數據顯示，2020年第三季度房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。在融資新規“三道紅線”山雨欲來之際，此時房企創下發債高峰，似乎有些在最後窗口期享受“融資盛宴”的味道。
房企緊趕窗口期發債
貝殼研究院數據顯示，2020年前三季度房企境內外發債合計約9718億元（統計截至9月24日），同比上漲1%，疫情下整體規模發行超越原有預期。有觀點認為，主要由於上半年國內在“穩經濟”的方向下境內融資環境邊際寬鬆所致。也有分析人士認為是網傳融資新規即將到來促使房企加速發債。
記者瞭解到，自今年4月起，LPR便維持在1年期3.85%、5年期4.65%的報價，已連續5個月未作調整。在業內看來，雖然LPR沒有變化，但疫情時期“極度寬鬆”的貨幣政策，已經開始逐步收緊。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，上半年，因為對抗疫情衝擊經濟的影響實施了寬鬆的貨幣政策，可能會有一部分的資金通過槓桿的方式進入了房地產市場。他認為，LPR利率5個月沒有變化，意味著貨幣政策在面向下半年的時候，已經開始剋制和保守了。
《華夏時報》記者在銀保監會官網上看到，今年6月份，銀保監會就發出了《中國銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》，對嚴查資金流向房地產有明確說明，這也被業內認為是貨幣政策即將收緊的信號。
“三道紅線”則將信號燈充分點亮。許小樂說：“三道紅線的政策方向、市場導向已經明確，現在已經開始催動房企進行財務結構優化了，高槓杆模式將深刻轉變。”
而在融資壓力較小，還能夠拿到“相對便宜的錢”的時候，房企在償債壓力下，融資動作顯得十分激進。
根據諸葛找房數據研究中心統計的100家上市房企來看，2020上半年房企的有息負債規模進一步提升，達到7.8萬億元，相比2019年末上漲6.82%。TOP20上市房企上半年新增有息負債為4648.8億元，佔100家房企新增負債總額的92.9%，集中度水平處於高位。
因房企融資需求居高，債券利率也相應有所提升。貝殼研究報告顯示，與上半年融資利率下降趨勢相比，三季度境內、境外外票面利率明顯上漲，融資低利率窗口期已過。
“淘汰賽”結果將真實上演
雖然償債壓力大，但融資新規“硬框框”的限制下，未來房企發債仍會受到抑制。
儘管三季度房企加緊發債，仍未趕上債務到期規模增速。貝殼報告統計，年內第三季度到期債務規模2862億元，較第二季度增長54.4%，相對應的發債規模增長29.7%，雖然二者保持同方向變化，但緊張的金融環境抑制了部分房企的發債需求，導致發債規模低於同期債務到期規模增速。統計顯示，8-9月連續兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。而四季度到期債務規模摺合人民幣約2707億元，較三季度下降約5.4%，可以推測四季度在融資新規作用下，房企發債規模增速大概率同勢下降，房企壓力進一步加大。
貝殼研究院結合房企2020年中期財務數據，選取70家百強房企統計，結果不容樂觀。其中僅有6家房企未踩線；24家房企一項指標超閾值；21家房企兩項指標超閾值；19家房企三項指標超閾值。
諸葛找房報告顯示，從2020上半年有息負債增速TOP20房企來看，中交、蘇州高新、力高、城投控股、新鴻基等房企有息負債規模增速明顯，均超過30%，其中中交地產有息負債規模同比增加150.5%，位居增速第一。其上半年有息負債規模為330.84億元，連踩兩道紅線，淨負債率更是達到了239%的超高水平。蘇州高新有息負債增速也達到了50%的較高水平。起源泉州的力高集團也深陷債務泥潭。隨著其頻頻發債，其融資利率從2019年的9%上升至11%，未來償債壓力巨大。
可以看出，行業分化也隨著“三道紅線”的來臨而越來越清晰。諸葛找房統計顯示，有息負債增速最高的兩個陣營來自於1500-2000億規模的房企，與500億規模以下的小房企。這其中，小房企在各項壓力下，“崩盤”風險無疑更大。諸葛找房統計，上半年全國有220餘家房企倒閉，大部分破產原因涉及債務壓力增大，資不抵債或是經營不善，最終導致以破產方式來處置。
而大型規模型房企安全性則相對更高。今年4月中旬，穆迪曾將中國房地產行業的評級展望從“穩定”下調至“負面”，為近五年來首次下調。8月穆迪再次將中國房地產行業的評級展望由“負面”調整至“穩定”，原因在於房企銷售恢復緩慢增長、庫存保持穩定水平，以及國內及離岸融資渠道對財務狀況良好的房企保持暢通等因素。9月10日龍湖公告顯示，穆迪將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定。成為疫情影響下首家獲得穆迪正向評級調升的內地房企。9月中旬陸續看到有更多的房企如碧桂園、寶龍等接收到權威機構的發行人及相關債券評級的上調。
行業人士認為，國際權威機構對房企發行人及相關債券評級的上調，將會提振整個行業的信心以及市場預期，對後期房企融資有正向影響。
統計顯示，從短期有息負債現金覆蓋度來看，2020上半年100家上市房企現金覆蓋度均值為102.5%，表明大部分房企現金流能覆蓋短期債務情況，短期有息負債現金覆蓋度TOP20房企的平均值達到了215%。其中，濱江、保利、萬科、旭輝、碧桂園、中海、越秀等規模房企現金流表現優秀，現金覆蓋度均在130%以上。
分析人士認為：下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速將會有所下滑。面對現金流壓力，房企或加緊搶佔“中秋十一”雙節假期市場，多采用促銷政策，以回款對沖融資端壓力。
