這是2020年截止目前，老周見過的爆好戶型，沒有之一！
今年以來，受疫情影響，大部分房企的關注點，都放在“網絡直播、線上賣房”等互聯網新玩法上；
“焦慮+浮躁”的心態下，一旦銷售遇阻，就只能殺策劃祭天；在此背景下，真正潛心在產品層面下功夫的房企，越來越少！
不過，最近老周在青竹湖板塊，看到了一個全新盤，戶型設計簡直讓我眼前一亮！
個人甚至覺得，可以提前鎖定“2020年長沙NB戶型之一”，所以非常值得和大家分享，項目的名字是：
東原·啟城
↓廢話不多說，直接上戶型圖：
這是一個幾乎挑不出任何毛病的“三房兩廳雙衛”：
① 戶型方正，三開間朝南，幾乎純南北通透；②超大南向陽臺，臥室均帶陽臺或飄窗，衛生間均做到乾溼分離；③獨立入戶玄關+主臥獨立衣帽間，彰顯主人身份...
你猜，這個戶型的建築面積是多大？答案是：約108㎡。
你沒聽錯，建面約108㎡的純南北通透戶型，而且還是邊戶！
不僅如此，還有一個建面約105㎡的“三房兩廳雙衛”，除了沒有獨立玄關，其餘基本一模一樣！
除此之外，還有建面約90㎡三房，雖然不是純南北通透，但也是類板樓設計，除少一個主衛外，戶型格局也大體差不多；
同樣是三開間朝南，超大南向雙聯陽臺！通風采光，都沒有問題！
你可能會說了：想要房間多，這還不簡單，把房子做小，像樣板房的傢俱一樣，都做成微縮版好了！
但事實上，最小建面約90㎡戶型，南向面寬也高達約9.6米，100㎡以上戶型則均超過10米！
而最大建面約118㎡的“四房兩廳雙衛”戶型，更是“爽”到離譜：
四開間朝南，南向面寬高達高達約13.3米！這個尺度，簡直媲美某些標榜所謂的“大平層”了好吧！算上贈送面積，得房率約91%！
當然，這種“大面寬、短進深”的做法，勢必是要犧牲一部分土地利用率的，這裡就貨真價實的，要考驗開發商的定力以及做極致產品的決心。
歸總來看，“小面積”能做出“大戶型”，以老周的分析看，核心原因至少包括以下兩點：
1、減少過道
一個戶型的面積浪費，十有八九，來自過道區域。
還是拿建面約118㎡的戶型圖舉例：入戶玄關、餐廳與客戶的空間，次衛洗漱臺與北向臥室入戶等區域，均能實現“空間與功能的重疊”！
而這些區域重疊，將過道的面積壓縮到最極限的低，甚至實現了0浪費！
2、降低公攤
這同樣是提高“得房率”的殺手鐧！
這是2#的標準層圖紙，電梯廳及公共過道部分，設計同樣十分巧妙，最大限度降低面積浪費。
據說，項目的實際得房率，超過82%！片區罕見！
除高得房率外，戶型設計上的一些細節，也十分值得說道：
比如收納空間，再小的戶型，所有臥室均能做衣櫃！而且戶型越小，其實對儲藏收納空間的需求越大！
再比如陽臺，均採用“雙聯陽臺”設計，不僅承載了洗衣、儲物的生活功能需求，更能擴大視野範圍及與外部環境的融合，契合項目“原界健康住區”的主題定位。
其實，東原在產品上的匠心，不僅體現在戶型設計上，同時在項目的各種細節上，也都是一絲不苟；扎硬寨，打呆仗，下真功夫！
比如項目的樓棟高VS樓間距比，達到了約0.78，高出行業平均水平約10%，保護隱私的同時，通風采光更好，居住舒適度更高！
沙盤實景 拍攝| 老周侃房
比如人車分離入戶，同時地下車庫大堂門外，都設有進深不小於約1.5米的緩衝區，可以保障車行無盲區，從而保護行人安全。
| 項目入口效果示意圖
再比如，項目引入一個有意思的概念——“綠視率”！
是的，大部分人，都聽過“綠化率”和“綠地率”，但應該沒聽說過“綠視率”。老周從也房地產多年，其實也很少接觸這個名詞。
大家對去年的“人工湖”，應該還記憶猶新吧；其實不光人工湖，交房中出現的“六棵樹”、“假草坪”、“草坪磚”等等，其實都是對“綠化率”的褻瀆！
綠視率Green Looking Ratio：指人們眼睛所看到的物體中綠色植物所佔的比例，它強調立體的視覺效果，代表城市綠化的更高水準。
東原的設計師，通過多重園林景觀打造的方式，將項目的平均綠視率提升至近45%，這一指標的含金量，相當之高！
↓兩張圖示意下，這才是“綠視率”：
另外，提及東原，就不得不提及東原在“社區運營”上的兩大“殺手鐧級”品牌：“童夢童享”與“東原物業”！
項目是長沙東原首家引入童夢童享2.0配套的樓盤。關於童夢童享，這裡就不延展說了，曾獲獎無數，模仿者無數！網上的資料一大把，有興趣的可以百度。
| 童夢童享效果示意圖
關於項目
項目位於北城唯一、同時也是城市輻射半徑超大的副中心——金霞副中心內，屬於青竹湖板塊，片區內有三大生態公園：
約8000畝的太陽山森林公園、約5000畝的青竹湖高爾夫球場、約800畝的青竹湖森林公園。
繪圖 | 老周侃房
項目總佔地約21.8萬㎡，建面約57萬㎡，採用新加坡景觀風格及新亞洲建築風格，分為兩期開發。
一期總佔地約11.2萬方，建築面積約23萬方，共計24棟，由6棟洋房、17棟小高層、1棟幼兒園組成，共2072戶。
拍攝 | 老周侃房
值得一提的是：
項目容積率只有約2.0，但並未像很多樓盤一樣“明智”，採用“高低配”的組合；而是全部採用“洋房+小高”的佈局，其中洋房為11層，小高層為14-17層。
| 項目鳥瞰效果圖
眾所周知，高低配有兩大好處：一方面，容易出展示效果，提升前期銷售賣點；另一方面，容易做高利潤。
但對購房者來說，絕不希望買房與交房，成為賣家秀與買家秀，樓棟、戶型和園林的均好性，與居住後的體驗，直接掛鉤！
在這個方面，東原走了一條不尋常的路，他們推崇“所見即所得”，示範區即交付區，不加特效！
配套方面，最大亮點，九年一貫制的師大附中星城實驗學校青石分校，與東原啟城僅一街之隔。
根據長沙市自然資源和規劃局望城分局發佈的最新批前公示，學校佔地約178畝，總共規劃96班，其中小學48班、初中30班，預留18個班，可提供約4470個學位。
PS：項目的最終學區劃分，以教育部門公示為準。
項目營銷中心即將正式開放，首批預計推出小高層及洋房產品，預計毛坯銷售，毛坯限價6800元/㎡。
