做為東莞房投老炮，
在我的房產配置名單上，
黃江是必不可少的存在。
至於為什麼，一句話：
未來，這裡將是莞深地鐵最早能連通的地方！
從去年至今，我先後寫了
《松山湖篇》、《南城篇》、《濱海灣篇》
環松三小強之《寮步篇》《大朗篇》《大嶺山篇》
而《臨深專題》一直沒寫，
究期原因，只因此前熱點未至，
而如今，熱勢乍起，時機剛剛好。
去年，我曾為《臨深專題》動筆寫過一個“序篇”——
《買房投資，應該選東莞還是深圳？》（點擊閱讀）
而今天，臨深專題正式開寫，
第一篇，先筆指黃江。
《唐宋房投筆記》之臨深專題——黃江篇
1
東莞房投四大熱點——臨深
什麼是臨深？
北京，有“環京”
上海，有“環滬”
深圳，自然有“臨深”。
而東莞被深圳客最早攻佔的，
便是”臨深”
2015年10月、東莞鎮區樓市第一個破2的，
便是臨深的鳳崗。
去年至今，
東莞房投圈90%的目光都在關注松山湖與南城，
“臨深”的爆光度，有下滑，
這，不代表”臨深"不行。
需要明白，未來的東莞，
臨深永遠是主場之一。
在2018年之前，中國樓市是“全國樓市一盤棋”，
什麼是樓市一盤棋？
舉例來說，北上廣深一線城市火了，
馬上各省會和重點城市的二線火，
然後三線四線再跟進……
2019後的中國樓市，
已經徹底進入了“一城一策”，“一城一行情”的新常態：
各個城市因人口結構、
人才流向、經濟發展起伏的不同，
都開始有了自己的“獨立行情”。
樓市，也不再有太多的城市連動，
甚至同一個城市，也往往會因區域發展的不同，
有冰火兩重天之勢。
然，整體而言，東莞的樓市行情，
卻沒辦法完全離開深圳而獨立。
究其原因：兩城市產業高度互補的大融合，
東莞已然成為深圳的大後方！
這一點，從華為與大疆這類全球巨頭企業，
都紛紛在深莞兩城之間開啟“前店後廠”模式，
便可窺一斑而見全豹。
未來，東莞房投四大價值高地：
（排名不分先後）
其一：松山湖
東莞GDP第一，
高科技（高收入）人才最集中的區域
其二：南城
東莞主城區CBD所在，
本地型人口、配套最集中區域
其三：濱海灣
國家粵港澳大灣區概念實踐地
其四：臨深
莞深經濟交通融合的前沿、
深圳樓市購買力的必然外溢區
2
黃江——東莞臨深五大寶地之一
東莞臨深有五大區，從西到東依次是：
長虎片區、松山湖片區、黃江、塘廈、鳳崗。
各位學堂群友，我很希望你是帶著思考來看這篇文章，
所以，對於黃江，本人先發“二問”——
一問：
黃江，曾坑了無數人，
2016-2019年，黃江四年未漲，
大把投資客在這裡折戟沉沙，以淚洗面……
2020，它會鹹魚翻身嗎？
二問：
在我的房產配置名單上，
黃江是必不可少的存在。
至於為什麼，一句話：
這裡將是未來莞深地鐵最早能連通的地方！
你覺得，這個理由夠嗎？
3
2020之前，黃江坑了多少人？
廢話不多說，直接講幾個坑案，
如果你有關注東莞，應該知道：
東莞樓市自2015年9月開始沸騰，翻炒
2016年，黃江金地湖山大境三期新盤便已經2.6-2.9萬，
然而，四年過去，直到2020年5月前，
湖山大境二手房依然是2.6萬，且二手交易慘淡，
對於三期業主，整整坑了4年的利息，
外加4年的機會成本……
（湖山大境2016年賣多少價？有圖有真相）
2017年，中信紅樹山開盤2.1-2.4萬，
然而，三年後的2020年5月前，
中信紅樹山二手房2.2萬也慘淡難賣……
（中信紅樹山2017年什麼價？有圖有真相）
然而，黃江這些年，
不僅坑了買房者，
也坑了不少開發商……
先坑北大：
2016年9月22日，北大資源豪擲34.3億元奪得一地王，樓面價高達25264.46元/㎡。無論是樓面價還是成交總價，均創下東莞土拍歷史新記錄，超越2007年塘廈萬科棠樾項目維持9年的記錄，成為新一屆東莞單價、總價“雙料”冠軍。
但這樣的靚地，近四年過去了，非但沒有開賣，還停工多時，開發商老闆天天在想的是：不知道怎麼做，才能不虧本。
又坑融創：
2016年的9月27日，黃江鎮寶山社區的1宗3.1萬平方米商住地歷經11家房企，76輪激烈競拍後，最終被融創以總價194660萬元拍下，摺合樓面地價20422元/㎡。
而三年後的2019年，融創在此地皮上開發出的融創公園首府賣多少錢呢？均價約24000元/㎡，哎，當初2萬買地，三年後2萬4賣房——這波操作，開發商把底褲都賠光了。
4
做為深圳【睡城】
它此前不合格，如今呢？
東莞臨深五大區域中，長虎及松山湖，有自己強大的產業和經濟實力做支撐，而黃江、塘廈、和鳳崗相對來講略弱，則是做為深圳“睡城”的意義存在；
而睡城，就要有睡城的覺悟和資本，如果我現在是一個工作在深圳的上班族，如果你想成為我的睡城，那麼，你至少需要滿足兩個條件：
一，你的距離夠近，
二，你能滿足我日常上下班快捷通勤。
能嗎？如果不能，你憑什麼做睡城。
很顯然，能滿足日常上下班通勤的，只有地鐵——時間精準、費用便宜、來往快捷。
高速行嗎？高鐵行嗎？城軌行嗎？
這些都不行，要麼時間長，要麼費用高，要麼頻次慢，做廣告宣傳時，忽悠一下買家倒是還行，但當這些真正到了自己每天往返做為上下班通勤工具的時候，你就會崩潰了。
同理，你可知：深中通道為什麼沒有帶動中山樓市飛昇嗎？你可知：南沙大橋（虎門二橋）為什麼沒有讓沙田樓市異軍突起嗎？
只因為，動輒一兩百元的過橋費用，哪個小白領會花這麼多每天上下班的交通成本？
所以，對於正在看我文章的買房新人小白，我現在要提醒的是：任何不能滿足“時間精準、費用便宜、來往快捷”的上下班通勤的交通概念炒作，都是耍流氓。
5
黃江，莞深地鐵未來最早連通的地方
2020之後，黃江會爆發嗎？
四年過去，如今，我們能看到的是：深圳的6號線支線，已經修到了莞深邊界，至“科學城東”站；而東莞的1號線，也將在2024年全線貫通，至“黃江中心”站。
這兩個站的距離，沿公常路一線只有4公里，即一站距離，只要這4公里修通，那麼莞深地鐵便會真正對接。
未來，深圳與東莞將會有五條地鐵線相連通，具體是哪五條，以後再另文講述。今天，我們只需要知道，黃江這條，大概率將是莞深地鐵首先連通的那一條。
只因為，到2024年，這條線的莞深兩頭都能修到對方的家門口，隨時可達成連接，而其它4條，東莞這頭都還在2035年地鐵願景的美麗圖紙上，連一鐵鍬都沒動。
6
誰在為黃江打CALL
利好加分項（一）：光明科學城
光明科學城，作為“國家級戰略”，自誕生之日起，各種《光明科學城規劃綱要出爐》、《又一重大某某項目入駐光明科學城》等各種新聞，便頻頻佔據各大媒體頭條。
去年11月起寶中的熱浪，也很快第一時間傳導到光明科學城，於是，光明樓市從5字頭到7字頭，似乎是一夜之間的事。而這波熱力，離光明科學城最近的、一線臨深的黃江，做 為“近水樓臺”，自然是當仁不讓吃下這一波外溢購買力。
利好加分項（二）：黃江的300億
6月3日，黃江鎮舉行《百項重大項目集中動工簽約儀式》，全鎮115個項目集中動工，總投資297億元。
這次集中動工簽約的項目包括天集·集匯谷一期等市級重大建設項目，華南師範大學附屬東莞學校校區建設等民生項目以及航天電器科研生產基地等高新技術產業項目。
7
黃江的逆襲
我曾在去年的文章中寫過，臨深市場，完全受深圳外溢購買力的影響，成也臨深，敗也臨深，深圳風平，臨深就浪靜，深圳風起，臨深就雲湧。
而去年8月深圳升級為社會主義先行示範區起，深圳就開始了又一輪的火力。自去年11月，深圳寶中開始的爆發，漲幅波動隨後傳導到了光明，光明樓市如同坐了火箭般開始了直飛模式。
而一箭之地的黃江，這片臨深之地，受到光明熱力傳導，水靜無波的樓市開始了騷動，雖然，被疫情抑制了數月，然而，依然沒有壓住，終於藉由五一這波看房潮，以及深圳外溢購買力的擁入，黃江開始了這次漲幅的前奏曲。
(備註：2020五一看房潮——由於疫情的原因，五一假期大多數家庭不再選擇出行，而是選擇看盤。於是，便誕生了這波“五一看房潮”。)
僅僅一個五一，黃江樓市便開始了屬於它的表演
五一前，金地湖山大境2.6萬隨便買，
五一後，好樓層打底2.9萬……
五一前，花樣年江山2.0-2.2掛牌一年賣不掉，
五一後，2.5萬你不要？對不起，下週2.6
是的，黃江，開始了鹹魚翻身大逆襲。
短短一個多月，時至6月中旬，
黃江臨深各大樓盤漲輻，已經3000-6000不等。
聲未開，勢已起，對於最近沒有關注黃江的人，
根本不知道這裡正在蘊起一股風暴，
正要捲動風雲……
8
黃江，哪些盤值得買？
從純投資角度，黃江的選籌區域，並不在配套完善的鎮中心，而是在R1線地鐵口，因為，只有這條線，才是深圳上班族未來能日常乘地鐵通勤上下班的理想區域。
那麼，黃江有哪些盤最值得投資？且看【在線課程】第5部：《東莞房投內參》之32鎮買房攻略-黃江篇（下）
—— 唐宋，2020.6.19
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