最近，全瀋陽的購房者都慌了！各大購房群和公共平臺都在熱議一個話題：瀋陽二手房掛牌數量已經超過北京。
潛臺詞是：瀋陽房價、人口、經濟、各方面實力都遠不如北京，二手房數量卻比北京多。
舉個不恰當的例子：兩個男人都在追求女神，中年油膩男對女神說，我沒有他長得帥、沒有他身材好、沒有他有錢、但是我愛你啊。估計女神一個白眼，能把油膩男夾死。
鏈家APP顯示，瀋陽二手房掛牌數量為102813套。而這個數字，最近突破10萬套大關，增長很快。這也是引起不少購房者恐慌的原因，他們認為這種不尋常的現象是炒樓團集中拋售。
瀋陽從2016年開始，就流傳著很多故事：大企業包樓、外地組團買了一棟、水庫團購了上萬套等等等等。而2020年，當年投資客們買到房子已經交房下證，滿兩年。
由此判斷，瀋陽二手房掛牌量激增的原因，也並非毫無道理。
而鏈家APP上，北京的二手房掛牌量只有區區89208套。與瀋陽兩相對比，這簡直是個笑話。北京人口2100多萬，瀋陽800多萬，人口不是一個數量級。而且北京有7環，瀋陽雖然要重啟4環，但等瀋陽發展到4環，不知道猴年馬月。
首都、國際大都市--北京，二手房數量居然不如瀋陽多？任誰也不好理解。
是不是瀋陽鏈家發展的好？北京發展的不好？
這是大眾點評統計的瀋陽鏈家門店數量，只有115家。
這是大眾點評統計的北京鏈家門店數量，916家。
一句話總結：北京鏈家用916家門店服務2100萬人口、均價60000的國家大都市，瀋陽鏈家用115家門店服務839萬人口、均價不到10000的東北省會城市。
論壇上，甚至有人就此得出結論，這是瀋陽大跌的前奏。真相究竟是什麼呢？
我們換一個APP。安居客顯示，瀋陽住宅均價9981元/㎡，二手房掛牌量為20萬套。
北京住宅均價58839元/㎡，二手房掛牌量為39萬套。
在安居客這個融合性平臺上，既有大中介、又有小房主，房源信息算是比較全了。安居客上，北京二手房掛牌量大約是瀋陽的二倍。
上圖是通過爬蟲軟件爬取的鏈家二手房存量統計數據。數據顯示，2020年4月1日，北京二手房掛牌量89192套、上海59859套、深圳38306套、成都132644套、重慶143571套、瀋陽82131套。
我們發現了一個有意思的現象，在二手房掛牌量上，一線城市並沒有優勢，很多二線城市二手房掛牌量都比一線城市多。而瀋陽並非二手房掛牌量最高的二線城市，只能算是中游水平。
一、誰家還沒幾套房子呢？
幾乎所有人都聽過一句話：老瀋陽人，誰家還沒幾套房子呢？
這句流傳甚廣的瀋陽樓市傳言，深得民心。大部分老百姓買不起新房、或者覺得新房太貴，所以傳言有了深厚的民意基礎。
我在網上搜了各種資料，也沒研究透，為什麼這麼多人認為瀋陽人家裡房子多？難道其他城市的人，家裡房子就少嗎？房子多那為什麼還說瀋陽窮呢？按理說房子多是富裕啊。
有人會說，瀋陽3套房不如人家1套貴。但是，人家貴的房子也是這幾年漲上來的。意思是瀋陽前幾年很富裕，最近幾年突然窮了？或者說，瀋陽人是因為房價低，導致貧窮嗎？
誰家還沒幾套房子？我更傾向於這是一種情緒發洩，而不是有數據支持的結論性觀點。
二、中國到底有多少套房子
如果我們能知道，一個城市有多少套房子，然後再除以這個城市的人口數，就能得出一個城市的人均住房數量。我們來看幾組數據。
數據摘自《中國住房存量報告：2019》（恆大研究院）
- 從住房來源結構看，商品房約佔4成，自建房約佔3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。
- 1998-2018年竣工商品住宅合計113億平，佔當前城鎮住宅存量的41%
- 中國城鎮居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等
- 當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮家庭戶或擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。
- 從城鎮套戶比看，東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、 1.09，黔青雲等5省套戶比超過1.15，滬粵2省低於1.0。
- 當前一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.6、32.9、34.3平方米，套戶比分別為0.99、1.06、1.12，一線城市住房供給偏緊。
- 從城鎮人均住房使用面積看，當前美國67平，德國、法國均超過38平，日本33平，韓國28平，而中國按使用面積算人均僅23平。從家庭規模看，當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.33、2.54、2.73人，而中國2018年為戶均3.02人。
- 2018年中國城鎮住房套戶比為1.09，城鎮住房並不過剩。
統計之中，有幾點值得注意：商品房數量僅佔4成，核心城市的房產依舊短缺，考慮到大城市的“吸血”效應，瀋陽的樓市距離飽和還有一段距離。
最後
從數據來看，瀋陽乃至東三省，在全國範圍內都不是人均房子最多的。瀋陽人，房子多的謠言也就不攻自破了。
以前沒有人關注二手房掛牌量，但是大家印象中瀋陽二手房不好賣，有這個民意基礎。
當瀋陽鏈家迅速擴張發展，二手房掛牌量激增超過10萬套的時候，100000這個特殊的數字，立刻引起了購房者關注。
購房者和自媒體不斷蒐集各種信息佐證一件事----瀋陽二手房太多了，比北京都多，賣不出去。
然而，如果我們能夠理性地看待這件事，其實這件事是由多方面因素共同作用的結果：
- 鏈家在瀋陽擴張迅速，大量中介被“收編”，實際數量遠比門店數量多很多；
- 瀋陽從2017年房價開始上漲，交易量激增，2017年前後買房的購房者眾多，2020年交房下證滿兩年進入二手房市場；
- 二線城市中，瀋陽二手房掛牌量並不是最多的，沒有必要恐慌；
- 會存在炒房客集中拋售的情況，但佔瀋陽二手房總體量比例很小；
總結一句話：瀋陽二手房掛牌量超過北京，有多方面原因。主要因素是瀋陽新房交易量擴大帶動的，也有一些負面因素，但是總體來看比較穩定，沒有必要過分恐慌。
