8月13日,貝殼找房成功在紐交所掛牌上市,當天“高開高走”,開盤價35.06美元,報收37.44美元,較發行價收漲87.2%,總市值近3000億人民幣。截止今天(8月20日)發稿,其股價已上漲到42.37美元,總市值近500億美金。
這個以互聯網思維進入,通過將數字化與產業相融合,用ACN模式(經紀人合作網絡)重塑房地產買賣端,打造出一個信息透明的居住服務平臺,最終用IPO後的亮眼表現博得了“今年最大中概股”的光環。
這不僅是其作為中國居住服務第一股的成功,也是二級市場對“產業互聯網+房地產”商業模式的肯定,而貝殼之外,還有一個更早用互聯網思維打入城市居住行業的潛力股,是自如。
01 神秘投資背後
3月初,媒體報道孫正義發起了一項神秘投資:通過願景基金向自如和貝殼找房分別投資10億美元。
一個明顯對比是,疫情期間融資數額與融資力度都在減弱。據清科旗下私募通數據統計,今年1月國內VC/PE市場共發生188起投資案例,同比去年下降60.83%;2月份發生145起,同比下降69.0%。
生意人都不會做虧本買賣,孫正義對貝殼與自如“慷慨解囊”,無疑是想得到更高的回報。
貝殼被孫正義看中,是因為它把傳統且最難統一的房產買賣市場,帶入了正軌。
幾十年來,中國買賣端的房產經紀一直處於信息不平等狀態:同行競爭激烈、隱瞞房源真實情況、買賣兩端信息完全不透明、市場混亂不堪。同時,房產經紀人處於職業鄙視鏈下端。
貝殼之前,很多人都想做拯救房產經紀的英雄,但幾乎都以失敗告終。
2018年,依託鏈家多年發展的基礎,貝殼找房誕生,推出ACN經紀合作網絡——即通過SaaS技術手段打破行業內部的信息孤島,讓房源、客戶和經紀人線上透明化。
如今,貝殼吸引265個經紀品牌,門店數量增長5倍至4.2萬家,成為僅次於阿里的中國第二大商業平臺。與此同時,房產經紀人也逐漸脫離職業鄙視鏈。
短短不到三年時間IPO,直接說明互聯網思維重塑城市居住這條路能走通且可成功。
另一邊的自如則是鏈家這棵大樹上,除貝殼之外另一顆即將成熟的果子。
2011年時任鏈家集團副總經理的熊林帶著自如進入租賃市場。自如的誕生,打破了中國租賃市場C2C的普租模式,出現C2B2C租房模式。
從2011年成立、2016年宣佈獨立到今天,自如已經在北上廣深、杭南成津漢九座城市佈局,服務約50萬業主、300萬自如客,成為我國租賃公寓第一品牌,而國內知名企業像阿里巴巴、百度、京東、360、光大銀行等,都是自如企業會成員。
隨著影響力擴大,其品牌價值與商業價值也愈發凸顯。
今年1月份,胡潤研究院發佈《2019胡潤中國500強民營企業》,自如以估值315億元位列第233位;8月4日,《蘇州高新區·2020胡潤全球獨角獸榜》發佈,自如排名第49位;4天后,自如又以69.33億元品牌價值,名列2020中國品牌節年會500強榜單第217位。
對於孫正義而言,早年投資阿里是他的封神一戰,最近wework的失利又讓他跌落神壇,而押注貝殼與自如這樣的房地產互聯網信息服務企業,或許能讓孫正義在其他賽道的損失,在這裡找回來。
02難而正確的事
貝殼運用互聯網改造城市居住已得到市場肯定,自如也不例外。
自如這個名稱來源於對“自如”一詞的精神嚮往,即希望人們在生活居住中能體會到無拘無束、自由自在的狀態,而不被各種瑣事困擾。
但它出現之前,租賃市場存在很多弊端。
一邊是城市化進程的快速推動致使住房嚴重供求不平衡。在我國前十大城市,租賃人口一度是可租賃房屋量的4-6倍。而這當中資源又嚴重錯配,比如上海一居室的需求佔比大約30%左右,而所有房源中一居室佔比只有25%左右;三居室需求佔比為15%,可房源佔比卻接近30%。
這種錯配造成需求量高的一居室供給不足,反之三居室又結構性過剩,資源被浪費。
另一邊,租賃雙方信息不對等、雙方權益互相得不到保障、缺乏服務,加重了外來人口的漂泊感。 鏈家創始人左暉曾是個北漂,1992年大學畢業到北京,2004年買房子,中間12年他一直在租房,換了10個房子,因為租賃雙方信息不透明被騙得一塌糊塗。
而熊林剛開始帶團隊做自如的時候,知春路羅莊西里有一個校區,裡面一堵牆,上面的廣告貼了幾十層,租房廣告就佔了近一半。後來有個女孩跟熊林提起租房經歷,那是在2008年8月8日北京奧運會開幕、全國狂歡的晚上,黑中介把她趕了出去。漫天煙火下,她在街上哭得稀里嘩啦。
用互聯網去重構租賃市場是一件難事,可也是一件必要且正確的事,這九年以來自如都在掃除行業弊端。
從成立到2015年,自如就全面實現租房與服務全流程線上化,是業內第一個找房、約看、簽約、交租金、預約生活服務、辦理退換租、報修等都可以通過自如App線上完成的品牌。同時圍繞租住場景,自如陸續集合搬家、保潔、家修、智能等幾大業務,形成租-住業務閉環。
全面線上化讓租賃雙方更加透明、真實、可信,接下來的幾年自如不斷進行優化升級,運用VR等數字科技提供真實房源。疫情期間為了保障租客安全,自如按照各城市規定進行簽約入住,並推出“0接觸”找房,開放線上VR看房、視頻看房功能,避免不必要的外出和人員聚集。
線上化的同時自如發展迅速,合理擴張,增強自身運營能力並像管高中生一樣地嚴格培養管家。去年其房源數量突破100萬間,規模上進入世界級序列,解決了房源供需錯配問題等,被人稱為長租行業的“三體”。
“《三體》問世之前,中國科幻文學的層次並不高,可以說《三體》將中國科幻提升到世界級。自如在目前的長租行業中,就扮演著《三體》的角色。”
租賃是一種長期主義,普租時代消費者利益往往被忽視,而在擁有支撐起100萬間房源的強大運營管理能力外,自如重構行業的同時,其產品與服務能力也隨著C端結構變化而不斷升級更新。
《中國青年租住生活藍皮書》顯示,20-30歲租客占城市租住群體的84%。2011年自如就推出第一款合租產品“自如友家”,9年間從1.0版本進化到了6.0產品ZHOME。
而從長租模式起家,自如已打造包括合租、整租、自如寓、自如豪宅、自如驛在內的多元化產品線,構建出了城市新居住形態的雛形。其中豪宅業務對標高消費人群,自如寓模式的自如獨棟青年社區針對以青年人為主的用戶群體,而自如驛模式的旅行驛棧,則更貼近年輕化市場。
產品更新的同時,智能化升級也融入其中。在自如推出的整租4.0產品與合租產品友家6.0中,自如客可以通過手機APP完成智能照明系統、智能安防系統、智能溫控系統、智能衛浴系統等智能控制。除此之外,友家6.0在傢俱、軟裝到配色的設計中都把流行元素也加了進去,緊跟時代潮流。
自如現在所累積擁有的50萬業主和300萬自如客,便是其重塑行業形成影響力後聚焦C端的反饋。今年疫情已經加速行業洗牌,粗放式運營、不聚焦用戶價值和社會價值的企業,終將被淘汰。
03做時間的朋友
自如並不是盲目前行,租賃未來是一個萬億市場。
對外,人們的居住觀念徹底發生改變,新租房時代已來臨。
租房越來越像電商買東西,如今有73%的租客在初次瀏覽APP房源後的3天內完成簽約,而傳統租房服務中,這個時間最長達到14天。此外,超過8成的租客簽約前只看2次房,從最後一次看房到簽約總體不到1天時間。
馬雲、王健林都在鼓勵租房,高曉松也不例外:“我不買房,全天下都是我的,想住在哪裡就住在哪裡;買了房,就只剩下一個角落是我的。”艾媒數據的報告則顯示,已有43.0%的白領人士表示可以接受一直租房的生活方式。
與此同時很多城市都在大力推進租賃市場,從目前各城市落地政策來看,許多城市紛紛推出“租購同權”政策,租戶在教育、醫療、社保等多個方面享受與購房者同樣的權益。
長期政策利好等催生鉅額租賃市場,未來十年將是住房租賃市場快速發展的階段,到2030年,中國房屋租賃市場的租金規模將超過4.6萬億元。
在這個過程中,租戶對租房品質的要求也在提升。《中國青年租住生活藍皮書》數據顯示,長租已經成為城市租住青年的“新寵”——六成人表示更傾向於通過長租平臺來租房。
對內,自如多元產品線與科技力量(智能、VR、雲租房等)為它帶來了更強的競爭力,背靠鏈家的背書給了資本市場更高的信心,也給了消費者更多信任,品質、服務等方面好評如潮。
年初,《中國消費者報》發起《2020消費者信賴的長租平臺滿意度調查》,從城市租住的找房、簽約、居住、租期服務四個方面,真實、全面地反映出城市青年租住需求現狀與未來趨勢。其中自如以83%的綜合租住體驗滿意度最高值,率先成為消費者滿意度突破80%的長租平臺。
用戶黏性上,從Android應用商店與IOS商店的“自如”APP下載量來看,每次產品更新後自如都會迎來下載高峰,而自如在四款產品(自如、城家公寓、泊寓、青客租房)中的生活類榜單排名與日下載量都遠高於其他三款。
▲四款產品近90天的日下載量
(數據來自七麥數據)
▲四款產品近一年的生活類榜單排行
(數據來自七麥數據)
這幾年社恐青年、孤獨症患者、空巢青年等現象流行,自如除了租賃業務,也開始打造各種社交平臺社區服務板塊,為自如客提供線下以租房地域為基礎的活動、演出或賽事,在增加用戶的產品認知和使用粘性的同時,也開闢出另一條商業化途徑,為自己增值。
比如自如已經連續2年推出“戲劇+社交”融合體驗活動,連續5年推出城市青年生活大戲“自如生活節”……為租客提供肉體居所的同時,也為他們提供精神層面的依託。
前不久,相關行業專家面對媒體採訪時,曾說過:不論是近幾年對於長租市場生態的良性促進作用,還是疫情以來的一系列應對舉措,自如等頭部長租公寓已經持續印證了其在行業、經濟、社會發展進程中的抓手作用,是值得肯定和發展的領先模式。
“正如貝殼已成為中國‘居住服務平臺第一股’,自如同樣具備跑贏租賃居住賽道的強大能力與實力,兩者勢必將成為未來城市居住領域最具代表性的兩大領軍企業與標杆品牌。”
參考資料:
《專訪自如CEO丨他創業6年,率5000人服務100萬租房客,曾死磕一雙鞋套、逼走供應商》——創業邦
《自如產品分析:租房從此自由自在》——人人都是產品經理
