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1 ●● ●地產營造的思維模式
今天這個項目很厲害！
厲害之處在於，在住宅項目營造之外，它還把自己定義為城市更新的參與者！
從開發的角度來說，這個世界存在三種不同的思維模式。
有人做項目，只關注項目本身；有人不只關注項目，還注意讓項目和周身邊界產生交融和互動；更有人願意站在區域、甚至是城市本身的高度，來考慮項目的整體規劃營造與城市的融合。
通俗點說，在這第三種人的認知裡，他雖然做的是一個項目，但是他考慮的，卻是項目和城市、區域共生長的整體關係。
正好，今天我們要說的就是這樣一個項目。
這是萬科做的一個城市更新項目——萬科·山河道。
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與城市共生
從稀缺性上來說，萬科山河道總佔地有139畝，在主城三環內，你基本再難見到這樣超過百畝的大盤。
但更重要的，是這139畝宅地所在的位置，與二砂僅隔一條兩車道的潁河路。這才是真正的因子。
二砂對於這個城市的意義是什麼？
它被和二七廣場改造、商都遺址改造並稱為城市更新三大樣板工程；也是老城現代化升級的核彈級工程，以及西郊蛻變的最後的機會。
這些不可再生性的條件，讓山河道從頂層設計起，在開始規劃之初，就將自己和二砂放在一起統一思考。
二砂的核心優勢，是這裡遺存的亞洲最大的包豪斯建築群。
在高規格的規劃下，二砂將涅槃重生，以創意、科技、時尚、藝術、生活，以及城市記憶所組成的全新姿態，化身為本市最大的文化創意產業園。
二砂改造效果圖
二砂功能分區圖
類比來看，可以參考的最好案例是上海新天地。
今天的新天地的呈現形態，是老上海石庫門文化+商業綜合體+品質住宅。
文化是底色，是城市的基因延續和老味道；商業是現代化，是鮮活的氣息；品質住宅承接城市生活的細節，是群體的生存態度。
三者聚合在一起，才是人間煙火和美好生活。
從山河道的角度講，它存在的意義，就是第三種功能。
所以，山河道所要考慮的，是二砂更新中的城市肌理和後期呈現的生活細節。
我們先說城市肌理，再說生活細節。
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與邊界共生
對城市肌理的最好理解，就是與邊界共生。
二砂新規劃的道路，就像毛細血管一般，將山河道和二砂緊緊地融為了一體。
我們說過，山河道最讓人感動的地方，是它首先忘了自己是一個開發商。
一個普通開發商最先做的是什麼？必然是展示中心，因為做好了就可以賣房。
但是，萬科首先想到的，卻是邊界更新，以及後期與二砂的互融。
二砂路和能源路是新規劃的道路，萬科無能為力，但是潁河路是老路。
萬科自費將潁河路從東向西全部重修。
對於潁河路重修，萬科主要做了兩部分。第一部分是道路硬件功能的全面升級：
比如說：路面整體升級，盲道全部用滲水磚；改變現有道路通行功能弱分區的現狀，通過綠植分隔，行人和機動車各行其道互不干擾；合理控制路緣石半徑，縮短行人過街距離，引導機動車減速右轉；街道設施全部進行智能化提升……
但這一部分，萬科就花了大代價。
然而，重要的是第二部分，就是街區活力體系的營造。
通過街頭公園、街角公園、商業的體系化設計，萬科要將潁河路打造成最具活力的社區街道之一。
很多時候，街道都是野蠻生長，缺少規劃。比如說大多數的街道公園都是沉寂公園。
也就是說公園裡最常見的只有三件套，運動器械、休閒椅和小廣場。
這樣的公園又被稱為黃髮垂髫公園，因為你在這裡能看到老人跳廣場舞和老人哄孩子。
萬科將山河道一期和三期之間的市政潁河公園，重新做了規劃。
在施工的時候，我去看過一次，很驚豔，因為它讓我想到了麓湖赫赫有名的那個麓客島。
對於潁河公園，萬科的定位很明確，就是社區活力。但是，並不是老人跳跳廣場舞就叫社區活力了。
萬科在潁河公園做了山高水長、林下舞臺、光影森林、森林其境 4 大主題空間。這個公園做成了，毋庸置疑的是，將成為最具設計感，功能性也最強的街區公園，請記住，沒有之一。
不說別的，單是山谷溪流、烏桕成林、滑梯蜿蜒、梯型坡地的設計手法，很多都是這個城市街區公園的創新之舉。
我們先不說功能性，只說公園的基本存在形式——植被。很多街角公園的植被，大多是槐樹、石楠和四季青的搭配，以遮陰為主，缺乏交互性觀賞和互動性。
但是在潁河公園是怎麼做的呢？
草坪、散花、綠植、低矮灌木、全冠大樹層次鮮明，又融合為一，極具觀察價值。而這只是一個普通的景觀切片而已。萬科完全是在用園區景觀的耐心和成本在做市政公園。
所以，再過個一兩年，等潁河公園植被自然生長成熟，你從潁河路走過，大概會看到這樣的街景。
在潁河公園之前，萬科已經在這個城市建了兩座公園。一座是萬科美景世玠充滿工業風的市政公園；另一個則是萬科雲廬，萬科用60畝土地為業主挖了一個碩大的內湖，這個讓人驚歎的舉措，卻正是一個領頭羊開發商的氣魄。
在二砂，萬科用一條嶄新的道路和一座現代化的公園，為西郊的城市更新做了自己力所能及的最大貢獻。
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與生活共生
我們在上面說過，上海新天地的砝碼：城市文化+商業+品質住宅，三者結合構成了一個完美的城市更新案例。
第三者，正是萬科最擅長的。
鄭州的西郊最缺的是什麼？
是改善居住。
西郊不缺剛需的產品，在過去幾年的新盤中，西三環秦嶺路沿線開發了很多的售價在12000-15000的剛需盤。
西郊最缺的，是200萬到300萬的改善，就像北龍湖缺500萬到700萬的改善一樣。
畢竟迄今為止，從品質的角度來看，在大範圍的城區上，城西新盤住宅的品質巔峰，依然是南陽路上的萬科世玠。
萬科對於山河道的定義，是萬科世玠的承接者。在世玠之後，萬科要將山河道做成西城第一品質盤。
從建築上來說，山河道用的是兼具人文氣息與當代優雅的現代都會風格建築。
現代都會正是萬科品質住宅的一個經典系列。
很顯然，山河道對於世玠的承接，並不是建築外形和立面風格，而是對於生活的塑造。
比如說，對於室內裝修的品質，山河道直接延續於世玠。
以往常見於北龍湖的室內裝修品牌在主城只有世玠能看到，這是萬科對於業主品質生活不遺餘力的塑造。
除此之外，山河道還做到改善住宅的幾個與眾不同。
比如說，在山河道，萬科用了WELL標準，這是萬科在中原地區的第一次。
WELL標準，是在國際舊有的評測標準LEED、綠色三星等綠色建築評級系統基礎之上的全面升級。
與LEED、綠色三星相比，WELL標準更關注人。
基於這個健康體系，萬科第一次在改善項目中用到了熱交換新風系統。WELL標準的新風系統，嚴格把控室內揮發有機物的數量，將PM2.5控制在15微克每立方米，是國家環保部標準的則是35微克，是WELL標準2.3倍。
山河道也是在鄭州第一個採用全屋軟水系統的萬科項目。
很多人住五星級酒店的時候，洗澡的時候會感覺特別的滑，和家裡的洗澡水不太一樣，這是因為用了軟水系統。還有就是在家裡燒白開水的時候，很多時候燒水壺裡都會有一層白色的水垢，但是軟水不會有。
這樣的結果是，山河道業主在家裡享受到的是五星級酒店的飲水服務。
還有就是山河道的會所，在世玠之外，萬科改善住宅配會所的，山河道是第二個。
為了做這個會所，山河道用的方法是：架空層+下沉庭院。
在架空層中，萬科做的是業主的休閒共享中心，兒童共享中心和老年共享中心。
下沉庭院中，則是社區圖書館、咖啡廳和健身房……
以上這些，你基本都是在西郊第一次看到。這也是萬科從品質居住的角度，為西城改善客戶亟需的居住升級，所做的不可或缺的貢獻。
還有一點不得不提到的是，山河道已經正式簽約了伊河路小學，將城建伊河路小學山河道校區。
山河道校區由伊河路小學總校直招直管，血統純正，並非市場上現在比較通行的合作辦學。
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●5 ●● ●更好的城市
從2015年開始，是城建極致外拓的六年。
我們見過太多新城，我們看過太多概念。
但城市終有極限。城市不會一直向外擴張，當擴張超過1h通勤圈，還是會迴歸主城區，去做主城區的價值升級和舊城改造。
從2019年開始，迴歸主城、舊城更新，已經成為所有人的共識。
現在看來，和二砂唇齒相依的萬科山河道，也許將成為主城居住升級的第一個樣板。
對此，我們充滿期待！
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