本欄目為20年房產經驗總結，摘自我們的“知識星球”內部分享，如有啟發，請關注我們。
提問：
章哥好，看了您好幾篇分析地段的文章，深受啟發，尤其是你對產業和人群的分析。但似乎沒看到您對石景山的分析，而我工作在西城，目前在玉泉路租房，也正準備買房族。
剛拿下北京戶口，但西城和海淀的房子實在買不起。在5年內也沒有學區的要求，所以對石景山地區一直關注。想聽聽您的意見，能推薦個板塊嗎？
回答：
我確實沒怎麼提到過石景山，不是我故意忽視，而是幾乎沒人問我啊。呵呵，那就寫一下石景山，其實我對這裡的感情很深。
1、 石景山地區，至少在我這70後的一代人心目中，是高大上的存在。無論是各個大院還是首鋼，都意味著高貴和富裕。
30年前第一次去老山的首鋼宿舍區，被那規模都驚呆了。那會兒我還住在南城平房區，對住樓房無比羨慕。
軍區大院就更不必說了，對於平民子弟來說，偶爾進去一次，回來都能吹半個月牛逼。
九十年代初，我剛參加工作的時候，和朋友去玉泉路附近吃飯，驚訝於飯菜的高價格，比市區都高。
朋友說，這裡是有錢人扎堆的地方，部委的、首鋼的都有錢，還有門頭溝礦區的人，工資也高，也來石景山消費，造成這裡消費高過了市區。
2、 但是，隨著進入新世紀，石景山一度沒落了。大院裡的年輕人走了，留下的老人居多。首鋼先是虧損，後來是乾脆搬走了，同樣帶走了很多人。門頭溝的礦區關閉了，石景山的外來消費也受到了影響。
到後來，連顯赫一時的石景山遊樂場都失去了光輝，這裡似乎成了被遺忘的區域。
在21世紀之初的幾年裡，石景山幾乎沒什麼聲音，除了魯谷社區的開發引起了一陣注意之後，又似乎沒消息了。
其實這並不是因為這裡發展的落後，主要原因還是太小了。區域面積本來就不大，又被景區和河道佔走了一大部分，剩下的只有地鐵沿線這一小塊地方了。常住人口也少，就幾十萬人，確實不好引起注意。
3、 不過風水是輪流轉的，北京的開發也是分階段分區塊的。2008年之後，石景山地區的發展大大提速了，其中重要的標誌就是遠洋山水和石景山萬達。
遠洋山水以高價開盤倒也沒什麼，無非是優質學校的概念。但萬達的開業卻讓業內人對石景山又重視了起來，要知道，那時連面積和人口都是石景山四倍的豐臺區，連一家大型商城都沒有。而石景山萬達卻先開業了，說明當地的消費能力非常強。
4、 時至今天，石景山雖然還是新聞不多，但已經舊貌換新顏了，畢竟這裡的底子好。首鋼雖然搬走了，但區塊得天獨厚的地理位置卻搬不走。既和海淀有著大面積的接壤，有挨著京郊最近的大型景區，還是去往門頭溝的必經之路。
前些日子，我還特意去了一趟老首鋼，站在門前回想當年的盛況，回想那廠區裡做公交車所給我的震撼回憶。
首鋼搬走了，留下了回憶，也留下了文化。
石景山，曾經的都市貴族，曾經的沒落貴族，必將在今天再度興盛。連門頭溝都發展起來了，何況石景山這底蘊深厚的地方呢！
提問：
章哥您好，我大概今年8月能滿五年社保。現在準備了130萬現金，關注的地區是管莊常營地區，項目有新天地、柏林愛樂、東方家園，萬象新天、新羅蘭大道。
我的想法是購買購買60平左右的一居室就夠了，再多的話還貸壓力有點大，也湊不夠本金。請問這幾個盤中，那個最合適？另外，我不太懂我的銀行流水是否合格，請問怎麼能讓您幫我看看？謝謝。
回答：
1、 看來你的選擇不錯，目標很明確，都是次新盤，而且品質都很好。
2、 在這幾個項目中，一般來說柏林愛樂是最適合年輕人的。因為主打小戶型，總價低，設計的也不錯。但是請注意，其就是因為小戶型多，所以造成得房率比較低，而且是整棟小戶型，公攤率過大。
如果在今後開始以套內面積計價，那這種獨棟小戶型樓受的衝擊將會最大。請參考我的星球內部文章《小戶型與套內計價》。
3、 建議重點看看萬象新天吧，尤其是是四期，戶型畢竟均衡，交通也靠近地鐵，很方便。以這個大盤的體量和品質，算是性價比很高的。
4、 銀行流水，你可以在看房的時候，讓中介幫忙看一下，他們對銀行的要求都很清楚。但就算有點不合規的也沒什麼，只要不是太過分銀行一般不深究。犯不上找人去做假流水，而且現在作假也很難，沒必要。
如有疑問，請再次諮詢。
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