項目佔比達
53%
，主要集中在寶山、青浦、閔行等區域。
▌
多以區域型購物中心為主
2019 年零售市場新增供應項目類型較為豐富，涉及城市型、區域型及社區型物業。區域型購物中心供應數量、規模均超半數，分別為
51.2%
、
58.9%
。
目前，上海核心商圈存量較大，新增零售項目較少，但均朝優質化商業方向發展。2019 年全年，約
90%
新增開業項目在非核心商圈，大量新項目入市使得零售市場的競爭加劇，對核心商圈商業形成一定程度的擠壓；非核心商圈區域型購物中心數量的增加，主要由於城市周邊住宅項目大量開發，區域人口遷移，聚集度逐漸增高，交通設施逐漸完善，形成零售市場向遠郊區擴大的局面。
▌
租金微降空置率微升，
42% 的項目集中於年底入市
2019 年上海購物中心全市存量達
2526
萬㎡，其中核心區存量為
478
萬㎡。
2019 Q4，由於
42%
的項目於年底集中入市，使得全市空置率環比上升
0.3%
，同比上升
1.1%
。全市購物中心首層租金同比下降
4.63%
至
927
元/㎡/月。
本年共有
43
個項目入市，非核心區項目佔比高達七成，導致非核心區空置率同比上升
1.2%
至
9.3%
。核心區購物中心首層租金與去年基本持平，同比下降
3.2%
至
1674
元/㎡/月，非核心區租金環比上升
3%
至
571.5
元/㎡/月。
上海2019核心商圈租賃情況
新開首店 986 家
咖啡茶飲、生鮮超市類業態活躍度高
2019 年上海購物中心品牌調整仍以零售、餐飲業態為主，其中服飾類、休閒餐飲類調整熱度相對較高。2019 年上海共計開出首店
986
家，
85%
首店品牌選址更傾向於入駐購物中心、百貨商場；剩餘
15%
首店品牌則選擇街鋪。首店品牌選址主要集中於南京西、淮海中路、陸家嘴、徐家彙等成熟商圈。
品牌方面
， 2019 年上海購物中心品牌業態中咖啡茶飲、生鮮超市、服飾等業態租賃需求較為活躍。年內，新租主要品牌包括生超類如盒馬菜市、盒馬mini；茶飲類如星巴克、喜茶、樂樂茶；餐飲類如Shake Shack等。
商業購物中心共錄得 8 宗交易
銷售市場較去年下降，供需趨於平衡
2019年上海大宗交易總成交額為
830
億元，較去年同比下降
26
個百分點，近三年來首次跌出千億規模。從項目類型看，寫字樓共錄得
21
宗，佔比
46%
，仍為大宗交易的主力；長租公寓及酒店共錄得
6
宗交易，商業購物中心共錄得
8
宗交易。
2019年上海零售物業大宗交易典型案例
2019 年，上海全市商業銷售市場較去年下降。本年，全市商業銷售市場供應面積為
90.6
萬㎡，較去年下降
48.5%
；全市商業銷售市場成交面積為
99.8
萬㎡，較去年下降
20.9%
，銷售類型多以住宅配套商業為主。
受宏觀經濟下行和商辦庫存壓力較大的綜合影響，商辦用地供地節奏放緩，2019年共計供應
51
幅涉商用地，供應面積約為
381
萬㎡，環比下降
33.68%
；本年成交涉商用地共計
50
幅，成交面積約為
366
萬㎡，環比下降
36.14%
，成交規模僅為2018年的
60%
；成交均價為
13941
元/㎡,環比下降
5.38%
。
2020上海擬開22個購物中心
至2022年將迎來超200萬㎡的新增供應
▌2020年上海擬開22個購物中心
2020 年上海擬開
22
座購物中心，商業體量近
175
萬㎡，儘管項目數量和商業體量方面均有所下降，但南翔印象城MEGA、北外灘來福士廣場、大寧久光百貨等項目均將於今年亮相。
▌
2022 年市場還將迎來超過 200 萬㎡的新增供應
至 2022 年，上海零售市場還將迎來約
238
萬㎡的新增供應，其中非核心商圈供應量佔全市供應超
70%
。核心區的靜安及黃浦為主要的供應區域；而非核心區的青浦表現亮眼。此外，未來三年浦東新區供應項目均位於非核心區域。
上海市2020年-2022年零售市場未來供應項目
“疫”後重啟，“五五購物節”刺激消費
新一輪重組調整醞釀中
消費是經濟增長的第一動力，上海也是國內首批社零邁入萬億級的城市之一，2019年上海社會消費品零售總額達
1.35
萬億元，連續三年穩居全國城市首位，消費作為經濟穩定器和壓艙石的作用更加凸顯。
突如其來的新冠疫情對實體商業產
生了巨大沖擊，在疫情最嚴重的時期多家購物中心被迫關閉或者縮短營業時間，客流量幾乎忽略不計。但隨著疫情逐漸被控制，
核心商圈開業率和客流量也逐步恢復。
整個
消費市場
和消費信心的基本面仍是向好
，通過政
府和企業共同努力
，二季度全上海市開展“五五”購物節，進一步擴大“上海購物”品牌影響力，消費市場將會較快得到恢復增長。
疫情不僅抑制了消費慾望也改變了很多消費習慣，
隨著人們對健康衛生的重視，大健康產業以及與健康相關的消費業態得到創新發展；也將重塑和改造購物中心的空間環境，街區式開放型的購物中心更受消費者喜歡。同時疫情期間
線上用戶增加，未來商場也將更加註重對客群的細分，使商業體更好地服務於周邊消費者。
疫情過後零售市場勢必將出現新一輪的重組調整。
相當一部分生命力不強的小微品牌商關門歇業，將直接影響一些功能不齊，設施陳舊，原本經營不佳的單個商業實體，很難挺過這次疫情的衝擊，可能出現商業項目的轉讓兼併，調整重組，更多地轉向綜合經營能力強，有規模有實力的頭部企業。
一些以輕資產管理為強項的運營商在新一輪重組調整中一展身手。
附表：2019年上海新開商業項目列表
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