鑑正偉業（重慶）
諮詢顧問中心 供稿
存量時代的到來，讓商業地產面臨著共同的困境。挖掘並提高已持有資產的價值，成為商業地產需要面對的問題。此外，經濟下行，城市升級改造，中國城市化的不斷髮展和消費結構年輕化等趨勢，推動商業地產資產管理升級和佈局更新，同時也倒逼金融產品創新。中國指數研究院發佈的《2020中國商業地產發展白皮書》認為，商業地產資產證券化是大勢所趨。REITs(房地產信託投資基金)作為地產領域的投融資工具之一，以開始證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對於商業地產企業的發展具有重要意義。
資產證券化本質是以資金回報作為起始點，優質資產、收益穩定是項目可實現資產證券化的條件。在未來，商業地產中的各個部分，如經營權、產權、收益權等均有可能形成證券化的金融產品，尤其是經營權極有可能成為金融產品中的一類。
這就要求商業地產從傳統的開發思維轉移到項目管控與資產管理能力上來，在商業地產顧問階段就做好準備，一旦機會來臨，才能立即乘上東風，實現規模化、可持續發展。
目前，我國還未出現商業地產真正的REITS產品，在初級的REITS產品頂層設計過程中，專業的商業地產服務機構，應如何加強資本運營和管理能力，激活商業地產的金融屬性？
一、挖掘產品真實價值，將風險控制到最小
國內存量資產不流通，從而導致風險大。專業的商業地產服務機構會以消滅商業地產泡沫，挖掘商業地產產品的真實價值為核心，將風險扼殺在搖籃裡。針對存量市場特徵，專業的商業地產顧問工作者從拿地階段的可行性研究、規劃階段的定位研究、建築優化服務到後期招商、運營及資本運作等全鏈條服務需求切入，為業務客戶提供拿地策略顧問、主力店定製、舊改型產品系統服務、文旅和主題商業產品研發、資產管理顧問等多項針對性解決方案，去偽存真，凸顯商業地產產品真實價值。
二、保證租金回報率，具備成長空間
靜態租金回報率5%以上，租金與售價體系完善且合理，才具備成長空間。租務中心全面鏈接資源，以保優質經營，通過項目招商、租賃或轉讓、品牌選址以及資產管理等系統化服務，專業資深管理為資產管理企業，實現資產保值、增值的商業管理運作，確保靜態租金回報率。
三、"三權"分離，靈活進入資本市場
憑藉20年的投資和運營經驗，鑑正偉業將幫助甲方公司在商業地產進入金融產品類目前做好相應準備。管理權、收益權、使用權"三權"分離後，商業地產的各種運作、操作、流轉、使用都將變得非常靈活。
四、商管體系專業化建立，如何達到具有公信度和資本機構認可，是資產金融化的痛點
結合專業商業地產服務機構積澱的行業經驗，打造出專業商管體系，將金融化手段運用到存量資產盤活領域中，最大化資產價值，並得到具有公信度的資本機構認可，是資產金融化的核心所在。
構建高效、優質、專業、標準的商業管理體系，才能保證優質資產項目收益穩定，這也是商業地產項目金融化進程中重要的關注點。專業的商業地產服務機構，可通過運營體系規劃、服務體系設計等規範化操作，再深入到項目資產變現運作顧問、項目商業管理體系建設等深度服務，持續保證商業資產價值。
五、金融化的前置條件，產品要有真實價值和價值的持續性
商業地產產品是否有真實價值支撐點包括能否順利出租、出租的價格體系、業態成長週期三個方面。
首先,項目是否能順利出租，有價無市甚至商家不買賬，就不能稱之為真實價值。其次,需考慮租金水平能否支撐售價：若在3-5年內，增值不大的情況下，商業的真實"租售比"若僅為1%-4%，則售價泡沫過大。最為重要的是，項目是否有成長週期，能否可持續發展，而大多數陷入困局的商業，皆因成長後勁不足不可持續發展。
唯有滿足真實價值的商業地產產品，才敢談產品金融化。
六、法務管理和稅務策劃，規範法律權責
專項法務和稅務策劃服務，是行業特別容易忽略的工作環節。在商業地產產品金融化化過程中，每個版塊環節均有法務參與擬訂法律文本，最大化細分權責。
有些商業地產服務機構一般只籤三個法律文件了事，而更為專業的機構會有多達17份法律文書，最大化規範法律權責。結合有效的節稅管理服務，優化土地增值稅、所得稅等，多管齊下規範各項權責。
結語
目前，我國金融風險防控機制逐步成熟，資產證券化相關法律法規不斷完善，為商業地產證券化化掃清障礙，有助於實現金融與商業地產深度融合，從而走向真正的持有型物業的輕資產化，以及實現商業地產REITS產品的頂層設計。
國內商業地產實現真正的輕資產需要將重資產進行證券化打造，變為可公開上市交易、流動性強的金融產品。必須擁有強大的資本運作能力，對資產進行持續的運營管理實現增值， 以上六大板塊，則是商業地產金融化的先決條件，也是鑑正偉業所提出的初級金融產品頂層設計，是商業地產產品初級金融化進程中的核心競爭力。
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