居住供地緊張的黃埔區科學城，近期再添三塊宅地。
其中，有兩宗宅地由商地變更用途而來；另一宗則由村集體留用地調整為居住用地。
兩宗“商改住”地塊分別是：開源大道以北、玉巖路以西地塊（萬科金色夢想北側地塊），佔地面積為156969平方米；永順大道以南、奧園春曉西側地塊，建築面積152681平方米。兩塊地面積相當。
日前，黃埔區國土規劃與自然資源局對外公示了上述地塊的控制性詳細規劃修改。
為何要商改住？
按規定，商業用地土地使用權最高年限為40年，宅地使用權最高年限70年，商業用地改變成住宅用地，需補繳土地出讓金。
據瞭解，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。
為何要“商改住”？允許商業用地改為住宅用地的意義很大，有利於商業去庫存。事實上，在商業過量化、庫存大之外，商業地產還面臨泡沫化、同質化、邊緣化的問題。在商業地產發達甚至過剩的城市，應該不單純只是樓市去庫存的問題，而是去“火”的問題。
目前，大量現存的商業地產庫存去化週期長，為後續待開發商業用地帶來了巨大壓力。在這個特殊時期，通過“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的商業用地一個更加靈活的掉頭機會。
奧園春曉西側地塊
永順大道以南、外環路D線以西地塊，編號為AG0119規劃管理單元。
地塊性質由商務用地兼容商業用地（B2/B1），調整為商業用地兼容二類居住用地（B1/R2），容積率由2.5調整至3.5，建築面積由109058平方米，調整至152681平方米。建築密度由40%增加到60%，綠地率由35%縮減至18%。
地塊公共配套齊全，除在原配套的公共圖書館、文化站、公共廁所的基礎上，再新增公共服務設施——
1個9班幼兒園（建築面積不少2160平方米），建築面積達5000平米的超市、社區衛生服務站、社區日間照料中心、垃圾收集站、再生資源回收點、物業管理用房、星光老年之間、社區服務站、影劇院、健身室、中西藥店、銀行網點、兒童樂園、屋頂籃球場各1處。
此外，為配合地塊開發建設，擬在地塊北側新增架設一條橋樑，聯繫永順大道和地塊。
值得注意的是，從區位以及交通方面來看，該地塊在目前長嶺居核心長平片的宅地中，算是最好的。
該地塊距離長平樞紐站在1公里以內，最近距離僅500米；同時，地塊北側永順大道位置是在建中的黃埔有軌電車1號線羌洞站。
而在教育醫療等公共配套上，該地塊西側400米內是在建中的三甲專科醫院——廣醫婦女兒童醫院。
地塊周邊還毗鄰兩所優質中小學校：一所為私立性質的修仕倍勵國際學校，僅一路之隔；另一所則是公辦15年制的北師大廣州實驗學校。
玉巖路以西地塊
開源大道以北、玉巖路以西地塊，佔地面積為156969平方米。
該地塊原為洋城村村民集體農用地，地塊內主要為林地、農田、魚塘及村民農耕工棚（面積約1000平方米），2007-2013年，地塊進行平整，平整後被交付蘿峰社區經濟聯合社進行管理和使用，但至今未開發利用。根據規劃，地塊擬作為二類居住用地進行開發建設。
根據日前區國土規劃與自然資源局公示的開放大道以北、玉巖路以西地塊（黃埔區AG0116規劃管理單元）控制性詳細規劃修改必要性論證，該地塊的規劃用途，由商業用地兼容商務用地擬修改為二類居住用地。
該地塊目前為空地，東側為玉巖路，隔玉巖路由南至北分別為廣州金立電子有限公司、荒地、廣州華工百川科技股份有限公司和廣東冠昊生物科技有限公司；南側為開源大道，隔開源大道由東至西分別為菜地、洋城村和萬科金色夢想住宅小區；西側由北至南分別為菜地和劉村新村居民區；北側為林地。
另據生態環境部華南環境科學研究所（簡稱“華南所”）對該地塊的土壤汙染狀況調查報告，該地塊無明顯的潛在汙染源。
該地塊“商改住”，使得這一片的樓盤“朋友圈”再度擴大。
目前，地塊周邊雲集了時代春樹裡、中海譽城、萬科金色夢想、嶺南雅筑、龍湖雲峰原著、綠地杉禾田等6個已建成或在建樓盤；
另外，在嶺南雅筑東側，在今年稍早前新增一處有軌五號線永和隧道南車輛段物業。
加上此次調規的宅地，從永和隧道至開源立交3公里範圍，未來幾年內將彙集8個樓盤，預計規劃人口將超10萬。
短短三公里樓盤扎堆，加上目前永和大道本已擁堵的交通狀況，未來這一帶交通或將雪上加霜。
元貝路以東地塊
開蘿大道以北、元貝路以東，佔地面積為109763.14 平方米。
該地塊原為農用地，作為菜地、果園和林地使用，2012年，被置換為蘿崗街蘿崗社區經濟聯合社作為經濟發展留用地，至今未開發建設。
地塊現狀為菜地、魚塘、果園和林地和施工沙/石料臨時堆放區。根據規劃，地塊擬作為二類居住用地進行開發建設。
日前，華南所對該地塊的土壤汙染狀況調查報告顯示，該地塊無明顯的潛在汙染源。
值得注意的是，該地塊控規的公示與土壤調查，是接下來進行土拍的前置程序。
科學城宅地供應大戶
我們此前也提到，該地塊所在的元貝村，將與北邊的長平村，以及西邊的水西村，連成一體，形成方圓3公里左右的居住區。
隨著科學城居住用地日漸緊缺，水西-元貝片，有望成為科學城未來宅地的供應大戶。
最重要的是，這一片也是科學城1公里範圍不與工廠為鄰的兩個片區之一（另一個為蘿峰片）。
目前，這一片的現狀是多面環山，區域內無工廠，基本尚未開發，以本地村居與菜地、林地為主。
▲水西-元貝三公里範圍規劃示意圖
規劃圖清晰顯示，大片的黃色居住用地（R2）和綠色林地，構成了這一帶的主色調，除此之外便是商業用地（B1/B2）、醫療用地(A5)、教育用地（A3）點綴其間。
也就是說，水西-長平-元貝3公里範圍，未來的城市形態，將由洋房、商業體、寫字樓、學校、醫院、公園、綠地，組成一幅生態宜人的現代化圖景。
