做房地產自媒體整整1年了。這一年寫了近60萬字，內容有行業熱點評析、有市場趨勢分析、有買房賣房經驗透析、有政策新規解析。總之關於房地產宏觀、微觀那些事多多少少都涉及到了，但自覺內容輸出比較零散、不成體系。
因此從2021年開始，準備系統地把房地產這個行業寫一寫、聊一聊，盡己所能地傳遞自己十多年浸淫房地產的心得與認知。
先從基礎的開始。
第三講：房價邏輯。這是2021年房地產系列講的第三篇，前兩篇閱讀量感人，說明沒有話題性的內容，並不怎麼受系統與讀者歡迎。若這篇文章閱讀量一般，後面會放緩系列講的進度。
言歸正傳。
房子，在現實生活中扮演的角色非常之多。從看山是山的角度，房子是一個物理性質的鋼筋混凝土產物，用以人類的居住與生活。從看山不是山的角度，房子形態、價格、配置、功能都有所不同，從精神層面看，內可以提升品質與追求，外可以體現尊貴與面子。再回到看山是山的角度，房子又是這個時代最常見的資產包，與個人身家、家庭財產、公司資產、國民財富緊密相連。
所以，如果能掌握房價邏輯，無論是對於居住還是面子，還是財富，都能獲得顯著提升。
一、成本邏輯
房子又稱商品住宅，屬於商品範疇，自然就有其成本。
房子成本主要分為四大塊，土地成本、建安成本、稅務成本、財務成本，分別佔10-30%不等，加起來超過90%。其他諸如人力成本、規劃成本、營銷成本相對於前四塊而言，都屬於“低權重”。
從這就能發現，商品房與消費品（普通商品）的成本體系很不相同，消費品的成本主要集中在倉儲、物流、營銷、生產四大塊，少數還有研發成本。
不同在哪呢？房子成本主要集中在“第三方”，比如土地、稅務，甚至是財務。而消費品的成本主要集中在“自身”。
為什麼同樣是商品，會有云泥之別？
兩個原因。
1、 房子必須建設在土地上，即土地是房子最不可或缺的生產資料。拋開土地歸屬問題，土地本身是不可再生資源，尤其是位置好的土地，更屬於稀缺不可再生資源。而消費品絕大部分都是可再生的。供應端的不可再生決定了房子、尤其是好房子的成本是必然與日俱增的。
2、 房子是非標產品，每一個樓盤對應不同的土地、規劃、戶型等等，可以理解為“量身定製”，而消費品幾乎都是標準流水線生產的。很顯然，非標的成本必然遠大於標準化。
PS：當然，非標是很難做大的，標準化才是企業做大的核心所在。近些年很多房企致力於標準化的打造，追求極致的開發效率與節奏，才催生了千億、數千億規模房企的誕生。從非標到標準化的過程中，效率提升會促使建安成本、人力成本等相應的降低，但短期內財務成本卻有了很大的提升。
土地作為最大的成本之一，即使拋開歸屬問題，土地本身不可再生屬性與市場化下對好土地的追求屬性，也必然會驅使好房子愈加水漲船高。這就是為何強調買房追求核心區位的根本邏輯所在。
但需要提醒且注意的是，好土地、好房子水漲船高之下，普通土地、較差土地也會跟漲。這就要分清楚是“價值上的跟漲”還是“盲目的跟漲”。16-18年期間就有相當部分房子是“盲目跟漲”。而隨著房住不炒深入、貨幣政策趨穩，潮水必然會逐步褪去。褪去之後，很多房子就會陷入囹圄、露出本來面目。而這也是現在所謂“樓市分化”的其中一個原因所在。
二、使用邏輯
房子與黃金最大的區別就是“貨幣天然不是金銀，金銀天然是貨幣”。這句話意思是：金銀是天然而成，早期並不是用以貨幣憑證交易的。但隨著人類把它作為一個交易工具，因此具備了保值、流通的作用。
所以，現如今黃金是作為交易標準工具存在的，即便不考慮其使用佩戴價值，也擁有公認的保值、流通價值。
但房子則不同，房子即便擁有資產、金融的屬性在內，但這些屬性是依附在“使用屬性”上而體現的。
舉個例子。農村的房子比比皆是，但是市場價值不高，因為沒啥使用價值。上海核心區房子寸土寸金，因為周邊各種配套應有盡有，從居住到面子、裡子盡數囊括，所以使用價值很高。學區房相比普通商品房更貴，因為多了一個學區的使用價值。
按照這個邏輯，就能區分哪些房子相對是“缺乏使用價值的”，進而代表市場價值、流通性偏低的。
比如以此來分析空置率。
有些專家以空置率很高作為判斷依據對後市表達悲觀情緒，很多人也因此無端焦慮。但實際上，房子空置不空置跟後市真正的關聯在於：這些空置房是否具備使用價值。
有些城市隨著剛需的飽和與改善時代到來，邊緣區域的空置房會率先被市場拋棄、老城區的無電梯老破小會逐漸被市場拋棄，戶型小、戶型差的會逐漸被拋棄，物業差、景觀差的會逐漸被拋棄，等等。但核心區、功能健全的房子邏輯完全不同，這些房子只會隨著時間流淌而日漸珍貴。所以，空置率也要分開分析，跟不上趨勢的房子可能就永遠空置了，有價值的房子只會愈加“待價而沽”。
再回到如何買房問題上，邏輯始終未變。買房前問一下自己，這套房因何而買，未來又因何而賣，有哪些充足的使用價值。
三、供需邏輯
供需邏輯與使用邏輯，看似是一回事，實際有些許不同。
使用邏輯，更偏向於房屋的使用價值，使用價值越高、市場價值越高。
而供需邏輯，是建立在使用價值上，再加入供需的權重，進一步放大或縮小房屋價值。
比如，別墅產品是公認的終極住宅形態，即具備很高的使用價值。但從供需角度上看，別墅的市場客群往往比較狹窄，就有可能出現供大於求、甚至沒有市場的可能。而這種可能性，越往大城市才越低。比如上海2020年10萬一平以上超級豪宅銷售量是2019年的近乎一倍，表現出市場足夠的需求與購買力。但如果放在普通城市，高使用住宅的房子其結果就截然不同。
從這點就能分析出，在不同量級的城市買房，不僅要考慮使用邏輯，還得結合供需邏輯來看。中小城市更應該關注量級更大的剛需市場與首改市場，並在這個範圍內追求高使用性。像大平層、別墅、商鋪、公寓這些自然就應該排除在外。
再比如，城市新區的房子，為何有些地方是坑，有些地方是寶？規劃了交通、學校、配套的地方，未來具備使用價值，能夠吸引人口入住，這是其一。新區規劃落位、土地出讓、房屋供應量、市場需求四者之間的流速始終匹配，不會出現供過於求、不會出現紙面規劃，這是其二。看看現在全國各地的新區，就能發現這個規律，萬變不離其宗。
以上是這講的三個核心內容。當然，影響房價的因素還有很多，比如M2、M1、社融規模、貨幣政策、城市拐點、買房偏好、甚至是落戶政策、熱錢動向等等。
但這些東西為何不講？因為對於大部分普通買房人而言，這塊東西是很難理解、運用的。比如上海近半年樓市活躍，究竟是因何原因？自然有原因，但普通買房人完全不需要去理解、追逐那些費解的信號、跡象論。
就用以上三個核心點去判斷一座城市、一個區域、一套房子即可，不要學著追高殺低（內行自動忽略）。畢竟不是衝著炒房去的，所以沒必要會那些。掌握以上三個房價基礎邏輯，從最本源的角度去指導自己如何買房，就夠了。
