廠長的話
昨天晚上，恆大公告，總額1300億的對賭協議，863億已經搞定，155億即將搞定，還有282億正在努力搞定。9月24日，當“恆大懇請支持重大資產重組”的文件刷屏時，各路人馬從銷售回款到負債率，360度分析恆大的危機，如今證明，是我們鹹吃蘿蔔淡操心了。而在9月25日的股債雙殺中慌不擇路的投資者，再一次充當了資本市場的核心資產——“韭菜”，28日恆大股價和債券全線大反彈，今日再次暴漲。
恆大的1300億朋友圈
問：比短短5天內，迅速湊齊800多億還上更強悍的秀肌肉方式是什麼？
答：對方不用你還了。
前者體現的是硬實力，後者體現的是軟實力。當然，根本上還是夠硬。
前幾天的“挾諸侯以令天子”的造謠文件中提到，如果2021年1月31日前深深房的重組未能完成，1300億戰略投資資金將從權益變為負債，可能導致恆大現金流斷裂。
這事的背景是，2016年10月，A股上市公司深深房發佈了恆大準備借它的殼上市的公告，為了滿足負債率要求，恆大在2017年引入了3輪戰略投資，中信、山東高速、蘇寧等外部企業合計投入1300億元人民幣，共獲得恆大地產約36.54%的股權。
但這裡面有對賭協議，如果到2021年1月31日還不能完成上市，要麼恆大加點利息回購；要麼恆大再白送戰略投資者18.27%的股權，36.54%加上18.27%，達到54.81%，大出血不少，絕對控制權也沒了。
當然，這份文件上雖然有著“恆大”字樣的印章，但恆大是拒絕的，甚至跑去報警。
接著，恆大公佈硬核經營數據、發佈恆大汽車擬申請在科創板上市和物業分拆申請獲批的利好，一系列組合拳虎虎生風。
一方面表示我很好，文件造謠；另一方面花式證明，這事真不是我乾的。
昨天，恆大又放出了終極大招，核心意思是，戰略投資者的1300億，863億不要求恆大回購了，戰投同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。
簽字儀式上，大佬雲集，剩下那些沒談妥的，也大都在列，估計問題也不大了。
選項裡只有A和B，而恆大填了C，還獲得了滿分。
網友對許老闆的膜拜之情溢於言表：
最精髓的評論是，“欠1300萬會成失信執行人，欠1300億就是董事局主席”。當然，這個“欠”字，準確性還有待提高：
也有心疼股民的：聽消息炒股票，會被玩死！
這就很沒見過世面了，見過黃金造假、扇貝來又去、洗衣液不翼而飛的A股投資者表示，儘管玩，死了算我輸。
地產信託投資人又慌了
相比股票來說，信託和私募基金的隱性價值則是充分體現，危機來臨時你一時賣不出去，也就無形中避免了因流言蜚語割在地板，跺腳罵娘。
下圖是網上流傳的一份各家信託公司的涉恆大集團業務餘額，加起來超過800億，不過數據準確性有待考證。
這次事件一出來後，有朋友來問，恆大的信託安不安全，還有更多的朋友在交流中，提到對地產項目打起來退堂鼓。
一個同在上海的老讀者說，開始看百強，然後看50強，再到30強，現在恆大也么蛾子橫飛，這3強也不頂事了啊。
不得不說，過去幾年的雷潮，弄得大家有點風聲鶴唳了。
我們先看恆大。
首先呢，除了“大而不能倒”的因素，這些戰略投資者願意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變，本質上還是恆大賺錢能力強大。
今年上半年，恆大累計銷售回款3120億元，同比增長66.5%，銷售回款率達89.4%，同比增長23個百分點。1-8月，恆大實現合約銷售額4506億元，同比增長22%，按6500億目標計算，完成率為69.3%。
此外，恆大的土地儲備非常強大，據恆大2020年半年報，其擁有2.4億平方米的土地儲備，總貨值高達3萬億，足以滿足公司未來3-4年發展需要，其中一二線城市佔比達66%。
據世邦魏理仕估值，恆大土儲估值達1萬億。恆大的負債是8000多億，土地就可以覆蓋了。當然，問題在於變現麻煩，週期長。
地產項目就是這樣，資產是一個相對穩定的升值。項目別太離譜，出了問題，不至於血本無歸，大部分錢是可以回來的。
翻看了恆大的幾個信託項目，大多有不錯的抵押物作為增信。
一些介紹詳細的項目會提到抵押率。
比如西部信託•恆大XXX五期集合資金信託計劃（B類）十三期，產品規模1.3億，產品期限12+3個月（滿12個月可提前還款，3個月為歸集期），（稅後）收益100萬—300萬—1000萬：8.2%-8.5%-8.8%，半年分配一次，該計劃各期總的抵押率是58.43%。
大業信託•開封恆大XX三期項目貸款集合資金信託計劃，募資不超過1.8億元，信託期限12個月，預期年化收益率8.4%-8.8%（增值稅後淨收益），每半年分配一次，提供了三項抵押擔保，這個就屬於蠻紮實的。該計劃各期總的抵押率約49%。
大業信託•開封恆大XX項目二期貸款集合資金信託計劃，募資不超過3.5億元，期限12個月，收益率8.3%-8.6%（增值稅後淨收益），每半年分配一次，該計劃各期總的抵押率47%。
抵押率是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比，抵押物評估總值10億元，信託計劃本期和前期累計發行6億，那抵押率就是60%。越低越好的。
這裡的三個，僅看抵押率，那是選第三個比較好。當然，還要考慮融資主體、收益等其他因素。
也有部分項目，風控略水，比如【XX信託-XX一號恆大項目】，規模：2億，期限：24個月，半年付息，收益是100萬—300萬—1000萬：8.1-8.4%-協定，
風控看著挺多，真出事都不頂用。。。
雖然恆大安全度是較高的，但也不建議這種，多一道安全栓總是好的。
地產企業的選擇上，“三道紅線”現在是個新的參考指標：
1、剔除預收款後的資產負債率大於70%
2、淨負債率大於100%
3、現金短債比小於1倍
根據觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。具體劃分比較複雜，不說了，來看下根據2019年年報，最後劃分結果。
政信信託和房企信託，是現在可以投資的兩類。
Top30的房企，如果大家還是有疑慮，那就以處於下面的，綠色和棕黃色區域的，作為主要選擇範疇。如果新年報出來了，有企業負債降下來了，再做增加。
當然，項目區域，抵押物，抵押率等，也要綜合來考量。
