令置業者脖子望酸、臉都憋紅的華潤城4期（潤璽一期）終於拿證了。
11月16日晚傳來消息，華潤城潤璽一期取得預售許可證。
資料顯示，可售住宅房源1171套，均價約13.2萬/㎡，單價區間約12萬-14.4萬/㎡，帶精裝修。
這意味著，開盤進入倒計時！
旋即，潤璽一期銷售方案已同步公示。基本情況概述如下：
1、剛需優先。
根據銷售方案，潤璽一期將按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，根據在深圳繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定銷售方案。
2、保證金350萬。
值得注意的是，潤璽一期僅限資料審核通過的認籌客戶繳納誠意金，在收到“成功入圍本次選房”短信後，再凍結誠意登記保證金350萬元。
3、10天內開盤。
具體時間安排如下：
誠意登記申請時間：11月17日-11月19日，每天9:00-18:00。
審核資料修改通道關閉截止時間：11月21日18:00。
保證金凍結截止時間：11月22日中午12:00。
公證搖號時間：11月24日。
線下選房時間：11月25日-11月26日。
儘管潤璽已成網紅，據說買到就是賺到，但老傅不會去湊這個熱鬧，堅決不買。為什麼？理由有八：
理由一：沒錢沒房票。
主要是沒錢，這個就不多說了。
理由二：中籤率太低。
預估認籌人數太多，前期就傳出來的意向買家多達4萬餘個，總共才1171套房，幾乎是40個人搶一套房。
理由三：容積率太高。
潤璽一期建設用地面積約24875㎡，總建設面積約238422㎡，由4棟高層住宅和1棟幼兒園組成，容積率≤6.81。
這麼高的容積率，簡直就是鋼筋石屎森林，近看是樓，遠看也是樓。
理由四：噪音太大。
項目位於主幹道沙河西路邊，車來車往，噪音太吵，沒有隔音牆的情況下，對神經系統是一個考驗。
理由五：物業管理費高。
據說，物業費用超過一般住宅小區，高達9.8元/㎡/月，不知道這個收費標準是以什麼為依據的。
理由六：得房率不高。
戶型共4個面積段：100㎡3房2廳1衛、120㎡3房2廳2衛、175㎡4房2廳2衛、200㎡4房2廳3衛。
因為每棟住宅都高達40多層，均攤面積多，得房率大約在70%以下。
理由七：利潤或許不如預期。
這一條最關鍵，各位聽仔細了。
不同於股市打新，馬上打可以馬上賣，潤璽一旦中籤買到，需要5年後才能出手。
第一，不知道那時候的房價會是多少；第二，5年持有成本也不少。
簡單算一算，以99㎡買入價12萬/㎡為例，總價接近1188萬，首付約356萬左右。5年持有成本包括：
房貸利息：197.92萬
首付款以及月供本金的機會成本：58.42萬
契稅：17.82萬
也就是說，5年後保本賣出總價起碼要超過1462萬，單價14.76萬/㎡。才能夠保本。即使到時候單價賣到18萬/㎡，其實也不過賺到300多萬。
一千多萬的房子，5年後才有300萬的利潤空間，回報率大約在30%，每年的回報率也不過在6%左右。算起來，這個利潤嚴重低於預期。
而且還有可能要繳納高額的豪宅稅。
深圳豪宅稅主要包括的稅種及計算公式如下：
1.個人所得稅=總房價*1%。
2.營業稅：豪宅未滿5年=總房價*5.6%，豪宅已滿5年按房子差額徵收。
3.契稅=總房價*3%。
4.土地收益金=總房價*0.05%(房改房除外)。
5.土地增值稅=豪宅增值額*30%。
6.印花稅=總房價*0.05%。
這個稅費全部加起來，夠你喝一壺的。
所以說，想通過打新潤璽賺得缽滿盆盈，恐怕是一廂情願。
理由八：還有更多選項。
據悉，未來住宅供應量還在加碼，2021年將有多達100多個住宅新項目入市，一段時間內供不應求的結構性矛盾或將大為緩解。
而且比潤璽位置好、學區好，價格也比較合理的項目還有許多，包括福田、南山、前海、寶安都有，何必去湊這個熱鬧呢。
當然，如果你堅決不同意老傅給出的理由，一意孤行一定要頭撞南山，那老傅也不耽誤你了。
