最近好幾個朋友諮詢公寓能不能買，項目分佈在鄭州各個區域。朋友圈裡也能每天看到各種宣傳，“一萬網籤、精裝修、買一層送一層、租金抵月供、買到就是賺到”,這些字眼每天都在無形中敲打著我們，比起住宅產品動輒大幾十萬的首付，公寓的購房門檻如此之低，彷彿我們每個人都能投資的起，事實真的如此嗎？
記得剛入地產行的時候，大概10年前吧，鄭州的公寓產品體量還不多，且有不少公寓產品還是70年產權。純商業公寓也主打辦公屬性，彼時的公寓價格和住宅基本相當，且甚少有低首付，因首付50%，貸款最多10年，所以投資門檻相對較高，購買者多是經濟實力較強的中產，抗風險能力較強。
如今購買公寓的客群卻大不一樣，有很多剛工作的白領，收入不穩定的小生意人，還有手裡有些閒錢的工薪一族，我想說，你們真的適合買公寓嗎？買過後你可能會面臨的幾個嚴峻問題。
1、低首付。
所謂低首付網籤，其實就是開發商先替你出錢完成購房交易，完成網籤備案後，你就是房屋的所有者了，要承擔所有房屋產權的權利和義務，這時基本上不可能退房了。然後首付分期的房款要按照和開發商簽訂的借款協議按時還款，一般都是1-2年，且按揭銀行放款後，月供需正常償還，最長10年的貸款期限，意味著月供都不低。重點：不要一時衝動，有個幾萬塊錢就稀裡糊塗簽約買房了，一定要做好資金安排，如若無法償還，會承擔法律風險。
2、返租，開發商替還月供。
我覺得所有的返租都只是一種噱頭，不如直接在房款裡減掉。特別是開發商說替你還幾年月供這種，風險太大，雖簽有各種合同，萬一開發商還不了了，你還得去打官司，結果不一定能要到錢。可是銀行的月供你還得乖乖的還，這年頭，徵信黑了可是寸步難行，你敢不還嗎？
3、商業公寓民水、民電、天然氣。
這個怎麼說呢，商業都能改成民用價格更好，沒有是正常，開發商承諾的不一定會實現。特別是天然氣，這個對商業規劃要求很高，能做到的項目鳳毛麟角，不要抱太大希望。
4、價值
公寓的價值在於商用，所以商業公寓不能落戶，小孩不能劃片上學，有這方面需求的人請慎重考慮。
5、居住體驗
大部分公寓是不適合自住的，特別是一家人，居住成本高，鄰居都是各種小公司，人員陳雜。梯戶比低，一層幾十戶，且大部分戶型都不通透，通風效果差。當然，也有一些主打居住的高檔公寓，這些只能劃到豪宅一類。
6、變現
買公寓只能考慮一樣，那就是租金，不用考慮房價上漲，買賣稅費高達30%以上，很難出手。
7、使用規範
買多套用來做酒店或娛樂場所的請注意，要落實建築規劃有沒有酒店娛樂許可，如沒有的話開酒店很難辦下來消防，有很大隱患。最近鄭州某公寓就因為這個問題，很多業主到處維權。
以上說了這麼多，是不是感覺公寓就一定不能買了嗎？當然不是，只能說鄭州80%以上的公寓不具備投資價值，適合的產品還是可以做到高投資回報率的。特別是當下高庫存下，機會不容錯過。那麼哪些項目可以買呢？我覺得，能符合如下幾點，在自身實力允許的情況下，可以堅定投資。
1、地段
公寓對地段的要求比住宅更高，住宅只要周邊生活配套齊全，不一定非要佔據核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段（或規劃未來是核心地段），必須有地鐵，要臨主幹道，周邊商業氛圍好，人流密集處。
2、建築設施
建築標準高，最好是類高檔寫字樓標準。不要怕得房率，商業一般得房率越高越低端。
3、租金回報率
還是那句話，不要看房價，看租金。租金可以參考當下公寓項目周邊租金，最長15年內可以回本，才可以考慮。不要迷戀銷售所說，租金每年都會增長，這個租金要細分析起來又可以寫一篇了，只能說大概率租金會長期穩定。
4、物業管理
這個非常重要，不要害怕物業費貴，反正租出去也不是你出，一分價錢一分服務，好的物業管理對公寓的後期租金收益影響巨大。對要買的項目，是哪個物業公司管理要著重考察。
總結：身邊有很多人掉過坑，談公寓“色變”，其實不然，現如今住宅限購，股市乏力，理財息低，高利貸不敢放，鄭州好的公寓項目還是適合投資的。
注：您若在購買房產過程中，有何問題，可以加關注交流，共同學習。
